Что будет с вкладами кредитами и ценами на жилье

Обновлено: 17.05.2024

Нас сегодня спрашивают: «Ключевая ставка 20% - это фейк?». Нет, это правда. Это попытка ЦБ стабилизировать курс рубля и финансовый рынок в целом. Но первым делом хочется поговорить не о макроэкономических процессах, а о проблемах обычных граждан — процентных ставках на ипотеку и кредиты.

Всю прошлую неделю банки объявляли внеплановое повышение процентных ставок по ипотеке. Жилищные кредиты подорожали до 15% годовых. Это само по себе шок для населения, который ещё в прошлом году оформлял кредиты под 8%. Эксперты сошлись во мнении — это заградительные тарифы. Банкам сейчас тоже надо выдохнуть и осмотреться.

Но сегодня Банк России поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. Эксперты не ожидали таких резких действий. На фоне политики ЦБ процентные ставки в 15% по жилищным кредитам уже не кажутся такими высокими. Очевидно, что банки и дальше будут поднимать проценты по ипотекам. Но назвать окончательную цифру пока сложно (и страшно).

Не исключено, что какие-то кредитные организации присоединятся к такой политике.

Жильё становится роскошью.

Что будет с уже оформленной ипотекой после повышения ключевой ставки?

Ответ на этот вопрос есть в кредитном договоре. Обычно все условия изменения процентной ставки прописаны. Преподаватель Высшей школы экономики Мария Абрамова в интервью Regnum заявляла:

Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика

Речь идёт о кредитах с плавающей процентной ставкой, которая привязана к ключевой. В последние годы банки почти не практиковали такой вид кредитования в отношении физических лиц.

_{Фото: «Выберу.ру»/Иван Анчуков}

В законе «О банках и банковской деятельности» говорится, что финансовая организация не вправе менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредиту. Но с оговоркой — если иное не предусмотрено законом или кредитным договором.

Ставка по уже действующему договору может вырасти, если заёмщик согласен, суд постановил изменить условия кредитного продукта, нарушены условия договора (например, не оформлена страховка).

Мы изучили пару ипотечных договоров — ни в одном из них нет оговорки об изменении процентной ставки в одностороннем порядке.

Может ли банк поднять ставку по действующему кредиту?

На данный момент — нет, если в договоре не прописано иное. Это касается не только ипотеки, но и потребительского кредита. Все условия зафиксированы.

Может ли банк изменить условия по одобренной заявке?

С теми, у кого сейчас идёт процесс оформления сделки, сложнее. Банк может пересмотреть условия по ипотеке, если договор ещё не подписан. До сего времени действовало правило — заявка сохраняется на 3-4 месяца. То есть банк оформляет кредит на предложенных условиях, фиксирует проценты.

Но сейчас время другое, и банки ведут себя по-разному. Некоторые установили конкретную дату, до которой надо успеть подписать договор. Дата у каждого банка разная — лучше уточнить. ВТБ сократил период действия одобренной заявки до 30 дней. Некоторые банки вообще перестали фиксировать ставку. Есть те, кто пока не оформляет жилищные кредиты.

Что делать, если у вас кредит или ипотека?

Если договор уже подписан, то пока можно не переживать. Предпосылок для резкого удорожания действующих договоров нет. Логика подсказывает, что предпосылки и не возникнут. Если миллионам россиян придётся платить за ипотеку вместо 20 000 рублей в месяц 40 000 рублей в месяц, то начнётся череда дефолтов и ипотечный пузырь лопнет. Банки лишатся денег и обанкротятся. Размер социального взрыва на фоне увеличения расходов даже сложно представить.

Закрывать кредит или нет — личное дело каждого. Пережить кризис проще без долговых обязательств. Первым делом надо закрывать дорогие кредиты. Но не забывать, что ещё должна быть подушка безопасности. Из последних сил закрывать ипотеку, оформленную под 6% годовых, сейчас будет не рационально.

Высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция, неопределенность в экономике затронули и рынок жилья. Покупатели рассчитывают на снижение цен, инвесторы оценивают новые уровни доходности недвижимости

В 2022 году цены на новостройки и вторичное жилье продолжают расти. Высокая инфляция, повышение ключевой ставки, а вместе с ней и ставок по ипотечным кредитам поставили перед инвесторами вопрос, сохранит ли недвижимость статус защитного от обесценивания денег актива, а перед теми, кто собирался покупать жилье для жизни, — ждать ли падения цен.

Какие цены на недвижимость в начале 2022 года?

