Как банк оценивает залоговое имущество

Обновлено: 25.04.2024

Банк России вынес на обсуждение проекты положений о порядке проведения им экспертизы залогов, которые приняты банками в качестве обеспечения по ссудам. Оценка залога — один из наиболее спорных моментов пруденциального надзора, поскольку в данном случае и регулятору, и банку предписано действовать на основании профессионального суждения. Оценки не совпадают иногда на порядок, и не только потому, что банки недостаточно консервативны.

Еще недавно Банк России не хотел конкретизировать порядок своей оценки залога. На встрече с банкирами, организованной АСВ, заместитель председателя ЦБ РФ Василий Поздышев отшучивался: «Мы по вашей просьбе даем возможность принимать решение на основании профессионального суждения, но тогда не просите нас прописать порядок [оценки] в инструкции — это разговор двух профессионалов».

Банкиры в ответ тоже отшутились, предположив, что Банк России мог бы активнее использовать новые технологии и «осматривать залоги-новостройки через веб-камеры, чтобы далеко не ездить». Радикальное предложение не прошло. Но Банк России предложил обсудить два проекта, связанных с оценкой залогов: положение о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога и проект инструкции о порядке и случаях проведения осмотра залога.

Что предлагает ЦБ

ЦБ будет, в частности:

- устанавливать фактическое наличие предмета залога и соответствие его качественных и количественных характеристик документам; кредитная организация должна предоставить их Банку России в течение 10 дней (в том числе в электронной форме);
- проверять отсутствие препятствий для реализации банком предмета залога или выпуска его в оборот (в том числе, например, установленные законами), необходимость регистрации и т. п.;
- использовать при оценке рыночной стоимости предмета залога различные подходы:
-- при оценке недвижимости — сравнительный и (или) доходный;
-- при оценке ценных бумаг — доходный и/или затратный;
-- при оценке иного движимого имущества — сравнительный и (или) затратный.

Все подходы предполагают анализ рынка предмета залога. ЦБ учитывает динамику рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, колебания цен, макроэкономические и отраслевые тенденции, а также официальные прогнозы развития отраслей экономики, к которым относится предмет залога.

По результатам экспертизы залога представители Банка России составляют залоговое заключение, где должно быть указано, почему они выбрали тот или иной подход к оценке.

Они должны также вынести суждение о ликвидности предмета залога. Если ликвидность залога не превышает 270 календарных дней, определенная ими стоимость залога «признается справедливой стоимостью для целей оценки достаточности резервов, создаваемых под риски».

Спорные суждения, неверные оценки

Банки самостоятельно проводят оценку залогов, говорил зампред Банка России, но они должны учитывать также и оценку ЦБ. Если разница в оценках экспертов составляет 5–7%, Банк России обычно не требует доначисления резервов. Другое дело, если оценки, сделанные на основании профессионального суждения, отличаются в несколько раз.

Сегодня уже известно, чем дело закончилось: в августе 2015 года Банк России отозвал лицензии у семи пенсионных фондов «группы Мотылева», в октябре того же года арбитраж Москвы признал банк «Российский кредит» банкротом.

Неликвидные активы НПФ оценивались тогда в 35,6 млрд руб.— это больше 70% от суммы пенсионных накоплений. На днях АСВ уточнило сумму недостачи имущества в банке: 43,8 млрд руб. А по предварительным оценкам было порядка 111 млрд руб.— эта разница в оценках, кстати, тоже впечатляет.

Значительная часть нарушений в банках группы и ее НПФ была связана именно с залогами. В частности, средства НПФ вкладывались в ипотечные сертификаты участия. Эти бумаги удостоверяют, что их владелец имеет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. В данном случае закладные выпускались под залог земли — 193 га близ деревни Борки Одинцовского района, в районе пафосного Рублево-Успенского шоссе. Бумаги были допущены к биржевым торгам, причем биржа внесла их в высший котировальный список.

