Как с самого начала обезопасить себя от неприятных сюрпризов, оформляя ипотеку?

Перед тем как решиться на оформление ипотеки, я перечитала кучу полезных советов на эту тему в Сети и проанализировала все рассказы друзей и знакомых, уже успевших «повесить кредитное ярмо на свою шею».

Кроме того, к своему «исследованию» я без зазрения совести привлекла собственного отца-математика и наконец-то выбрала оптимальную схему кредитования с минимальной конечной переплатой в случае досрочного погашения ипотеки.

Просчиталась я только в одном – моя ипотека была оформлена в долларах, что добавило мне немало седых волос в 2008 году.

Во всем остальном я не прогадала. Очень надеюсь, что мой личный опыт (с конкретными цифрами и расчетами) поможет Вам свести свои риски и затраты по ипотеке к минимуму.

Совет №1. Оформляйте ипотеку на максимально длительный срок

Итак, с самого начала я была твердо настроена погасить свой кредит досрочно – потому что перспектива прожить двадцать лет в заложенной квартире меня не устраивала категорически.

Но при этом я прекрасно понимала, что жизнь – штука непредсказуемая, каждый день случиться может все, что угодно, и поэтому срок кредитования должен быть максимальным. Только в этом случае обязательный ежемесячный платеж будет «по карману» даже в самой сложной финансовой ситуации.

Давайте посмотрим на конкретные цифры. (Настоятельно рекомендую почитать о том, как правильно рассчитать платежи по ипотеке). Берем кредит в размере 10 000 долларов сроком на 5 лет или на 10 лет под 12% годовых.

В первом случае минимальный ежемесячный платеж за первый месяц будет составлять примерно 268$ (тело платежа: 166,67 = 10 000/(5*12) и проценты по кредиту: 100 = (10 000*0,12)/12).

Во втором случае сумма процентов останется той же (100$), зато «тело» кредита растянется не на 60, а 120 месяцев: 10 000/120 = 83,33$. Таким образом, первый обязательный ежемесячный платеж составит 100 + 83,33 = 183,33 доллара.

Разница в цифрах – почти 85$!

Учтите, что в примере фигурирует не очень большая сумма кредита и вполне разумная процентная ставка – а ведь так бывает далеко не всегда.

Понятно, что чем больше срок кредитования, тем солиднее конечная переплата по кредиту – проценты-то начисляются ежемесячно. Больше месяцев – больше затрат на проценты.

Но ведь мы-то собираемся погашать кредит досрочно, поэтому пока вообще не обращаем внимания на сумму конечной переплаты. Оцениваем пока лишь размер минимального ежемесячного платежа.

Чем он меньше, тем увереннее Вы себя чувствуете. Постарайтесь «выбить» из банка максимальный срок кредитования. Такой, чтобы обязательный минимальный платеж Вы смогли без проблем вносить в кассу банка даже в период временной безработицы, сразу после рождения ребенка и так далее.

Совет №2. Выбирайте только классическую схему погашения ипотеки

Аннуитетную схему погашения Вам наверняка предложат в любом банке сразу после слов: «Добрый день!»

Будут напирать на удобство (каждый месяц по кредиту платится одна и та же сумма), на равномерно распределенную финансовую нагрузку и тому подобное.

Все это правда, вот только банки не рассказывают клиентам о минусах такой схемы погашения для заемщика.

Во-первых, расчет аннуитетных платежей осуществляется с помощью компьютерной программы. Проконтролировать правильность их начисления с помощью элементарных школьных формул (как в предыдущем примере) заемщику будет уже невозможно.

Во-вторых, общая переплата по аннуитетным кредитам всегда больше, чем по классической схеме.

В-третьих, главная опасность аннуитетных платежей для заемщика заключается в следующем. График платежей построен так, что первые несколько лет заемщик погашает проценты, а не саму задолженность перед банком!

За счет этого и происходит «выравнивание» платежей. Сначала соотношение процентов к телу кредиту в ежемесячном платеже составляет 5:1, потом 2:1, потом 1:1 и только в конце срока кредитования наступает «переломный момент», когда на тело кредита идет большая часть ежемесячного платежа по ипотеке.

Чем это опасно для заемщика? Тем, что в случае форс-мажорных обстоятельств, наступивших, допустим, через пару лет после оформления ипотеки, он останется должен банку практически ту же сумму, что и на старте!

А ведь первые годы выплат по ипотеке – самые сложные. Именно в это время и происходит 85% непроплат по кредиту и принудительная реализация залоговой недвижимости.

Если такая ситуация произойдет с Вами, то Вы:

— выбросите на ветер сумму уплаченных за несколько лет банковских процентов;

— понесете убытки в связи с оформлением кредита и продажей квартиры по сниженной цене;

— останетесь без жилья, зато с остатком задолженности перед банком (если средства от продажи недвижимости не покроют полностью размер оставшегося кредита, начисленных штрафов и судебных издержек).

Кроме того, аннуитетная схема очень «тормозит» снижение остатка задолженности в случае досрочного погашения ипотеки и ощутимо мешает в ситуации рефинансирования кредита в другом банке (перекредитовываться придется практически на начальную сумму кредита плюс затраты на оформление по рефинансированию).

Что происходит при классической схеме погашения?

