В каком банке можно выгодно взять ипотеку?

Решившись на покупку новой квартиры или расширение уже имеющейся  жилплощади, первым шагом для многих россиян станет выбор подходящего кредитно-финансового учреждения.

yandex, Яндекс, поисковая система, ПСЗапрос: «В каком банке можно выгодно взять ипотеку?»  — один из самых популярных в Интернете. Вот только большинство потенциальных заемщиков не понимают, что вопрос этот не совсем корректен…

Абсолютно любой кредит (тем более, ипотека) выгоден может быть ТОЛЬКО банку, но никак не заемщику!

И все-таки отнестись к выбору банка-кредитора нужно более чем серьезно. Ведь сотрудничать с ним придется впоследствии на протяжении многих лет.

Итак, на какие основные моменты нужно обратить внимание?

На какой размер кредита можно рассчитывать в этом банке?

На сегодняшний момент банки предоставляют ипотеку только при наличии у заемщика официального дохода, который соответствует неким нормам. Нормы эти каждый банк устанавливает свои, и от «попадания» в эти рамки будет  зависеть и размер будущего кредита, и даже процентная ставка по нему.

Поэтому первым делом уточните в отделении требования к финансовому состоянию заемщика и документам, подтверждающим его доход.

У Вас будет намного больше шансов получить положительное решение на кредитном комитете, если:

  1. Вы не младше 25 и не старше 55-60 лет;
  2. Вы уже владеете какой-то ликвидной собственностью (недвижимость, автомобиль, земельный участок);
  3. Обязательный платеж по кредиту будет составлять около трети (в крайнем случае – половины) ежемесячного дохода всей семьи.

И еще. Обратите внимание: учитывает ли вообще банк «черные» доходы заемщика? После кризиса 2008 года практически все банки «левые» денежные поступления своих клиентов вообще перестали принимать во внимание!

Если зарплата – то только «белая», если доходы от сдачи квартиры в аренду – то только по договору, если получение дивидендов от ценных бумаг – то нужна выписка из реестра акционеров.

Кстати, для того чтобы оценить свои реальные шансы на получение ипотеки в конкретном банке, совсем необязательно носиться по всему городу в поисках его отделений.

У каждого банка обязательно есть свой сайт в Интернете. А на каждом сайте есть ипотечный калькулятор. Так что «пробить» максимальную сумму будущего кредита по всем банкам России вполне можно и не выходя из дому.

Оцениваем будущие затраты по ипотеке

Однозначно, не стоит сразу кидаться в первый же банк, который предлагает самую низкую годовую процентную ставку. Как правило, такое заявление  — это очень действенный, но не совсем честный рекламный ход.

Изначально учитывайте ВСЕ комиссии и обязательные платежи! Для банка они являются источником постоянного дохода, а для Вас  — это лишние (и регулярные!) расходы.

Выбирая банк, рассчитывайте эффективную процентную ставку – то есть совокупность всех платежей по кредиту. Кстати, не забывайте и о единоразовых затратах на оформление ипотеки. В разных банках они отличаются между собой иногда на тысячи долларов!

В каком банке лучше брать ипотеку?

Как правило, лучшие условия по кредиту предоставляют крупные банки или банки, для которых ипотека – приоритетное направление деятельности. В этом случае, требования к заемщикам будут мягче, а процентные ставки – ниже. Например, в 2010 году лидерами по выданной ипотеке стали: Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк.

Но иногда и банки-новички, только вышедшие на «финансовую арену» предлагают очень и очень привлекательные условия для заемщиков. Ведь им нужно очень быстро сформировать собственную клиентскую базу и наработать репутацию.

Обращайте внимание и на уровень обслуживания в отделениях. Если еще в момент подачи заявления, «режет глаза» путаница с цифрами и бумагами, противоречия, нарушение заявленных сроков, небрежное отношение к клиенту  — скорее всего, и обслуживать Ваш кредит в будущем будут так же.

А ведь ипотека – это долгосрочное и плотное сотрудничество, рассчитанное на 10-20 лет!

В какой валюте лучше брать кредит?

евро, деньги, 50 euroНасчет этого аспекта, все кредитные эксперты единодушны. Кредит нужно брать в той валюте, в которой Вы получаете зарплату. Только в этом случае риск, связанный с резкими колебаниями доллара, евро или японской иены Вас не коснется совсем.

Типичный пример – долларовые кредиты, затраты по которым выросли в 1,5 раза после резкого скачка доллара в самом начале кризиса.

Имейте в виду: оформляя ипотеку не в рублях, все валютные риски заемщик берет на себя!

А предсказать курс евро или доллара на 10-15 лет вперед не возьмется даже победитель шоу «Битва экстрасенсов»…

Какие параметры ипотеки нужно учесть дополнительно?

Срок кредитования

Чем дольше срок, тем меньше ежемесячные выплаты — это факт.

Но, с другой стороны, «переплата» по кредиту прямо пропорциональна времени его полного погашения  – проценты-то начисляются за каждый месяц пользования кредитными средствами. Кроме того, на время ипотеки заемщик жестко  ограничен в своих правах на собственность залогового имущества.

Механизм возврата

Отечественные банки используют две основные схемы погашения кредита.

Аннуитет. Весь кредит разбивается на равные ежемесячные платежи, которые включают и «тело» кредита, и проценты по нему.

Дифференцированные ставки. Процент начисляется на остаток задолженности. То есть с каждым месяцем обязательные платежи по кредиту будут становиться все меньше и меньше.

В первой схеме финансовая нагрузка на заемщика распределяется равномерно. Во второй – тяжело придется в первые годы выплаты ипотеки, зато «облегчение» будет ощущаться практически ежемесячно. Тем более, если кредит погашается досрочно.

В общем, ответ на вопрос, в каком банке можно выгодно взять ипотеку, не так однозначен, как кажется на первый взгляд…

Валентина Разумковская,

эксперт по ипотечному кредитованию,

специально для NeBankir.Ru