Решившись на покупку новой квартиры или расширение уже имеющейся жилплощади, первым шагом для многих россиян станет выбор подходящего кредитно-финансового учреждения.
Запрос: «В каком банке можно выгодно взять ипотеку?» — один из самых популярных в Интернете. Вот только большинство потенциальных заемщиков не понимают, что вопрос этот не совсем корректен…
Абсолютно любой кредит (тем более, ипотека) выгоден может быть ТОЛЬКО банку, но никак не заемщику!
И все-таки отнестись к выбору банка-кредитора нужно более чем серьезно. Ведь сотрудничать с ним придется впоследствии на протяжении многих лет.
Итак, на какие основные моменты нужно обратить внимание?
На какой размер кредита можно рассчитывать в этом банке?
На сегодняшний момент банки предоставляют ипотеку только при наличии у заемщика официального дохода, который соответствует неким нормам. Нормы эти каждый банк устанавливает свои, и от «попадания» в эти рамки будет зависеть и размер будущего кредита, и даже процентная ставка по нему.
Поэтому первым делом уточните в отделении требования к финансовому состоянию заемщика и документам, подтверждающим его доход.
У Вас будет намного больше шансов получить положительное решение на кредитном комитете, если:
- Вы не младше 25 и не старше 55-60 лет;
- Вы уже владеете какой-то ликвидной собственностью (недвижимость, автомобиль, земельный участок);
- Обязательный платеж по кредиту будет составлять около трети (в крайнем случае – половины) ежемесячного дохода всей семьи.
И еще. Обратите внимание: учитывает ли вообще банк «черные» доходы заемщика? После кризиса 2008 года практически все банки «левые» денежные поступления своих клиентов вообще перестали принимать во внимание!
Если зарплата – то только «белая», если доходы от сдачи квартиры в аренду – то только по договору, если получение дивидендов от ценных бумаг – то нужна выписка из реестра акционеров.
Кстати, для того чтобы оценить свои реальные шансы на получение ипотеки в конкретном банке, совсем необязательно носиться по всему городу в поисках его отделений.
У каждого банка обязательно есть свой сайт в Интернете. А на каждом сайте есть ипотечный калькулятор. Так что «пробить» максимальную сумму будущего кредита по всем банкам России вполне можно и не выходя из дому.
Оцениваем будущие затраты по ипотеке
Однозначно, не стоит сразу кидаться в первый же банк, который предлагает самую низкую годовую процентную ставку. Как правило, такое заявление — это очень действенный, но не совсем честный рекламный ход.
Изначально учитывайте ВСЕ комиссии и обязательные платежи! Для банка они являются источником постоянного дохода, а для Вас — это лишние (и регулярные!) расходы.
Выбирая банк, рассчитывайте эффективную процентную ставку – то есть совокупность всех платежей по кредиту. Кстати, не забывайте и о единоразовых затратах на оформление ипотеки. В разных банках они отличаются между собой иногда на тысячи долларов!
В каком банке лучше брать ипотеку?
Как правило, лучшие условия по кредиту предоставляют крупные банки или банки, для которых ипотека – приоритетное направление деятельности. В этом случае, требования к заемщикам будут мягче, а процентные ставки – ниже. Например, в 2010 году лидерами по выданной ипотеке стали: Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк.
Но иногда и банки-новички, только вышедшие на «финансовую арену» предлагают очень и очень привлекательные условия для заемщиков. Ведь им нужно очень быстро сформировать собственную клиентскую базу и наработать репутацию.
Обращайте внимание и на уровень обслуживания в отделениях. Если еще в момент подачи заявления, «режет глаза» путаница с цифрами и бумагами, противоречия, нарушение заявленных сроков, небрежное отношение к клиенту — скорее всего, и обслуживать Ваш кредит в будущем будут так же.
А ведь ипотека – это долгосрочное и плотное сотрудничество, рассчитанное на 10-20 лет!
В какой валюте лучше брать кредит?
Насчет этого аспекта, все кредитные эксперты единодушны. Кредит нужно брать в той валюте, в которой Вы получаете зарплату. Только в этом случае риск, связанный с резкими колебаниями доллара, евро или японской иены Вас не коснется совсем.
Типичный пример – долларовые кредиты, затраты по которым выросли в 1,5 раза после резкого скачка доллара в самом начале кризиса.
Имейте в виду: оформляя ипотеку не в рублях, все валютные риски заемщик берет на себя!
А предсказать курс евро или доллара на 10-15 лет вперед не возьмется даже победитель шоу «Битва экстрасенсов»…
Какие параметры ипотеки нужно учесть дополнительно?
Срок кредитования
Чем дольше срок, тем меньше ежемесячные выплаты — это факт.
Но, с другой стороны, «переплата» по кредиту прямо пропорциональна времени его полного погашения – проценты-то начисляются за каждый месяц пользования кредитными средствами. Кроме того, на время ипотеки заемщик жестко ограничен в своих правах на собственность залогового имущества.
Механизм возврата
Отечественные банки используют две основные схемы погашения кредита.
Аннуитет. Весь кредит разбивается на равные ежемесячные платежи, которые включают и «тело» кредита, и проценты по нему.
Дифференцированные ставки. Процент начисляется на остаток задолженности. То есть с каждым месяцем обязательные платежи по кредиту будут становиться все меньше и меньше.
В первой схеме финансовая нагрузка на заемщика распределяется равномерно. Во второй – тяжело придется в первые годы выплаты ипотеки, зато «облегчение» будет ощущаться практически ежемесячно. Тем более, если кредит погашается досрочно.
В общем, ответ на вопрос, в каком банке можно выгодно взять ипотеку, не так однозначен, как кажется на первый взгляд…
Валентина Разумковская,
эксперт по ипотечному кредитованию,
специально для NeBankir.Ru