Как видно из примера в начале статьи, вся сумма кредита разбивается равными частями. Например, в случае 10 000$ и 10 лет, каждый год Вы будут отдавать банку пропорциональные «кусочки» ипотеки. Через год Вы погасите одну десятую кредита, через два года – 20% и так далее.

И это без учета досрочного погашения!

Контролировать платежи по такой схеме очень просто, узнать остаток кредита или размер минимального платежа на следующий месяц без графика и консультации с сотрудниками банка – тоже.

Единственный минус такой схемы – наибольшая финансовая нагрузка на заемщика приходится на первые годы выплаты ипотеки.

Но с другой стороны, каждый последующий месяц эта «ноша» становится все легче и легче и появляется реальный стимул погасить ипотеку побыстрее.

Тем более что каждый ипотечный заемщик изначально настроен на то, что в первые годы выплат будет очень нелегко. А вот через пару лет этот настрой куда-то пропадает.

При аннуитетной схеме погашения все останется по-прежнему и через три и через пять лет, а вот при классической схеме к этому моменту уже наступит облегчение и весьма ощутимое.

Совет №3. Контролируйте работу сотрудников банка самостоятельно

Могу сказать по собственному опыту, что банковские сотрудники такие же люди, как и мы с Вами. И если, например, преподаватель в университете может ошибиться в расчетах, и никто от этого не пострадает, то несостыковки в банковских цифрах приводят к серьезным проблемам для заемщика.

Понятно, что в наше время практически все графики платежей, зачисление средств на счет клиента, начисление штрафов и просрочек рассчитывается автоматически.

Но, как ни странно, машины тоже ошибаются и достаточно часто.

Например, самая распространенная ошибка, с которой лично я сталкивалась в своей работе кредитным менеджером раз в неделю как минимум.

Клиент вносит свой ежемесячный платеж в кассу единой суммой на конкретный счет. Сделать он это может в любой день месяца, но ровно в 00.00 даты платежа в графике (к примеру, 15 числа) его платеж автоматически разносится по двум разным счетам: счет процентов по кредиту и счет погашения основной суммы задолженности.

Где здесь можно ошибиться?

Предположим, общий обязательный платеж заемщика составляет 400 рублей, из них 300 идет на тело погашения кредита, а 100 на выплату процентов. Во время автоматической разноски два счета перепутались местами, а получилась недоплата по телу кредита в размере 200 рублей (300-100).

Со следующего же дня на «просроченную задолженность» начинает капать пеня и штрафы, с каждым днем увеличиваясь в геометрической прогрессии.

Как правило, сам заемщик узнает об этом только в момент внесения следующего ежемесячного платежа. И реакция у каждого нормального человека на подобную ситуацию одна и та же – искреннее и бурное возмущение.

Естественно, задним числом такие механические ошибки исправляются (для этого в крупных банках даже предусмотрены специальные отделы), но для этого нужно будет написать заявление, выявить ошибку, написать уйму служебных записок и так далее.

Естественно, исправлять ситуацию будете не Вы, а кредитный менеджер, но в любом случае, понервничать придется и заемщику. Опять-таки, все еще очень зависит и от сотрудников, которые будут заниматься Вашей проблемой. Среди них есть и ленивые, и некомпетентные, и просто безумно занятые… Выводы делайте сами!

Ситуацию с правильностью зачисления средств вполне можно держать под личным контролем, если хотя бы чуть-чуть вникнуть, откуда берется та или иная цифра по кредиту.

Я, например, с первого же дня оформления ипотеки завела на рабочем столе компьютера обычную табличку, в которую аккуратно заносила все свои платежи, разбитые на «тело» и проценты, даты погашения и остаток задолженности.

Время от времени мы делали сверку по остатку с моим кредитным менеджером. Не знаю, как девушка относилась к этой моей «причуде», но вслух она не возмутилась ни разу.

Самое интересное, что дважды наши цифры с ней не совпали!

Первый раз мне «забыли» зачесть досрочное погашение, и оно «провисело» на резервном счету два месяца, ни на цент не уменьшая остаток моей задолженности по ипотеке. Как Вы думаете, как скоро заметили бы этот «непорядок» в банке без моей подсказки?

Второй раз банковские сотрудники решили закрыть отчетный период перед большой проверкой и начислили дополнительные проценты еще на три дня, увеличив тем самым мой ежемесячный платеж долларов на тридцать или сорок.

Если бы в тот раз я внесла свой платеж четко по графику, у меня бы уже образовалась пусть крошечная, но все равно просрочка. Ведь начисленная за дополнительные дни сумма автоматически ушла бы на погашение процентов, уменьшив тем самым платеж по основной задолженности.

При этом никто мне не звонил, ни о чем не предупреждал, так что я узнала о такой «самодеятельности» только через месяца через три.

Вести учет собственному кредиту, задавать банковским сотрудникам «неудобные» или глупые (по их мнению) вопросы – значит постоянно «держать руку на пульсе» своей ипотеки.

Я не льщу себя надеждой, что в отечественной банковской сфере работают сплошь профессионалы на дорогостоящем оборудовании с идеально продуманным программным обеспечением.

Но и переплачивать за чужие ошибки и промахи мне тоже совсем не хочется…

Ирина Ценькуш,

специально для NeBankir.Ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.