Земельные участки, передававшиеся в залог, предназначались для строительства коттеджей. ООО «Архитектура оценки», выбранное по каким-то причинам для оценки участков управляющей компанией НПФ, оценило их в 65 млрд руб. (ориентир — рынок 2013 года).

В 2014 году стоимость участков составляла не более 30 млрд руб., говорил РБК представитель другой оценочной компании — Geo Development.

В 2015 году он же оценил стоимость этих участков примерно в 7 млрд руб., добавив, что «по этой цене еще нужно найти покупателя». С учетом сегодняшних реалий рынка «элитные коттеджные поселки» приносили бы инвесторам убытки: на рынке загородной недвижимости премиум-класса не ждут оживления и в 2017 году.

Приглашение к пессимизму

Насколько же консервативной должна быть профессиональная оценка банка-залогодержателя, чтобы она могла выдержать падение рынка в четыре раза за год?

Косвенный ответ содержится в проекте положения: Банк России воздерживается от «наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости предмета залога».

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Оценка точной стоимости залогового имущества, несмотря на множество написанных по этой теме работ, до сих пор является актуальной проблемой для многих банков. Порой сотрудники одного и того же финансового учреждения, работающие в разных отделах, используют различные методы расчетов.

Как считают аналитики, такая ситуация сложилась из-за разногласий, возникающих при определении понятия «залоговая стоимость». В современной юридической литературе его часто вовсе игнорируют или подменяют «ликвидационной стоимостью» (стоимость имущества при продаже, если срок экспозиции меньше обычного для аналогичного объекта), хотя это не одно и тоже. Порядок расчета залоговой стоимости российским законодательством также не регламентируется, залоговая стоимость определяется специалистом финансового учреждения. В конечном итоге получается, что методика расчета залоговой стоимости у каждого финансового учреждения своя, однако все опираются на один и тот же базис – рыночная стоимость или ликвидационная стоимость.

Что подразумевают банки сегодня под залоговым имуществом, и для чего нужна его оценка?

Залоговое имущество должно обеспечить погашение кредита в случае неплатежеспособности заемщика. Определение стоимости актива позволяет кредитору выяснить, насколько она соответствует размеру полученного займа. Эта цифра дает возможность банку рассчитать вероятные риски и спрогнозировать ситуацию при продаже объекта залога. Как правило, на основании оценки принимается решение о возможности выдачи кредита и его размере. Кроме того, определение оценщиком стоимости имущества ускорит процесс истребования и реализации залога – споры о его цене уже будут неуместны. Хотя и здесь существует одна тонкость.

В ходе реализации имущества проводится его переоценка. Это может произойти как по инициативе банка, так и по желанию заемщика. Дело в том, что после продажи объекта на торгах из полученной суммы вычитаются все расходы, которые понесло финансовое учреждение в процессе реализации залогового имущества (судебные издержки, транспортные перевозки и т.д.), а также сумма долга заемщика перед кредитором. Остаток возвращается бывшему владельцу имущества. Таким образом, он заинтересован в том, чтобы залоговая стоимость была максимальной.

Что может считаться залоговым имуществом?

Залоговым имуществом считается любое имущество принятое в качестве залога. Проанализировав условия, на которых многие российские финансовые учреждения осуществляют выдачу кредитов, можно заметить, что большинство из них предпочитает получать от заемщика в качестве залога недвижимость, так как этот вид залога наиболее ликвиден и реализовать его проще чем оборудование или иной вид залогового имущества. Наша Компания имеет многолетний опыт работы на рынке оценочных услуг, сотрудничая с большим количеством финансовых учреждений (банков) мы можем с уверенностью заявить, что кредитуя под ликвидный объект недвижимости, финансовое учреждение несет гораздо меньше рисков, чем при кредитовании под объекты движимого имущества – оборудование или транспорт. По практике наших банков-партнеров, реализовать залог – объект недвижимости гораздо проще, чем реализовать, например, оборудование. По нашему мнению, риски банка достигают максимума при принятии в залог уникального оборудования, или уникальной техники. У многих банков, кроме объектов недвижимости, другие виды гарантий погашения ссуды часто даже не рассматриваются. Хотя, как показывает практика, по ряду причин и такой метод не является панацеей от неплательщиков.

Во-первых, отчуждение недвижимости – дело очень хлопотное, занимающее массу времени. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, выселить их законным путем практически невозможно. В результате сотрудникам банка приходится участвовать в бесконечных тяжбах и судебных заседаниях , выслушивать многочисленные жалобы.

Во-вторых, далеко не всегда залоговая недвижимость может быть продана с торгов. Например, таким способом нельзя реализовать квартиры, приобретенные по ипотеке, – это запрещено законодательством. В итоге недвижимость становится лишь формальным залогом, а на практике кредиторам приходится прибегать к иным методам взыскания долга.

В-третьих, даже при относительно благоприятном стечении обстоятельств банк остается в убытках. Возьмем простой пример, когда выдан кредит, предположим, на 120 тысяч долларов (тело кредита плюс проценты). Банку удалось продать с торгов квартиру заемщика, например, за 50 тысяч долларов. Где взять оставшиеся 70 тысяч? Сотрудникам кредитной организации опять придется «гоняться» за клиентом и вести с ним длительные и сложные переговоры.

Тем не менее, залоговой стоимости никто не отменял, и ее оценка является приоритетным вопросом при выдаче кредита. Так как на законодательном уровне эта процедура не описана, сотрудники банков руководствуются внутренней документацией, разработанной специалистами залоговых подразделений. Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость пользуются формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

В настоящее время разработан ряд стандартных схем, на основе которых оценщик сможет создать собственную методику расчета.

- Уходим от риска. Этот подход особенно популярен во время экономической нестабильности, когда прогнозирование дальнейшей финансовой ситуации в стране становится практически невозможным. Банк заранее предусматривает все свои расходы в случае непредвиденных негативных (при этом позитивные изменения в расчет не берутся) обстоятельств, включая в залоговую стоимость все возможные убытки. Таким образом он оберегает себя от больших потерь, но у такого подхода есть и недостатки. Банк упускает ряд возможностей, которые у него появились бы, если бы он решился на риск. Кредитную политику такого финансового учреждения называют «осторожной». Получить в нем ссуду очень непросто, и далеко не каждый заемщик решается иметь дело с банком, который полностью обезопасил себя, тем самым ужесточив требования, предъявляемые к клиентам.

- Управляем риском. На такой подход чаще всего решаются молодые и амбициозные банки. Также он оправдан, если действующий в кредитной организации аналитический отдел работает на профессиональном уровне и может максимально точно спрогнозировать ближайшие негативные и позитивные изменения в финансовом состоянии страны. В этом случае политика такова: банк учитывает все возможные риски, одновременно прорабатывая варианты оптимального выхода из ситуации. Таким образом, он становится более лояльным к клиентам, повышается число новых желающих получить кредит. Кто-то посчитает этот подход опасным, однако при верном расчете выигрывает и банк, и заемщик. Какой бы подход ни выбрало руководство банка, всегда учитываются следующие объективные факторы:

- прямые убытки, возникающие в случае, если заемщик не может погасить кредит;

- дополнительные убытки – если осуществить обращение взыскания на находящееся в залоге имущество по каким-то причинам невозможно, или нельзя его реализовать по необходимой для погашения кредита цене;

- упущенная прибыль – если клиенты отказываются брать кредит в банке из-за ужесточенных условий кредитования;

- последующие убытки – если репутация банка на мировом рынке ухудшилась из-за частых невозвратов, понижения цены на акции и т.д.

Разница между рыночной (или ликвидационной) и залоговой стоимостью в финансовой практике называется залоговым дисконтом. Умение вычислять этот дисконт – основное преимущество при работе с залогами. При расчете его величины необходимо включить следующее:

- сумму долга перед банком (включая проценты и пени);

- расходы на налоги, которые придется выплатить после реализации залоговой недвижимости;

- иные расходы, которые пришлось осуществить банку при реализации залогового объекта.

Рассуждая о залоговой стоимости, многие оценщики рекомендуют помнить о ликвидности предмета залога – она зависит от предполагаемого срока экспозиции недвижимости. Существует несколько категорий ликвидности:

- от 30 до 90 дней;

- от 90 до 180 дней;

В последнем случае ликвидность считается безнадежной, что делает такую недвижимость неинтересной для банка – он, скорее всего, откажется принимать ее в качестве залога, какой бы рыночной стоимостью она ни обладала.

Практика показывает, что, несмотря на индивидуальные особенности каждого залогового объекта, в банках разработаны стандартные шаблоны для дисконтов на разные виды имущества. Например, для недвижимости дисконт составляет 20-40% от рыночной стоимости, на оборудование - 40-60% в связи с большими рисками. Часто, а тем более в период финансовой нестабильности, банки берут дисконт не от рыночной стоимости имущества, а от ликвидационной стоимости - стоимости, по которой объект залога мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке. Как правило, ликвидационную стоимость рассчитывает оценщик после расчета рыночной стоимости объекта. В настоящее время, у большинства финансовых учреждений (банков) требования к расчету ликвидационной стоимости является обязательным. По нашему мнению, данный подход финансовых организаций снижает ее риски, но и иногда является причиной, по которой заемщик отказывается от кредитования в данной финансовой организации. Опираясь не на рыночную стоимость, а на ликвидационную, дисконт составляет не 20-40% (на недвижимость), а 40-55%, т.к. ликвидационная стоимость меньше рыночной на 20-30% (в зависимости от ликвидности объекта залога). При кредитовании под объекты движимого имущества, дисконт может составлять до 70-80%, что совсем не выгодно заемщику.

В любом случае пока расчет залоговой стоимости недвижимости остается исключительно внутри банковской технологией, не урегулированной на государственном уровне.

Банки и финансовые учреждения предлагают выгодные условия кредитования по тем услугам, которые обеспечены поручительством. Подобные продукты с залоговым имуществом характеризуются выгодными процентными ставками, крупными лимитами и лояльными требованиями к заемщикам. Но главное при оформлении займа – узнать залоговую стоимость имущества.

Для чего нужна оценка предмета залога

Процедура оценки предмета залога – это обязательная процедура, которую проходит каждый потенциальный заемщик кредита, оформленного под обеспечение. Неважно, юридическое или физическое лицо. Банк должен удостовериться в безопасности сделки и минимизировать риски невозврата выданного кредита.

Целесообразность оценки залогового имущества:

определение реальной стоимости предмета оценки;
расчет максимально допустимой суммы кредита с учетом предоставленного залога;
максимизация своих шансов на успешное оформление займа.

Даже если есть недвижимость, транспортное средство или любой другой актив, субъект не может оформить заем под залог без заключения, в котором не только прописана рыночная цена имущества, но и детально указаны параметры, особенности конкретного предмета залога.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Методика определения рыночной и залоговой стоимости предмета залога

Важно понимать, что рыночная стоимость (РС) предмета залога и залоговая стоимость имущества – это два разных показателя, которые одновременно определяются при заключении сделки. И поэтому при определении таких критериев применяются разные методики их расчета.

Определение рыночной стоимости предмета залога

Если руководствоваться Положением Центробанка РФ № 254-П, то рыночная стоимость – это та цена объекта, по которой банк или продавец предположительно может продать такое имущество на рынке в момент заключения сделки. Важно понимать: расчет показателя по залогу не должен принципиально отличаться от расчетов по другим объектам (вне зависимости от цели).

Бывают ситуации, когда компании специально занижают этот критерий. Зачастую так происходит в том случае, если банки сотрудничают с ограниченным перечнем оценочных компаний. Такая деятельность должна быть независимой. А банки обязаны принять к рассмотрению заключение любой оценочной компании.

Рыночная цена – это та, которая одновременно приемлема и для продавца, и покупателя. Она должна быть близка к реальным ценам на рынке на подобные активы. Наиболее простой метод расчета – это сравнительный. Сравниваются цены на подобные активы в регионе, городе, и потом на основании средней цифры или после введения корректировок на отличия формируется залоговая стоимость предмета исследования.

Определение залоговой стоимости предмета залога

Определение залоговой стоимости объекта проводится с корректировкой рыночной стоимости недвижимости и других предметов имущества на дисконт. Другими словами, учитываются те фактические расходы, которые банк может понести в связи с конфискацией и реализацией имущества у заемщика.

Какие факторы учитываются при расчете:

расходы на сохранение конфискованного имущества;
финансовые и другие виды рисков, связанные с обеспечением кредитного обязательства;
возможность снижения ликвидности недвижимости в будущем.

Базой для определения залоговой стоимости (ЗС) является рыночная (справедливая) цена имущества. Но проблема в том, что на законодательном уровне не определены четкие алгоритмы и инструкции, как необходимо проводить расчет. Поэтому результат во многом зависит от профессионализма и квалификации самого оценщика, его опыта.

Практика показывает, что цена одного и того же залога в разных банках может отличаться на 20–35 %. Поэтому стоит обращаться в специализированные оценочные компании, которые не заинтересованы в конечном результате. Они формируют независимое экспертное суждение о цене конкретного актива.

В общем представлении залоговую стоимость предмета оценки можно рассчитать по формуле:

Залоговая стоимость предмета оценки= Сумма кредита + Начисленные проценты за весь срок + Возможные штрафные санкции + Издержки на конфискацию, продажу объекта

Простыми словами, такая величина должна покрывать все издержки банка, включая кредит, проценты и другие расходы.

Есть другой вариант, который учитывает дисконт. То есть результативный критерий корректируется на показатель дисконта:

Залоговая стоимость предмета оценки = РС * (1-Дисконт)

Дисконт учитывает множество факторов и показателей, перспективу их изменения в будущем и т. д., поэтому определить показатель довольно сложно. Как правило, для каждого вида актива у банка или оценочной компании предусмотрен свой дисконт. Он закреплен внутренними регламентами. Для его получения применяется целый арсенал экономико-математических методов моделирования и прогнозирования.

Если рассматривать дисконт в общем, то он включает в себя две составляющие:

будущие затраты банка на конфискацию и продажу залогового актива;
«маржу безопасности», то есть определенную сумму средств, позволяющую кредитору покрыть издержки при наступлении чрезвычайного события и конфискации залога.

Таким образом, подобные имущественные объекты под залог по факту могут оцениваться по-разному с учетом индивидуальных особенностей, характеристик и применяемых методик. Проблема в том, что банки заинтересованы в заниженной оценке стоимости залогового имущества. Поэтому заемщику, который желает получить кредит под залог, стоит обратиться в независимую организацию для адекватной оценки. Ведь именно от того, насколько точно и правильно будет определена залоговая стоимость, зависит не только итоговая сумма, но также и выгодность кредита: процентная ставка, размер комиссий, дополнительных платежей.

Компания «РусБизнесОценка» предлагает воспользоваться услугами оценки залога для сделок разной сложности. Предоставляем официальное заключение, соответствующее установленным требованиям и регламентам. Залоговая стоимость предмета оценки будет определена с учетом интересов обеих сторон, а не только одного субъекта сделки.

Оставляйте заявку или звоните по указанным контактным телефонам. Бесплатная консультация, быстрый расчет залоговой стоимости обеспечения и качественный результат.

Светлана Маркова, Директор Правового департамента АКБ «ИРС» (АО).

В настоящее время для кредитных организаций стала довольно актуальной проблема, связанная с приоритетностью применения оценки активов, пассивов и предмета залога, проводимой Банком России, над оценкой независимого оценщика, осуществляющего свою оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N 135-ФЗ).

