Как инвестировать в недвижимость в тинькофф

Обновлено: 03.05.2024

Среди читателей Т⁠—⁠Ж не утихают споры о том, стоит ли вкладывать накопленные деньги в недвижимость. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

👍 За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Анна Бессонова хочет купить квартиру за границей:

«Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 ₽, первоначальный взнос — 650 000 ₽. Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 ₽, а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время».

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Никита Попков разложил все по полочкам:

«Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям».

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Maksim Tcepelev следит за трендами:

«Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом».

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Evgeny Dorozhkin советует научиться инвестировать:

«Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 ₽ за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать».

👍 За: цены на недвижимость продолжают расти

Markuc Norman выбирает «реальный актив»:

«Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 ₽. Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Как-то сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. На пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо».

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

Michael Krutikov не поддерживает движение «зато своя»:

«У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции».

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Maksim Shanaev убежден, что квартира — это навсегда:

«Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли».

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Viacheslav Ivanenkov знает, как отбирают недвижимость:

«Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры».

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Алексей Вдовин верит в светлое будущее:

«Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет».

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Tatyana Zakharova предлагает смотреть правде в глаза:

«Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции».

На заметку: как выбрать квартиру для инвестиций

Мы в Т—Ж сами не раз покупали квартиры и жалели о своем выборе. Хотим, чтобы с вами этого не случилось.

Наш курс поможет выбрать квартиру, чтобы выгодно вложить деньги или, если передумаете, жить там с семьей.

С помощью курса вы определитесь между новостройкой и вторичкой, найдете хороший район и дом, проверите продавца и разберетесь в документах.

Как покупать и продавать ценные бумаги в Тинькофф Инвестициях

Если у вас пока нет счета в Тинькофф Инвестициях, заполните короткую форму — процесс займет всего несколько минут. Открыть брокерский счет

Ниже в пошаговой инструкции расскажем о том, как технически выглядит торговля на бирже и как купить свои первые ценные бумаги:

Процесс регистрации в приложении Тинькофф Инвестиций такой же, как и вход в основное приложение банка. После регистрации и первого входа вы сможете переходить в раздел инвестиций прямо с главного экрана основного приложения Тинькофф

После регистрации вы попадете на главный экран вашего счета, на вкладку «Портфель». Чтобы купить на бирже, нужно пополнить брокерский счет или ИИС. Для этого нажмите на одноименную кнопку в центре.

Пополнить брокерский счет в Тинькофф Инвестициях можно с карты любого банка: с дебетовой карты Тинькофф — без лимитов по сумме в рублях, долларах и евро; с карт других банков — до 1 млн ₽ за одну операцию и до 5 млн ₽ в месяц, без комиссии с нашей стороны. ИИС можно пополнить только в рублях.

Деньги поступят на счет мгновенно в любое время суток — без праздников и выходных. Как пополнить брокерский счет в долларах или евро

Процесс пополнения инвестиционного счета ничем не отличается от перевода денег с карты на карту. Если у вас есть и брокерский счет, и ИИС в Тинькофф Инвестициях, для переключения между ними просто смахните в сторону область с названием счета

Чтобы найти интересующие вас ценные бумаги, нужно перейти на вкладку «Что купить» — так вы попадете в каталог Тинькофф Инвестиций. В этом разделе собраны все ценные бумаги, которые вам доступны. Что вообще можно купить в Тинькофф Инвестициях

Для примера найдем в каталоге биржевой фонд «Тинькофф NASDAQ», в котором собраны акции крупнейших технологических компаний США. Можно ввести название этого фонда в поисковую строку в самом верху экрана.

У Тинькофф Капитал есть два фонда NASDAQ, сейчас нам нужен тот, что с квадратным значком. Второй — это фонд, инвестирующий в фармацевтические и биотехнологические компании

Иногда ценные бумаги, которые вы ищете, могут быть недоступны для покупки или продажи. Скорее всего, это один из двух случаев.

Биржа в данный момент закрыта. В Тинькофф Инвестициях торгуются активы с двух российских бирж — Московской и Санкт-Петербургской. У каждой из этих площадок свое время работы и свои нерабочие и праздничные дни. В какие дни можно торговать на бирже

Бумаги доступны только квалифицированным инвесторам. Это люди с большим опытом торговли на бирже и значительным капиталом либо со специальным образованием. Такой статус открывает доступ к мировым биржам и внебиржевым финансовым инструментам с высокой потенциальной доходностью, но и с высоким риском. Как получить статус квалифицированного инвестора

Серым фоном и замком отмечены бумаги, которые нельзя купить, потому что биржа сейчас не работает. Активы, доступные только квалифицированным инвесторам, отмечены значком в виде головы льва

Выбрав понравившуюся вам бумагу, вы попадете на ее экран. Там вы сможете найти информацию, которая поможет принять решение, стоит ли вкладывать свои деньги в этот актив.

Главная часть карточки — график изменения цены. Этот график можно посмотреть в разрезе дня, недели, месяца, 6 месяцев, года, а также за всё время, что бумага торгуется на бирже.

При этом вы увидите, что во время работы биржи текущая цена на бумагу постоянно меняется — даже в течение нескольких секунд. На это влияет постоянно меняющийся баланс спроса и предложения по этой бумаге. Если желающих купить ее много, цена на бумагу будет идти вверх, а если мало, то, наоборот, снижаться.

На вкладке «Обзор» вы найдете подробное описание выбранного фонда: структуру и состав фонда, среднегодовую доходность, средний риск, комиссии и другие показатели

Нажав на кнопку «Купить» в карточке понравившейся вам бумаги, вы попадете на экран покупки. Там вы увидите, куда — на ИИС или брокерский счет — будут зачислены бумаги после покупки, а также откуда спишутся деньги.

Можно даже не пополнять инвестиционный счет: вы можете выбрать нужный актив в каталоге Тинькофф Инвестиций и сразу его купить с карты Tinkoff Black или карты другого банка. Мы автоматически и без комиссии пополним счет на нужную сумму, а затем купим ценную бумагу или валюту. Это произойдет мгновенно, поэтому вы не упустите выгодную цену на бирже.

Над текущей ценой покупки вы увидите раскрывающийся блок, где по умолчанию стоит параметр «Лучшая цена». Здесь можно выбрать один из типов биржевых заявок и стоп-приказов — это указание брокеру купить или продать конкретные бумаги, когда их цена достигнет определенного уровня. Эти настройки помогают инвесторам не следить за изменением котировок в режиме реального времени, но при этом не упустить удачный момент для покупки. Подробнее про биржевые заявки и стоп-приказы

Если текущая цена за бумагу на бирже вас устраивает и вы готовы купить по ней, просто оставьте настройку «Лучшая цена». Если нет, вы можете дать брокеру указание, купить актив, когда его цена достигнет нужного вам уровня

Ценные бумаги на бирже торгуются лотами. Лот — это минимальный пакет бумаг, который можно купить. В зависимости от актива в лот может входить 1, 10, 100 или даже 1000 ценных бумаг. В случае упомянутого выше фонда «Тинькофф NASDAQ» 1 лот — это 1 бумага, а например у акций «Сбера» 1 лот — это 10 акций.

Если вы хотите купить активы на определенную сумму, можно просто указать ее вместо количества лотов — переключатель находится на этой же строке справа. Система сама рассчитает, сколько лотов можно купить на указанную сумму. Также вы увидите расчет комиссии, которую брокер возьмет с вас за эту сделку. Комиссия зависит от выбранного тарифа. Какие тарифы есть в Тинькофф Инвестициях

Поменять действующий тариф можно в любой момент, для этого нужно перейти на вкладку «Еще». После установки новый тариф сразу же начнет действовать. Вы можете менять тариф неограниченное количество раз

Когда вы купите ценную бумагу, она появится на вкладке «Портфель». Там будет указано количество купленных лотов, а также их текущая цена и ее процентное изменение — либо за день, либо с момента покупки. Если цена растет, показатели будут зелеными, если снижается — красными.

Общая сумма на вашем инвестиционном счете указывается в верхней части экрана. Там же показана динамика изменения стоимости всего вашего портфеля. Более подробные данные можно посмотреть на странице портфельной аналитики. Там есть общие суммы пополнения счета, вывода средств, а также выплаты купонов и дивидендов за разные периоды

Важно помнить, что, даже когда вы видите прирост в стоимости своих активов, это еще не значит, что вы получили доход. Чтобы прибыль стала реальной, активы нужно продать.

То же самое относится и к падению цены на акции: если все графики стали красными, это еще не значит, что вы потеряли деньги. Котировки на бирже меняются постоянно, и вполне вероятно, что со временем они выйдут из красной зоны и вновь начнут расти.

Нажав на кнопку «Портфельная аналитика», вы сможете посмотреть детали вашего портфеля: соотношение бумаг по типам, отраслям и валюте, а также долю, которую в вашем портфеле занимает каждая бумага

Процесс продажи бумаг практически ничем не отличается от их покупки: просто выберите нужный актив в разделе «Портфель» и на появившемся экране нажмите на кнопку «Продать». При этом вы также можете воспользоваться настройкой «Лучшая цена» либо выставить одну из биржевых заявок.

Когда вы укажете количество лотов на продажу, приложение покажет сумму, которая придет на ваш счет, а также комиссию за операцию. Мы не берем комиссию за покупку и продажу фондов от Тинькофф Капитал

Вывести средства с брокерского счета можно в любой момент — без комиссии и ограничений по количеству операций, до 50 млн ₽ за одну операцию или их эквивалент в долларах или евро. Деньги придут моментально в любое время суток и в любой день недели — даже в ночь с субботы на воскресенье.

Единственное ограничение: вывести деньги с брокерского счета в Тинькофф Инвестициях можно только на дебетовую карту Тинькофф. Если хотите перевести деньги на счет или карту другого банка, сначала выведите их с брокерского счета на карту Тинькофф, а затем отправьте в другой банк обычным переводом.

Важно помнить, что при выводе денег с брокерского счета мы спишем с вас налог по ставке 13% — если вы получили доход от инвестиций. Когда нужно платить налог с операций на бирже

По российским законам брокер автоматически рассчитывает и удерживает этот налог, когда инвестор получает доход при продаже ценных бумаг. Фактически налог списывается при выводе денег с брокерского счета, а если в течение года вывода не было, то в начале следующего года.

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов:

Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов.
Для развития новых проектов REIT вынуждены использовать заемный капитал в сочетании с дополнительной эмиссией акций. По этой причине отличительная особенность всех REIT — высокая долговая нагрузка.
Активы REIT состоят из недвижимости и имеют специфические особенности учета. Традиционные методы анализа через общепринятые показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и мультипликатор P / E (цена / прибыль), не подходят для их оценки.
Предыдущий пункт связан с тем, что при расчете чистой прибыли по общепринятым стандартам финансовой отчетности вычитается амортизация. Однако с течением времени недвижимость имеет тенденцию дорожать, а не терять в стоимости.

Предположим, что Simon Property Group приобрела торговый центр за $500 млн. Согласно правилам бухгалтерского учета, необходимо начислить амортизацию — распределить линейным методом стоимость торгового центра на определенный нормативами срок, допустим 25 лет.
В итоге чистая прибыль фонда будет ежегодно уменьшаться на размер амортизации ($500 млн / 25 лет = $20 млн), несмотря на то, что с годами торговый центр будет дорожать, а не терять стоимость.

Критерии, которые нужно использовать при выборе REIT

1. Рост выручки и чистого дохода от собственности

Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI).

Выручка, или валовой доход, — это деньги, которые REIT получает от своих арендаторов.

Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.

Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.

2. Рост распределяемых дивидендов

Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам.

В таком случае необходимо дополнительно оценить, какую экономическую пользу принесло акционерам размытие долей.

3. Доходность недвижимости (Property Yield)

Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда.

Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%

Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.

4. Коэффициент заемного капитала

Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах.

Эмпирического правила относительно того, каким должно быть кредитное плечо, не существует. Коэффициент следует рассматривать в контексте преобладающих рыночных условий, включая состояние экономики и размер процентных ставок.

Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров. Напротив, слишком низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста.

В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%.

5. Коэффициент покрытия процентов

Еще один аспект, на который следует обратить внимание, — это коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга.

Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году.

6. Заполняемость

Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.

7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости

Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT.

Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.

Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда.

Буквально полгода назад многие REIT можно было купить с коэффициентом P / B в диапазоне 0,7—0,8. Несмотря на то, что эта возможность уже в прошлом, даже сегодня некоторые рейты торгуются с P / B ≈1,0—1,2 — что сопоставимо с оценками, преобладающими во время мирового финансового кризиса 2009 года.

8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)

Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например от продажи имущества).

P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен.

Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.

9. Размер дивидендной доходности

После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР).

По степени значимости дивидендная доходность — это последний фактор, на который нужно обращать внимание. Поскольку этот показатель ничего не скажет о качестве и стабильности акций.

Что в итоге?

Чтобы оценить различные фонды недвижимости, необходимо сравнивать показатели годовой отчетности за несколько лет подряд с поправкой на провальный коронавирусный год.

Приведенное выше руководство ни в коем случае не является исчерпывающим, но может служить отправной точкой в оценке рейтов.

Отмечу, что, если вы ищете «иксов», рейты вам в этом не помогут. Основная цель владения недвижимостью состоит в том, чтобы уменьшить волатильность и увеличить диверсификацию портфеля, а также обеспечить себя источником дивидендного дохода.

Автор: Terrazini, инвестор с 2010 года, профиль в Пульсе — @Terrazini

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.

БПИФ с зарубежными активами вернулись на торги спустя почти два месяца. Регулятору пришлось временно отступить от федерального закона. Разобрали, что нужно знать инвестору в фонды, чтобы адекватно оценивать свои паи

Как прошли первые после паузы торги БПИФ

TSOX — «Тинькофф Насдак Полупроводники»;
TCBR — «Тинькофф Индекс поставщиков средств Кибербезопасности»;
TBUY — «Тинькофф Индекс Насдак обратного выкупа»;
TRAI — «Тинькофф Индекс Насдак Искусственный Интеллект и Робототехника»;
RCUS — «Райффайзен — Американские акции»;
RQIU — «Райффайзен — Сбалансированная Стратегия Биржевых фондов»;
RQIE — «Райффайзен — Тактическая Стратегия Биржевых фондов»;
AKSC — «Альфа-Капитал Космос»;
AKQU — «Альфа Капитал Квант»;
AKVG — «Альфа-Капитал Видеоигры».

Рыночные цены на паи БПИФ ожидаемо снизились, что связано как с падением стоимости их активов за тот период, что они не торговались, так и с валютной переоценкой. Так, например, фонд AKVG в рублях по рыночным ценам упал сегодня к закрытию на 47,31%, с ₽67,98 до ₽35,82, но по расчетной цене iNAV один пай данного фонда снизился на 25,40%, с $0,8177 до $0,6123.

Самая большая активность инвесторов на основных торгах наблюдалась по паям фондов TSOX (2654 сделки) и TCBR (2564 сделки). Их рыночные цены относительно предыдущего торгового дня, который был 25 февраля, упали на 15,16% (до $0,0789) и 16,50% (до $0,0744) соответственно.

Как ранее сообщали на Мосбирже, а также в УК «Тинькофф Капитал» и в «Альфа-Капитал», в скором времени другие фонды, в составе которых присутствуют иностранные активы, готовятся к выходу на торги.

Возобновление торгов станет возможным для тех БПИФ, чьи базовые активы обращаются на торгах российской биржи. Это позволит данным фондам исключить инфраструктурные проблемы, потому что структура фондов и их объем позволяют совершать операции по всем инструментам, используя площадку СПБ Биржи.

Что произошло с БПИФ в 2022 году до сегодняшнего дня

24 и 25 февраля на фоне крупнейшего обвала за всю историю российского рынка рыночные и расчетные цены акций БПИФ и ETF продемонстрировали критическое расхождение, в некоторых случаях они шли в противоположных направлениях — рыночная цена падала на фоне растущей цены по стоимости чистых активов (СЧА). Маркетмейкеры ряда фондов перестали поддерживать справедливые цены: они либо вовсе не выставляли симметричные заявки на покупку/продажу, либо делали это с более широкими спредами, чем обычно. В итоге инвесторы продавали активы на неликвидном рынке по существенно заниженной стоимости.

С 28 февраля торги на Московской бирже в секции фондового рынка были отменены. Наряду с акциями и облигациями не торговались и паи биржевых паевых инвестиционных фондов (БПИФ) и иностранных ETF. Отсутствие торгов по многим инструментам привело к тому, что справедливые цены акций стало технически невозможно рассчитать и по большинству фондов управляющие компании приняли решение временно приостановить операции.

После того как торги в секции фондового рынка начали возобновляться, у управляющих компаний появилась возможность снова начать расчеты справедливых цен по тем фондам, имущественный пул которых содержал торгуемые активы, и выйти в итоге на организованные торги паями БПИФ. Первые БПИФ вернулись к торгам 29 марта, однако это смогли сделать только те фонды, в составе которых были российские акции, облигации, валюты.

БПИФ с иностранными активами до 23 мая оставались в неторгуемом состоянии из-за инфраструктурных проблем, то есть из-за отсутствия физического доступа к наблюдаемым рынкам.

Что нового для инвесторов в БПИФ с зарубежными активами

С 23 мая на Московской бирже возобновились торги БПИФ с иностранными активами. Этому предшествовала большая совместная работа всех участников рынка.

Режим торгов

Сделки БПИФ, в которых базовым активом являются зарубежные ценные бумаги, доступны в режиме основных торгов с 16:30 до 18:50 мск.
В режимах РПС и РПС с ЦК (переговорные сделки) — по стандартному расписанию с 09:50 до 19:00 мск.

СЧА и iNAV

К торгам допущены только БПИФ, по которым проводится расчет стоимости чистых активов (СЧА).
На основе СЧА рассчитывается iNAV.

БПИФ (биржевой паевой инвестиционный фонд) — это фонд, паи которого можно купить и продать на бирже, количество паев БПИФ не ограничено. Паи БПИФ также можно погасить через уполномоченных лиц, назначенных управляющей компанией. БПИФ формируются из ценных бумаг в соответствии с биржевым индексом.

У паев БПИФ две цены:

рыночная, как у ETF или акций, которая формируется, исходя из спроса и предложения инвесторов;
индикативная (iNAV) — это справедливая цена, или расчетная стоимость инвестиционного пая, которая определяется путем деления стоимости чистых активов фонда на количество инвестиционных паев. Индикативные (расчетные) цены публикуются на сайте Мосбиржи.

В привычном порядке расчета и публикации iNAV произошли важные, но временные изменения. Они коснулись исключительно БПИФ, в состав активов которых входят иностранные ценные бумаги (для БПИФ с российскими активами все по-прежнему):

расчетная цена пая для БПИФ с иностранными активами (iNAV) рассчитывается на основании цен закрытия активов фондов, устанавливаемых в предыдущий день в 16:00 по североамериканскому восточному времени по американским ценным бумагам и в 17:30 по центральноевропейскому времени по европейским ценным бумагам. «Расчетная цена, определенная по итогам предыдущего торгового дня, может не совпадать с текущей справедливой стоимостью инвестиционного пая БПИФ на момент ее предоставления, инвесторам стоит учитывать данный факт в процессе принятия инвестиционных решений», — отмечает Мосбиржа;
если расчет iNAV ведется в иностранной валюте, то он будет установлен на весь текущий день в едином размере по ценам активов в предыдущий день;
если расчет iNAV ведется в рублях, то он в текущий день будет изменяться в зависимости от курсов валют, в которых торгуются базовые активы, но сама цена каждого базового актива будет взята за предыдущий день;
если управляющая компания сообщит на Мосбиржу данные об изменениях состава фонда, то iNAV, как и раньше, будет пересчитана в соответствии с этими сведениями;
до 30 июня 2022 года, то есть временно, Банк России разрешил (согласно п. 2 ст. 20 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 8 марта 2022 года) маркетмейкерам устанавливать спред между ценами покупки и продажи инвестиционных паев не более 6% (напомним, согласно ФЗ № 156 от 29.11.2001 «Об инвестиционных фондах», маркетмейкер на организованных торгах, проводимых биржей, не имеет права отклоняться от цены покупки (продажи) инвестиционных паев более чем на 5% от расчетной цены одного инвестиционного пая);
с 1 июля до 31 декабря 2022 года расчет iNAV вернется к динамичным показателям, то есть будет вестись снова день в день, но не с периодичностью 15 секунд, как было раньше и как действует для БПИФ с российскими активами, а станет определяться не реже одного раза в 30 минут.

Таким образом, инвесторам до 1 июля предстоит учитывать в своих стратегиях тот факт, что рыночные цены на паи БПИФ, которые они видят в день торгов в приложениях или на страницах фондов на Мосбирже, могут максимально отклоняться от цены iNAV до 6%, то есть покупать гипотетически придется, доплачивая премию 6%, а продавать, давая дисконт 6%. При этом сама цена iNAV будет рассчитана по ценам активов в предыдущий торговый день или изменяться в соответствии с данными об изменениях в составе фонда.

Приобрести пай БПИФ по цене iNAV и раньше было практически невозможно, но благодаря ей инвестор мог оценить, переплачивает он за пай или берет его со скидкой. Обычно маркетмейкер фонда поддерживал рыночные цены довольно близко к справедливой расчетной цене, для этого он выставлял две заявки на покупку и продажу с небольшой разницей. Как правило, допустимым законодательством спредом в 5% от расчетной цены одного инвестиционного пая маркетмейкеры не пользовались.

«РБК Инвестиции » проанализировали стаканы всех десяти фондов, которые сегодня начали торги, и зафиксировали, что ни один из маркетмейкеров не воспользовался правом максимального отклонения на 6%, который им временно разрешил регулятор. Во всех фондах маркетмейкеры присутствовали с симметричными плитами (большими заявками, которые держат рынок) на покупку и продажу — от фонда к фонду плиты варьировались по количеству в пределах 5–15 тыс. заявок, за исключением фонда AKQU, в котором были выставлены плиты по 100 заявок с обеих сторон. У AKQU стоимость пая сегодня варьировалась в пределах $87,07–102,21, тогда как у остальных фондов она около $1, соответственно, в денежном выражении плита маркетмейкера этого фонда была на сопоставимом с другими уровне.

Генеральный директор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов рассказал «РБК Инвестициям», что объемы торгов первых валютных фондов «Тинькофф» были сопоставимы с январскими и чуть выше февральских. «При этом спред маркетмейкера держался в пределах 1% между ценами покупки и продажи», — подтвердил Мучипов.

Узнайте о возможностях нашего Каталога в телеграм-канале «РБК Инвестиций»

Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

REIT бывают трех категорий:

имущественные — занимаются прямыми вложениями в недвижимость;
ипотечные — инвестируют в ипотечные ценные бумаги;
гибридные — инвестируют и напрямую, и в ценные бумаги.

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

Низкий порог входа: при вложении в недвижимость речь обычно идет минимум о 5 млн рублей. Акции REIT или ETF на REIT можно купить за 30—100 долларов.
Высокая ликвидность: продать фонд можно в пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера — в часы работы биржи.
Диверсификация: для российского инвестора покупка REIT — это возможность хранить часть капитала на зарубежном рынке и получать доход в валюте.
Доходность: средняя доходность американского REIT составляет от 4% до 6% годовых в долларах США (до налогов).
Надежность.

Минусы REIT

Больше подходит для активных инвесторов. Вложение в REIT больше похоже не на пассивные ETF, а на акции: важно перед покупкой внимательно изучить всю информацию о выбранном фонде, найти его показатели, узнать перспективы и долю на рынке. Не стоит покупать фонд просто ради эксперимента — он может обойтись довольно дорого, ведь некоторые REIT и в минус уходят. Но снизить риск можно, купив не акции одного фонда, а REIT ETF.

Высокие налоги для российских инвесторов. Покупая REIT, российский инвестор вынужден платить довольно существенный налог в казну той страны, в которой основан фонд. Например, если речь идет о США, то с вас удержат 30% от дохода, причем в долларах. А если не подпишете форму W-8BEN, то сверху заплатите еще и 13% НДФЛ (но форму, конечно, просто подписать у вашего брокера). В любом случае сумма будет существенная: например, если вы заработали за год 500 долларов дивидендов, то 150 из них уйдут на налоги. Так что всегда нужно внимательно считать, насколько лично вам выгодна такая инвестиция.

Как вложиться в REIT

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

Простота вложений: инвестору не нужно самому заниматься поиском квартир для покупки, их улучшением и перепродажей — все это берет на себя управляющая компания.
Сравнительно невысокий порог входа: стоимость паев выше, чем акций или ETF REIT, но все же не сравнится с ценой недвижимости. Обычно речь идет о сотнях тысяч или паре миллионов рублей.
Высокая прозрачность: управляющая компания обязательно регулярно публикует отчеты фонда, и инвестор может проследить за тем, что происходит с его деньгами.
Надежность: деятельность ЗПИФн регулируется государством, за ней следит специальный депозитарий. Активами фонда распоряжается управляющая компания — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Также в деятельности ЗПИФн участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.
Имущество фонда принадлежит пайщикам: если у управляющей компании или фонда возникнут финансовые трудности, средства фонда перейдут под управление другой компании. Вложенный капитал не сгорит.
Налоговые льготы: многие ЗПИФ создаются под конкретные проекты или оптимизацию владения недвижимостью, поскольку имеют налоговые льготы.

Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

Не все фонды приносят хорошую доходность.
Ликвидность часто чуть ниже, чем у REIT: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, чаще всего ваши деньги остаются в фонде до окончания его срока действия (по закону это от трех до 15 лет).
Риски плохого управления: перед тем, как вложиться в ЗПИФн, нужно внимательно изучить всю доступную информацию о фонде и управляющей компании.
Частному (неквалифицированному) инвестору доступно не так много ЗПИФ: многие фонды, которые приносят хорошую прибыль, создаются под определенные проекты, то есть фактически только для своих.
Главная проблема: возможное обесценивание со временем объекта недвижимости, который составляет «тело» фонда, а значит, возможные убытки пайщиков, когда фонд через 5—15 лет расформируется.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: