Как застройщики обходят эскроу счета

Обновлено: 11.08.2022

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в декабре 2021 – январе 2022 года проведены внеплановые проверки соблюдения застройщиками законодательства при проведении мероприятий по привлечению средств граждан, связанному с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию.

Получение средств граждан до завершения строительства многоквартирного жилого дома по любым иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве запрещено законом в целях установления гарантий для граждан-участников долевого строительства.

В рамках проведения внеплановой документарной проверки установлено, что застройщиком заключены сделки, направленные на получение денежных средств граждан в нарушение порядка привлечения средств, установленного законодательством о долевом строительстве.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

ООО «Специализированный застройщик «Смарт Билдинг» (ИНН 6678107898) осуществил привлечение денежных средств граждан на стадии строительства многоквартирных жилых домов ЖК «Белинский», расположенных по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, в квартале ул. Белинского – Горького – Маяковского – Куйбышева, по договорам обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры и бронирования.

ООО Специализированный застройщик «Притяжение» (ИНН 7448232134) осуществил привлечение денежных средств граждан на стадии строительства 6-ти многоквартирных жилых домов, расположенных в районе Академический г. Екатеринбурга, по соглашениям о задатке.

В целях устранения выявленных нарушений по результатам проверок застройщикам выданы предписания, в отношении юридического лица составлены протоколы по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Информация о выявленном нарушении направлена в правоохранительные органы для рассмотрения вопроса о наличии в действиях руководства застройщика признаков состава преступления, предусмотренного статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Обращаем особое внимание граждан, что привлечение средств для строительства объектов недвижимости возможно только по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию с направлением средств на счета эскроу, открытых в уполномоченных банках.

Привлечение средств граждан по иным видам сделок: бронирования, предварительного договора купли-продажи, договоров обеспечения исполнения обязательств в будущем, покупки векселя, является нарушением законодательства о долевом строительстве, влечет административную и уголовную ответственность для лиц, нарушивших порядок привлечения средств граждан на стадии строительства и создает угрозу имущественным правам и интересам граждан.

Как покупать квартиру с использованием и что это такое? И стоит ли уже пользоваться новыми возможностями или лучше приобрести квартиру на проверенных годами условиях?

Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента готовности квартиры. Застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или кредитных. Если дом не будет достроен – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или дом достроит другой застройщик.

Покупатель

Продавец

  • В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета
  • Открывается специальный счет, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты по договору между покупателем (частное лицо) и продавцом (застройщиком)
  • Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру. Если это заемные средства – ипотечный кредит – то покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк - оставшуюся сумму. Пока дом не будет достроен и не сдан в пользование, застройщик не имеет доступ к этим средствам
  • Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены.
  • Банк проверяет документы. И если все в порядке, продавец получает доступ к средствам эскроу-счета
  • Выбирает банк застройщик. Но покупателю следует быть внимательным и проверить, что выбранный банк имеет право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. Список таких банков есть на сайте ЦБ.
  • Покупатель недвижимости застрахован на случай банкротства банка, где был открыт эскроу-счет. АСВ гарантирует выплату суммы до 10 миллионов рублей.
  • Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет 5 лет. По истечении срока деньги возвращаются к покупателю.

Теперь средства точно не пропадут вместе с обанкротившимся застройщиком. Это должно свести на нет появление обманутых дольщиков.

строительства серьезно меняет взаимоотношения между банками и застройщиками, а сам механизм приобретения квартир почти не поменяется, считает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».

Человек, приобретающий квартиру на стадии строительства, как и раньше, будет заключать договор участия в долевом строительстве. Только в отличие от действующих сейчас правил, дольщик будет перечислять оплату не застройщику, а на эскроу-счет в банке. Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка тоже перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете.

так что любой девелопер, получивший проектное финансирование и открывший эскроу-счета в банке, автоматически считается надежным», - поясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Это связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, так как они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены брать средства на строительство в банке. К этому покупателю стоит быть готовым.

Следует учитывать, что АСВ страхует деньги дольщиков на сумму 10 миллионов рублей. В то же время сумма минимальной покупки на рынке элитной недвижимости составляет около 30 миллионов рублей. Такие покупатели не получат 100-процентной гарантии возврата средств.

Покупателям квартир, которые собираются воспользоваться материнским капиталом, сертификатами на улучшение жилищных условий, военной или детский льготной ипотекой следует учесть, что пока на эскроу-счетах это сделать невозможно, отмечает Александр Якубовский, депутат Государственной Думы, руководитель рабочей группы Президиума Генерального совета партии "Единая Россия".