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков осуществляется Минэкономразвития России. Саморегулируемыми организациями осуществляется контроль деятельности членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 135-ФЗ признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРО) и застраховавшие свою ответственность согласно требованиям Федерального закона N 135-ФЗ.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона N 135-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 72 Федерального закона от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее – Федеральный закон N 86-ФЗ) в целях определения размера собственных средств (капитала) кредитной организации Банк России проводит оценку ее активов и пассивов на основании методик оценки, устанавливаемых нормативными актами Банка России. Кредитная организация обязана отразить в своей бухгалтерской и иной отчетности размер собственных средств (капитала), определенный Банком России.

Таким образом, в том случае, если по результатам проведенной Банком России оценки имущества отраженного на балансе кредитной организации, Банком России будет установлено, что стоимость имущества, по мнению Банка России, завышена, кредитной организации будет предписано отразить в своей отчетности скорректированный размер собственных средств (капитала), оценив имущество по стоимости, определенной Банком России, что приведет к снижению собственных средств (капитала) кредитной организации.

В силу требований части 9 статьи 72 Федерального закона N 86-ФЗ в целях оценки активов и пассивов кредитной организации, в том числе достаточности резервов, создаваемых под риски, Банк России в установленном им порядке проводит экспертизу предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде, включающую установление фактического наличия предмета залога и его осмотр, установление правового статуса предмета залога, а также суждение о стоимости предмета залога, выносимого на основании федеральных стандартов оценки, предусмотренных статьей 20 Федерального закона N 135-ФЗ. Кредитная организация формирует указанные резервы с учетом результатов экспертизы предмета залога, проведенной Банком России.

В порядке, предусмотренном главой 4 Положения о порядке проведения Банком России экспертизы предмета залога, принятого кредитной организацией в качестве обеспечения по ссуде (утв. Банком России 26.12.2016 № 570-П), выбор подходов к оценке предмета залога определяется Банком России.

При вынесении суждения о стоимости предмета залога Банк России руководствуется следующими подходами к оценке предмета залога в зависимости от вида имущества:

недвижимое имущество - сравнительный и (или) доходный подходы;
ценные бумаги - доходный, и (или) затратный, и (или) сравнительный подходы;
иное движимое имущество - сравнительный и (или) затратный подходы.

С учетом возможности применения каждого из подходов к оценке, специфики оцениваемого имущества, допущений, полноты и достоверности исходной информации Банк России применяет все подходы к оценке предмета залога в соответствии с федеральными стандартами оценки, предусмотренными статьей 20 Федерального закона N 135-ФЗ.

Банк России выносит суждение о стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, на основании анализа наиболее эффективного его использования, в том числе юридически действительных на дату суждения о стоимости недвижимого имущества проектной документации, разрешительных и иных документов (разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, технические условия на подключение (присоединение) строящихся (реконструируемых) объектов недвижимости).

Между тем, в целях оценки своих активов и пассивов, а также оценки стоимости предмета залога кредитная организация, как правило, привлекает независимого оценщика, осуществляющего оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона N135-ФЗ.

В случае расхождения суждения независимого оценщика о стоимости активов и пассивов кредитной организации, а также предметов залога с суждением Банка России, применимой для кредитных организаций является суждение последнего, что негативно отражается на банковском бизнесе, поскольку приводит к возникновению убытков кредитной организации, а также вызывает вопросы доверия к оценочной деятельности профессиональных оценщиков в целом.

В тоже время, суждение Банка России об оценке, не является основанием для признания недостоверным отчета об оценке независимого оценщика и привлечения его к ответственности, в том числе в целях возмещения убытков, поскольку в соответствии с Федеральным законом N135-ФЗ, Банк России не обладает полномочиями по контролю за соблюдением требований Федерального закона N135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Обращения в СРО зачастую приводят к аргументированному ответу указанной организации об обоснованности и достоверности оценки независимого оценщика, что, как правило, впоследствии подтверждается судом.

На мой взгляд, во избежание негативных последствий для банковского бизнеса необходимо детально проработать на нормативно-правовом уровне вопрос предупреждения возникновения подобных ситуаций (кредитная организация при осуществлении сделок, ориентируясь на отчет независимого оценщика, не может предположить последующее суждение об оценке Банка России), в т. ч. разрешив вопрос приоритетности применения оценки активов, пассивов и предмета залога, проводимой Банком России, над оценкой независимого оценщика, осуществляющего свою оценочную деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ.

Оценка залоговой недвижимости является одной из важных составляющих получения жилищного кредита. Без прозрачной оценки стоимости квартиры банк не выдаст ипотеку.

Рассказываем, как современные сервисы позволяют заемщику самостоятельно провести осмотр квартиры для отчета об оценке недвижимости, сэкономив время и средства.

Перевод услуг в цифру

Режим самоизоляции, введенный во многих регионах России в 2020 году, стал для кредитных организаций вызовом. ЦБ временно разрешил банкам оформлять ипотеку дистанционно с упрощенными правилами идентификации заемщика. Между тем каждый год возраст ипотечных заемщиков снижается, а молодое поколение уже полностью перешло к различным цифровым сервисам. Сейчас на рынке финансовых услуг большая конкуренция за клиентов. При этом возможность снижения процента по кредиту в банках сильно ограничена ключевой ставкой, требованием Центробанка по оценке рисков и прочими условиями.

«Финансовые организации в конкурентной борьбе стараются удерживать заемщиков с помощью развития удобных клиентских сервисов. Банк потратил усилия на привлечение клиента, одобрил ему кредит, теперь важно, чтобы человек не отказался от сделки из-за неудобного сервиса, сложности подготовки документов, бюрократической волокиты и других причин», — рассказывает партнер группы компаний SRG Максим Русаков. Электронные сервисы делают ипотеку удобной для клиентов и выгодной для банков, отмечает эксперт.

Цифровизация ипотеки

Цифровизация ипотеки является частью нацпроекта «Жилье и комфортная городская среда». ЦБ утвердил дорожную карту по цифровой ипотеке. Она предусматривает полный перевод в онлайн всех этапов взаимодействия на всех уровнях — от застройщиков до регистрационных органов. До середины 2021 года основная часть этих мероприятий должна быть завершена. «Мы сейчас вплотную подошли к переводу ипотеки в полностью цифровой вид, эпидемия тоже ускорила здесь нашу работу, и мы будем просить депутатов поддержать нас в том, что касается внесения необходимых изменений в регулирование», — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме.

Росреестр планирует до конца 2021 года довести долю электронной регистрации ипотечных сделок в общем объеме до 80%. Об этом на совещании с президентом говорил глава ведомства Олег Скуфинский. В 2020 году данный показатель был на уровне 40%. Важнейшим направлением цифровой ипотеки является оценка залоговой недвижимости. Уже сегодня эта процедура переведена в электронный формат.

Оценка залога

Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.

Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.

Как подготовить фотоочтет об оценке за 30 минут

Упростить процесс оценки недвижимости сейчас помогают цифровизация и внедрение электронных сервисов. Благодаря этому уже сегодня отчет об оценке можно получить онлайн и даже самостоятельно провести осмотр квартиры. Чтобы провести фотоотчет в рамках онлайн-оценки, заемщику потребуются смартфон, доступ в интернет и 30 минут свободного времени. Подобный сервис разработан компанией SRG и активно используется многими крупнейшими банками. Инструментарий сервиса построен на основе Big Data, нейронных сетях и технологиях машинного обучения.

В итоге человек проходит весь путь — от парадной до квартиры — и сам создает фотоотчет. На это в среднем уходит 20–30 минут. После чего фотографии автоматически отправляются в оценочную компанию. На основании полученных данных оценщик составляет отчет и отправляет его в банк. Документ также доступен клиенту в личном кабинете банка.

Подделать фото не получится

Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.

«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.

Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.

«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.

Быстрый выход на сделку и экономия средств

Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.

Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.

«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.

Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.

Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.