Ипотека и несовершеннолетние дети. Почему они мешают друг другу?

Наверное, только ленивый не слышал о тех проблемах, которые возникают в процессе оформления ипотеки у заемщиков с несовершеннолетними детьми.

Мягко говоря, ипотека и несовершеннолетние дети не очень «ладят» между собой.

Возьмем стандартную ситуацию, которая рано или поздно складывается у каждой второй молодой семьи.

Папа, мама и маленький ребенок проживают в однокомнатной квартире. Родители подкопили немного деньжат и, естественно, хотят как можно скорее улучшить свои жилищные условия – малыш подрастает, ему нужна отдельная комната, не исключена вероятность появления братика или сестрички.

квартира, новостройка, ипотекаТак вот, далеко не каждая молодая семья располагает достаточной суммой на руках для покрытия разницы между однокомнатной квартирой и «двушкой». Первое, что приходит в голову – оформление ипотеки.

И вот тут-то и начинается кошмар под названием «ипотека и несовершеннолетние дети».

Вариантов развития событий у молодых родителей два.

  1. 1. Оформить ипотеку на новую квартиру, отдав в залог старую

Откуда возьмутся проблемы?

Практически ни один банк не возьмет в залог квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок.

  1. Продать старую квартиру и оформить ипотеку под залог новой квартиры

Откуда возьмутся проблемы?

Даже если банка полностью устроит и размер заработной платы одного из родителей, и будущий объект залога, для получения ипотеки этого недостаточно. Чтобы довести сделку до логического завершения, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

А чтобы получить такое разрешение, нужно практически полностью оформить обе сделки (покупки новой квартиры и продажи старой).  Судите сами. В органы опеки молодой семье придется предоставить следующий пакет документов:

1)    Предварительные договора на продажу и покупку недвижимости;

2)    Предварительное положительное решение банка о предоставлении ипотеки;

3)    Обязательство родителей обеспечить несовершеннолетних детей жильем, заверенное нотариально;

4)    Стандартные документы (техпаспорт, выписки из ЕГРП и т.д.) по ОБЕИМ квартирам;

5)    Согласие банка на то, что собственниками будущей квартиры станут несовершеннолетние.

В общем, чтобы «попросить разрешения» у органов опеки, молодым родителям нужно УЖЕ найти реального покупателя на свою старую квартиру, выбрать новую и получить от банка положительное решение на получение кредита.

Такие сложности связаны с тем, что по законам Российской Федерации ребенок должен быть обеспечен жильем и не может вот так вдруг, на ровном месте утратить свое законное право на собственность.

дом, домик, квартира, кредит, ипотекаОрганы опеки рассуждают следующим образом. В старой квартире ребенок является владельцем своих законных метров. При оформлении банковской ипотеки, в новой квартире ему, по сути, не принадлежит ничего – ведь банк обязательно заберет ее в залог до момента полного погашения кредита.

Кроме того, ипотека   — вещь вообще мало предсказуемая. Сегодня родители несовершеннолетнего ребенка «на коне» и исправно платят по ипотеке, завтра – папа попал под сокращение, вышел на просрочку и вся семья оказывается на улице. А ведь вероятность именно такого развития событий существует всегда!

Вот и считается, что ребенку спокойнее жить хоть и в маленькой, но в своей квартире, чем переезжать в более просторную, но залоговую недвижимость на ближайшие 10,15 или 20 лет.

Короче говоря, разрешение на оформление родителями ипотеки органы опеки дают очень и очень неохотно. Ситуация осложняется еще и тем, что согласие на то, чтобы собственником кредитуемой квартиры становился ребенок, банки не дадут – это совершенно не в их интересах.

Но вроде бы с этого года, к рассмотрению принимается нотариально заверенное «обещание» родителей выделить ребенку долю в новой квартире, как только кредит будет выплачен полностью.

Кстати, многие молодые семьи этот скользкий момент с получением разрешения на ипотеку от органов опеки научились обходить.

Что для «опекунов» самое главное? Чтобы на ребенка была оформлена какая-то собственность. Вот и пытаются родители еще до момента получения ипотеки уговорить бабушек, дедушек, дядь и теть предоставить чаду долю в собственность в их доме или квартире.

В таком случае, оформляя ипотеку в банке, можно вообще обойтись без разрешения «опекунов». Только нужно следить за тем, чтобы фиктивно выделенная доля была по своим параметрам лучше или такой же, как уже имеющаяся у ребенка: метраж, наличие рядом с домом школы или детского сада и т.д.

Такой вариант подходит далеко не всем. Но зачастую – это единственный способ для молодой семьи оформить ипотеку при наличии несовершеннолетнего ребенка!

дети, два ребенкаА теперь пару слов о льготах по ипотеке при рождении второго ребенка.

Банк – это коммерческая организация. Никаких льгот по ипотеке при рождении второго ребенка (как и первого, третьего, четвертого) он не предоставляет! Почему это вопрос мне задают несколько раз на дню – для меня остается загадкой.

Ну, подумайте сами. Вы берете в долг у банка деньги на достаточно большой срок. За это время с Вами может произойти все, что угодно – как плохое, так и хорошее.

Наверное, это прозвучит грубо – но банку нет никакого дела до изменившихся обстоятельств в Вашей жизни! Вы оформляете ипотеку на свой страх и риск. С какой стати банку уменьшать кредитную ставку или «прощать» себе в убыток часть ипотеки по случаю рождения в семье ребенка?

Льготы в таком случае предоставляет не банк, а государство! Для этого и существуют различные социальные программы по ипотеке. Кроме того, положенный Вам государством материнский капитал Вы вполне можете использовать для досрочного погашения кредита.

Вот, в принципе, и все полагающиеся Вам льготы…

Валентина Матвийчук,

менеджер по ипотечному кредитованию, г. Москва,

специально для NeBankir.Ru