Решить эту проблему планируется в течение одного-двух месяцев. Пока же получателям сертификатов и маткапитала следует выбирать застройщика, который работает по старым правилам без использования эскроу-счетов.

По оценкам Национального объединения строителей, в Коми и Ненецком автономном округе застройщики оказались не готовы к переходу на проектное финансирование. Многоквартирные дома в этих регионах не достраиваются по старым правилам с применением средств дольщиков, но в то же время компании не переходят на эскроу-счета и не используют собственные средства, выбирая альтернативные формы финансирования работ.

По данным президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, озвученным на конференции "Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство", в целом по стране альтернативные формы финансирования используются лишь для девяти процентов объектов. В Коми этот показатель составил 94 процента, а в НАО - 100. Для сравнения: в Петербурге альтернативные способы финансирования стройки применяются на пяти процентах объектов.

- Я знаю два законных способа иных форм финансирования. Это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создают застройщики, и жилищно-накопительные кооперативы, - говорит Глушков.

Вопросы финансирования строек сейчас для отрасли ключевые. 1 октября по всей стране завершился подготовительный период к переходу на проектное финансирование. И теперь средства дольщиков можно привлекать только на те объекты, которые достроены больше чем на 30 процентов и где уже более 10 процентов всех квартир продано по договорам долевого участия. На объекты, находящиеся на стадии котлована, деньги граждан напрямую привлекать больше нельзя.

Естественно, что застройщики прилагали все усилия, чтобы довести до 1 октября свои объекты до 30-процентной готовности. И у многих получилось. Например, в Архангельской и Мурманской областях практически все объекты будут достраиваться по старым правилам. В Петербурге, по данным городского комитета по строительству, по ДДУ возведут 73 процента от всех строящихся сейчас жилых комплексов.

Один из главных вопросов сейчас: а что будет дальше? Средний срок строительства жилого дома составляет 2-2,5 года, то есть подавляющее большинство новостроек по ДДУ будут сданы в 2020 году, и следующие объекты застройщики уже обязаны будут возводить по новым правилам. На данный момент на эскроу-счетах по всей стране находится порядка 35 миллиардов рублей. Но эта сумма уже не кажется такой большой, если учитывать, что цена крупного ЖК в городе-миллионнике составляет около миллиарда.

Владислав Преображенский, глава крупной строительной компании, говорит, что в нынешней модели эскроу-счета не особо привлекательны как для строительных компаний, так и для покупателей недвижимости.

Если у гражданина есть на руках сумма на покупку квартиры, то ему нет никакого смысла вкадывать ее в эскроу-счета и ждать два года

Сейчас схема получается следующая: строительная компания берет в банке кредит и начинает стройку. Покупатели недвижимости несут деньги не в офис застройщика, а в банк-партнер. Собранные средства оседают на эскроу-счетах, и получить их компания сможет только после завершения строительства дома. Естественно, что и застройщику банк дает деньги не просто так, а под процент. При этом деньгами дольщиков строительные компании раньше пользовались бесплатно. Соответственно, один из принципиальных вопросов - в какую сумму обойдутся строительной компании заемные деньги. Застройщики, которые столкнулись с проектным финансированием, говорят, что в отдельных банках им дают кредиты под 23 процента годовых, что сводит на нет всю рентабельность.

Для дольщиков покупка жилья на этапе строительства всегда была выгодной инвестицией. По оценкам Преображенского, разница между ценой квадратного метра в строящейся и готовой квартире составляла по Москве и Петербургу 10 процентов, по городам-миллионникам - 20. Соответственно, даже те, кто покупал квартиру в новостройке в ипотеку и ждал достройки дома, проживая в съемном жилье, оставались в выигрыше. При нынешней схеме цена строящегося и готового жилья фактически сравняется. То есть если у гражданина есть на руках сумма на покупку квартиры, то ему нет никакого смысла вкладывать ее в эскроу-счета и ждать два года. Он может либо купить квартиру сейчас, либо положить деньги на депозит и получать эти два года проценты. В случае если эскроу-схема применяется к ипотечной новостройке, то покупатель вообще получает отрицательную доходность, иными словами, в прямом смысле теряет деньги.

Сейчас вопросы проектного финансирования больше всего волнуют малые компании в городах с населением меньше 800 тысяч человек. Застройщики не уверены, что на квартиры по эскроу-счетам будет спрос, а собственных средств у них нет. Отсюда и появление сложных схем с ЗПИФами и строительными кооперативами.

На данный момент строительные объединения и Минстрой прорабатывают возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, переговоры ведутся с Минфином и ЦБ.?Основная идея: спасти малые строительные компании. Главный вопрос: как это сделать.

Эта дискуссия, пожалуй, лучше всего объясняет, зачем вообще нужен был переход на проектное финансирование. По словам депутата Госдумы Павла Федяева, раньше все риски застройщиков фактически были переложены на дольщиков, которые не являются профессиональными инвесторами. И суть реформы в том, чтобы риски несли профессионалы и адекватно их оценивали.

Эксперты полагают, что переходный этап продлится еще около года. Застройщики будут привыкать к новым правилам и постепенно переходить на эскроу-счета. У компаний в малых городах, у которых нет средств ни на собственную стройку, ни на банковские кредиты, остается два выхода. Они могут и дальше экспериментировать с ЗПИФами и жилищными кооперативами, но при этом им обеспечено пристальное внимание контролирующих органов, которые будут стремиться на ранних сроках выявить схемы обмана покупателей. Другой вариант: мелкие застройщики могут попытаться получить франшизу федеральной компании и работать под ее эгидой. Но очевидно, что справятся с этой ситуацией не все. Какое-то количество компаний уйдет с рынка.

"ЛенРусСтрой" была одной из первых компаний в Северо-Западном регионе, которая начала работать с эскроу-счетами, и стала первой компанией, получившей проектное финансирование для ЖК "Новое Горелово" в рамках работы по эскроу-счетам. Договор с использованием эскроу-счета компания заключила уже 18 августа 2018 года. Всего с августа 2018 года по новой схеме клиенты компании приобрели 550 квартир. На эскроу-счета за это время поступило более 1 миллиарда 800 тысяч рублей.

- Мы не стали ждать лета 2019 года и заранее начали совместную работу со Сбербанком. Благодаря нашему сотрудничеству мы оптимизировали и протестировали новую схему работы досрочно, - рассказывает заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин.

Договор купли-продажи векселя или договор инвестирования заключают некоторые застройщики с покупателями жилья, чтобы не использовать счета эскроу. Чем это грозит покупателям квартир, рассказали эксперты.

yuliya / istock

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора - на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием - на усмотрение суда! - этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой - добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

"Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры", - подчеркивает Мозоль.


В 2020 году в силу вступил закон о краудфаундинге — привлечении средств в бизнес-проекты через электронные инвестиционные площадки. Проектами могут быть и объекты недвижимости. Некоторые игроки строительного рынка предположили, что инструмент станет способом обхода эскроу-счетов, и застройщики смогут привлекать средства дольщиков именно так — вместо договоров долевого участия.

Сделать это будет непросто, рассказал «Росбалту» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

«На данный момент по этому закону нет практики, то есть сложно представить, как этот механизм может работать в отношении привлечения денежных средств в сфере жилищного строительства. Но уже сейчас можно предположить, что привлекать деньги физических лиц, используя данный инструмент, будет сложно, — уверен эксперт. — Во-первых, пункт 6 статьи данного закона содержит ссылку на подпункт 4 пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», согласно которому сумма денежных средств, привлекаемых эмитентом в течение одного календарного года, не может превышать 1 млрд рублей. Этого явно недостаточно для строительства жилого комплекса, по крайней мере, в Москве».

Колочинский отмечает, что физическое лицо также не может инвестировать через платформу сумму более чем 600 тыс. рублей, а этой суммы не хватит для покупки квартиры.

По его мнению, альтернативные варианты инвестирования в жилищное строительство, которые обходят законодательство, регулирующее сферу долевого строительства, ненадежны.

Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов соглашается с таким утверждением. По его словам, эффективным инструментом финансирования строительных проектов физическими лицами новый закон о краундфандинге сегодня стать не может.

Закон о привлечении инвестиций в нынешней редакции исключает такую возможность. Соответствующие поправки были внесены еще в прошлом году, специально, чтобы не допустить появления новых жилищных кооперативов. Таким образом, никакой реальной альтернативы эскроу-счетам у застройщиков сегодня нет и вряд ли скоро появится», — уверен Виноградов.

В 2019 году застройщики начали переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. С 1 января 2020 года вступил в силу федеральный закон «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: