Увеличение аренды на ставку рефинансирования
Обновлено: 26.04.2024
Добрый день! Вопрос в следующем. Арендуем помещение на протяжении 5 лет. Со своей стороны соблюдаем все условия договора, исправно платим, содержим помещение в хорошем состоянии.
Арендатор решил поднять аренду с 650р. за метр, до 850р., т.е. на 31%. С одной стороны он ни разу не повышал арендную ставку за все эти годы, с другой, мы не можем преодолеть такой скачёк, но и съехать тоже не можем, т.к. это влечёт увольнение персонала и прочие издержки.
Аргументирует тем, что нашёл клиента, который готов заехать на 10 лет и платить по 850р.
А вот что в договоре:
3.5. Изменение размера арендной платы оформляется подписанием дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия Арендатора действие настоящего договора прекращается с даты установления Арендодателями новых ставок арендной платы.
4. Изменение, расторжение, прекращение Договора
4.1. Изменение условий договора, его досрочное расторжение и прекращение действия допускается по соглашению сторон.
4.2. Если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
4.3. Арендодатели вправе досрочно расторгнуть Договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора письменно не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до даты расторжения в случаях:
• Использования Арендатором Объекта в целом или частично не в соответствии с Договором аренды.
• Наличия задолженности по арендной плате.
• Умышленного ухудшения Арендатором состояния Объекта.
• Отказа Арендатора возместить ущерб, причиненный по его вине.
• несогласия Арендатора с изменением ставки арендной платы в соответствии с п.3.4. Договора.
• иных, установленных действующим законодательством, случаях.
согласно пункта 3.4 увеличение аренды должно составлять не больше чем процент инфляции за текущий год, а он за 2018 год составил 4.3%.
Арендодатель говорит, что поскольку не поднимал ставку 5 лет, то имеет право сейчас поднять на сумму инфляций за все 5 лет. Мотивирует положительной судебной практикой по таким делам.
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?
Собственно весь вопрос состоит в том, имеет право арендодатель поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, или не имеет, и самое большее что он может сделать, это поднять на 4.3%?Сергей Анатольевич
Сергей Анатольевич, добрый день! Вопрос достаточно дискуссионный, но с учетом ст. 431 ГК РФ (толкование условий договора) при таком формальном подходе ответ нет, не имеет права повышать ее более чем на уровень инфляции
При толковании условий договорасудом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
у арендодателя была возможность повышать плату ежегодно, он таким правом не воспользовался поэтому такое разовое повышение исходя из условий договора неправомерно, однако если у него действительно есть арендатор готовый платить больше он вправе, после истечения срока договора заключить договор с ним. Преимущественное право заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ) в этом случае не применяется т.к. оно предполагает преимущество только при равных условиях, а в описанном случае если будет выше предложение по арендной плате арендодатель вправе выбрать нового арендатора
Добрый день, Сергей Анатольевич.
При буквальном толковании условий договора, с учетом ст. 10 ГК РФ и ст. 614 ГК РФ прихожу к выводу, что увеличивать размер арендной платы одномоментно на 31% неправомерно.
Ссылка арендодателя на положительную судебную практику, возможно, несостоятельна, поскольку фактические обстоятельства могут быть иными.
3.5. Изменение размера арендной платы оформляется подписанием дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае несогласия Арендатора действие настоящего договора прекращается с даты установления Арендодателями новых ставок арендной платы.Сергей Анатольевич
Вот такая формулировка условий договора, на мой взгляд, подпадает под ст. 10 ГК РФ, а также данное условие является ничтожным, поскольку не соответствует закону (ст. 168 ГК РФ).
Кроме того, в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а при заключении дополнительного соглашения данная статья также подлежит применению.
Таким образом, с учетом Вашего несогласия с изменением условий о размере арендной платы, а также с учетом ст. 10 и ст. 168 ГК РФ, напишите письмо арендодателю, в котором нормативно обоснуйте неправомерность действий арендодателя.
Здравствуйте Сергей Анатольевич.
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Однако, негласно, если брать отношения арендатора и арендодателя, то скорее всего в течении какого-то время он будет пытаться выжить Вас по иным основаниям.
Подборка наиболее важных документов по запросу Основания увеличения арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Основания увеличения арендной платы
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 614 "Арендная плата" ГК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право") По мнению арендатора, смена арендодателем системы налогообложения не является основанием для увеличения арендной платы на сумму НДС.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Основания увеличения арендной платы
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2022) Указанная кадастровая стоимость земельного участка превышает/значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы Административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога/увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка/другое.
Нормативные акты: Основания увеличения арендной платы
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) При этом само по себе использование земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства не может рассматриваться как основание для повышения арендной платы за такой земельный участок.
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение размера арендной платы с учетом индексации (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Изменение размера арендной платы с учетом индексации
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение размера арендной платы с учетом индексации
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Индексация размера арендной платы не подпадает под ограничения периодичности изменения арендной платы, предусмотренные п. 3 ст. 614 ГК РФ, если размер ее установлен в договоре не в виде твердой суммы, а путем указания порядка (механизма) исчисления, который предполагает индексацию. В этом случае фактическое изменение размера арендной платы при корректировке на процент индексации не будет изменением условия договора о размере арендной платы (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: В каких случаях можно изменить (уменьшить или увеличить) цену договора и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2022) Цена может измениться автоматически, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Основанием изменения цены могут быть изменение уровня инфляции, курса валют, рыночных индексов цен, коэффициентов и т.д. Например, в договоре аренды может быть согласовано ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Такое изменение цены не является изменением договора и не нарушает запрета изменять арендную плату чаще одного раза в год (см. Позицию КС РФ, ВАС РФ).
Нормативные акты: Изменение размера арендной платы с учетом индексации
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В договоре указан следующий пункт:
" Размер базовой арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке по истечению первого календарного года аренды не более, чем на 10% от действующего размера."
В 2015 году Арендодатель увеличил ставку А.П. в соответствии с указанным пунктом.
На попытку увеличении ставки в 2016г, арендатор ответил отказом, считая, что данный пункт договора предусматривает увеличение ставки только 1 раз после первого года аренды.
На сколько правомерен отказ арендатора? Что можно на это ответить?
Добрый день. По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.ст 614 ГК. Необходимо ознакомится с формулировкой права на измененеи арнедной платы.
Арендатор может что угодно, соглашаться или не соглашаться, но если право на изменение в одностороннем порядке предусматривается договором аренды, то его отказ платить измененную арендную плату будет квалифицироваться как нарушение договорных обязательств со всеми вытекающими последствиями
Формулировка, конечно, интересная. Необходим весь текст договора на обозрение. Поскольку ст. 614 в части 3 диспозитивная, есть все основания полагать, что, это условие содержит лишь ограничение размера увеличения до 10%,
На попытку увеличении ставки в 2016г, арендатор ответил отказом, считая, что данный пункт договора предусматривает увеличение ставки только 1 раз после первого года аренды. На сколько правомерен отказ арендатора? Что можно на это ответить?
Юлия
Здравствуйте. Надо видеть договор.
Но у вас с какой даты идет повышение:? год уже календарный прошел?
только учтите что это должно все подтверждаться документами — то есть арендатор может начать задавать вопросы — почему увеличение, почему настолько.
то есть это как то должно быть тарифами подтверждено, а не только вашим желанием.
Да, но только Арендатор будет иметь полное право не платит в данном случае повышенную арендную плату))
Юлия
такие изменения всегда договорные конечно, но вот арендодатель только спустя полный год может предложить такое повышение
Я думаю, что закон не запрещает накручивать цены на коммуналку, в пределах разумного , конечно.
Добрый день!
Считаю, что в данном случае арендатор прав.
Статья 431. Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Уважаемая Юлия! Здравствуйте! Согласно п.4 ст.614 ГК РФ
если
иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в
год. Законом могут быть предусмотрены иные
минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,
а также для аренды отдельных видов имущества.
Описанная ситуация явно спорная, так как законом Арендодателю дано право раз в год пересматривать арендную плату… Договор-то можете весь выложить…
Уважаемая Юлия! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите во внимание следующее: так и отвечайте буквальным изложением спорной нормы… Арендодатель может пересматривать арендную плату (это его право), но вот устанавливаться таковая будет только по соглашению сторон (ну, или по решению суда)
Да, но только Арендатор будет иметь полное право не платит в данном случае повышенную арендную плату))
Мое мнение — арендатор прав. При разрешении споров суд исходит из дословного и буквального толкования положений договора. В данном случае указано:
" Размер базовой арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке по истечению первого календарного года аренды не более, чем на 10% от действующего размера."
Юлия
Следовательно, арендодателю предоставлено право увеличить размер арендной платы единожды — после истечения первого года.
Если бы было написано «по истечению каждого календарного года аренды», тогда арендодатель был бы прав и смог бы увеличивать арендную плату после каждого года. Однако в данном случае такого права у него нет.
так как законом Арендодателю дано право раз в год пересматривать арендную плату…
Григорьев Михаил Юрьевич
Михаил Юрьевич, зарапортовались :) По ст. 614 ГК РФ плата может меняться по соглашению арендатора и арендодателя, но не в одностороннем порядке арендодателем:
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменятьсяпо соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Закон говорит, что арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги в тех пределах, в которых их потребляет. Т.е. он несет бремя содержания арендованного имущества, в связи с чем произвольно придумать и «нарисовать» повышенную оплату по сравнению с реальными показателями в квитанциях закон не представляет возможности.
Исходя из формулировки договора арендатор прав. Если он не согласен с увелечением арендной платы, получается одностороннее увеличение арендной платы, что закон не допускает.
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
У вас в договоре прямо предусмотрена возможно увеличения арендной платы только после первого календарного года.Поэтому повторное увеличение арендной платы будет нарушением действующего законодательства:
" Размер базовой арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке по истечению первого календарного года аренды не более, чем на 10% от действующего размера."
Юлия
А арендатор другие платежи не уплачивает? За коммунальные услуги, например? Может их увеличить?
Автор статьи
Читайте также: