Порядок продажи имущества должников Сбербанка

По статистике около 70% всех кредитов крупных российских банков обеспечены залогом. Причем, самым «любимым» видом банковского залога традиционно была и остается недвижимость.

В том же Сбербанке, например, недвижимость – это 49% всех залоговых активов – практически половина!

49Что происходит, когда заемщик теряет возможность вовремя погашать оформленную несколько лет назад ипотеку? Его кредит попадает в категорию «просроченных», и эту проблему уже придется решать «по-плохому».

Имейте в виду, что банк совсем не будет торопиться накладывать арест на Вашу многострадальную квартиру или загородный дом!

Во-первых, судебное разбирательство – это дорогостоящее удовольствие.

Во-вторых, сама процедура вынужденной продажи может отнять немало времени. В среднем, залоговое имущество продается банками за 15 месяцев!

Поэтому реализовать залоговое имущество Сбербанк предложит заемщику в самом крайнем случае. Например:

— когда ни один из вариантов реструктуризации задолженности заемщику не подходит;

—  когда его финансовое положение остается плачевным и никаких улучшений в этом плане не предвидится;

— когда заемщик сам соглашается с продажей залоговой недвижимости.

Всего в отечественной банковской практике используется четыре варианта реализации имущества должников:

1)    За наличные средства;

2)    С использованием кредитных средств;

3)    С переводом задолженности на нового заемщика (условия кредитования остаются без изменений);

4)    С заменой предмета залога на другой, меньшей стоимости (средства, вырученные от его продажи, пускаются на погашение кредита).

Все эти схемы предлагаются заемщику в случае его добровольного согласия на реализацию, после чего между сторонами подписывается специальное соглашение.

Кстати, настоятельно советую воспользоваться этим шансом продать квартиру самостоятельно, а не через банковские торги. Почему – объясню ниже.

Так вот, в соответствии с условиями этого соглашения, банк выделяет заемщику весьма ограниченный срок для продажи недвижимости – около 2-3 месяцев.

Если недвижимость так и не была реализована в отведенные сроки, дело передается в суд.

Суд выносит свое решение (практически в 100% случаев оно будет не в пользу заемщика), и банк предоставляет заемщику еще один месяц на «размышления». В течение этого периода заемщик может предпринять еще одну попытку продать свое имущество самостоятельно, согласиться на один из вариантов реструктуризации или найти где-нибудь необходимую сумму для покрытия задолженности перед банком (с учетом набежавшей к этому времени пени и стоимости судебных издержек).

Если через месяц дело так и не стронулось с мертвой точки – недвижимость выставляется на торги и продается с молотка.

И вот тут начинается самое неприятное.

цифры, числаКогда Вашу недвижимость оценивали перед оформлением ипотеки, кроме оценочной стоимости эксперты указывали в отчете и ликвидационную стоимость  — 70-75% от оценочной.

Именно такой и будет стартовая цена Вашей квартиры, выставленной на торги. Допустим, недвижимость в свое время была оценена в 1 млн. рублей, значит, ее ликвидационная стоимость составит (в лучшем случае) 750 тысяч.

Естественно, это цена минимальная (или начальная), и по идее участники торгов будут ее постепенно повышать в ходе аукциона. Однако многие ошибочно полагают, что залоговые квартиры покупаются с торгов с такой же скоростью и энтузиазмом как горячие пирожки на вокзале. К сожалению, это не так!

Во-первых, торги – это пока еще экзотический для России способ покупки недвижимости. Информация о таких торгах не публикуется в бесплатных газетах, не освещается в СМИ и не отображается бегущей строкой на станциях метро.

Отсюда, вывод – не так уж и много найдется желающих купить именно Вашу недвижимость. А возможно, их не будет и вовсе – ведь предмет залога принимает участие в торгах лишь один раз.

Во-вторых, недвижимость потеряла свою привлекательность для инвесторов в первый же день наступления кризиса. На сегодняшний день спрос на нее никак нельзя назвать ажиотажным… Поэтому «драться» за Вашу квартиру или дом вряд ли кто-то всерьез будет, повышая цену в несколько раз по сравнению с ее начальной стоимостью.

Во всем этом существует и еще один нехороший момент. Если в торгах будет участвовать менее двух участников либо никто не предложит даже минимальную стоимость за Вашу недвижимость, торги объявляются несостоявшимися, а через месяц будет организован еще один аукцион.

При этом наши 750 000 тысяч «похудеют» еще на 15%. То есть на втором аукционе начальная стоимость нашей злосчастной недвижимости будет составлять всего 637 500 рублей.

И теперь (даже в случае успешной продажи недвижимости) денег, вырученных от сделки, может просто не хватить на покрытие задолженности перед банком (тем более, учитывая приличные судебные издержки, покрытие затрат на проведение торгов и так далее).

Каким образом недостающая сумма будет стребована с заемщика? По закону, банк имеет право реализовать еще какое-то его имущество (даже не находящееся в залоге у банка) с целью полного погашения задолженности!

А теперь посчитайте, в какую сумму в самом худшем варианте выльются заемщику несколько лет проживания в «кредитной» квартире?

1)    Первоначальный взнос по ипотеке;

2)    Оплата всех единовременных затрат (нотариус, оценка, открытие счета и т.д.);

3)    Проценты за все время пользования кредитом;

4)    Штрафы и пеня за просрочку по кредиту;

5)    Оплата судебных издержек и расходов на проведение торгов;

6)    Прямые убытки от продажи залога по заниженной на 25-40% цене по сравнению с ее реальной стоимостью;

7)    Потеря дополнительного имущества, если денег, вырученных от продажи залога, не хватит для полного погашения задолженности перед банком.

Как принято говорить в таких случаях, без комментариев…

Ангелина Уханова,

специально для NeBankir.Ru