За последний год 1 кв. м первичного жилья в Москве подорожал на 25,3% — с ₽251,8 тыс. до ₽315,5 тыс., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с ₽266,0 тыс. до ₽305,4 тыс. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с ₽97,5 тыс. до ₽141 тыс. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с ₽81,1 тыс. до ₽118,5 тыс.). Такую динамику зафиксировали в сервисе «ЦИАН.Аналитика» с апреля 2021 года по апрель 2022 года.

Согласно данным сервиса объявлений «Авито Недвижимость», по итогам первого квартала 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках крупных городов России выросла на 7% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, составив ₽132,9 тыс. При этом в Москве новостройки за тот же период подешевели на 3%, до ₽267,6 тыс. за 1 кв. м.

Резкое ускорение роста цен на жилье началось в 2020 году на фоне низких ставок (6,5–7%) по льготной ипотеке на новостройки, повышения цен на стройматериалы, которое ожидалось еще выше после отмены запрета на экспорт металла с начала 2022 года, роста инфляции, достигшей по итогам 2021 года 8,39% в годовом выражении, а также отложенного спроса.

Что будет с ценами на жилье в 2022 году?

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию и ставки по ипотеке, себестоимость строительства и спрос.

Как инфляция повлияет на цены на недвижимость в 2022 году

Санкционное давление, с которым столкнулась российская экономика весной 2022 года, вызвало резкое ослабление рубля, а вслед за ним — скачок инфляции, в годовом выражении она составляет 17,62%, строительные материалы с начала 2022 года подорожали на 9,95%, по данным Минэкономразвития на 15 апреля.

После мартовского резкого всплеска цен (на 7,61%, с 9,16% в феврале до 16,7% в марте в годовом выражении) темпы инфляции хоть и начали замедляться, но по-прежнему значительно превышают уровень предыдущих лет. «Это указывает на дальнейший рост годовой инфляции в ближайшее время», — отмечают аналитики ЦБ в докладе «О чем говорят тренды. Макроэкономика и рынки». Согласно апрельскому опросу профессиональных аналитиков, они ожидают инфляцию к концу года на уровне 22% (вместо 20%, которые прогнозировали в марте).

Наиболее вероятный сценарий изменения цен на жилье в 2022 году — рост номинальных цен на уровне инфляции, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Это будет сильнее выражено для первичного рынка, где вновь запущены меры поддержки, но скажется и на вторичном. Вторичный рынок неразрывно связан с сегментом новостроек — проводится огромное количество альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного жилья. Поэтому собственники вторичного жилья продолжат наращивать цены на фоне роста цен в новостройках. Снижение номинальных цен (в рублях) пока представляется маловероятным. В условиях высокой инфляции, продолжающегося роста цен на строительные материалы, сложностей с логистикой более вероятным выглядит сценарий сохранения роста цен. Правда, на фоне сжатия спроса он будет ниже, чем за последние два года», — уверен эксперт.

Как ставки по ипотеке повлияют на цены на жилье в 2022 году?

Повышение Центробанком в феврале ключевой ставки до рекордных 20% повлекло за собой повышение ипотечных ставок. На пике ставки в Сбербанке поднимались выше 18%, в ВТБ — выше 23%.

Средняя ставка по ипотеке на первичное жилье на 1 апреля составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичном рынке — 21,22% (от 13,8% до 24,5%), согласно данным Frank RG, который оценивает ипотечные программы около 30 банков.

После понижения ключевой ставки до 17% в Сбербанке и ВТБ ставки по ипотеке понизили до 16,9% (данные на 22 апреля 2022 года).

«С такими ставками — более 15% — никто брать ипотеку не будет, поэтому необходимо делать ипотеку доступной для поддержания спроса и предложения, для поддержки строительной отрасли. Этот вопрос понимают и обсуждают в правительстве, решения будут приниматься», — рассказал председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

Ставки по льготной ипотеке были пересмотрены в сторону повышения: с 7% до 12%, при этом сумму лимита снова увеличили для регионов до ₽6 млн, а для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до ₽12 млн (ранее сумма составляла ₽3 млн для всех российских регионов, что практически лишало москвичей, петербуржцев и жителей крупных городов возможности воспользоваться программой, так как квартиры стоят в них дороже). По трем разновидностям льготных ипотечных программ ставки остались на прежнем уровне: семейной — 6%, сельской — 3% и дальневосточной — 2%.

В марте выдача ипотечных кредитов стала единственным выросшим сегментом в розничном кредитном портфеле банков благодаря льготным программам. Аналитики ЦБ ожидают значительное по сравнению с 2021 годом изменение спроса и структуры выдач ипотечных кредитов в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.

На льготную ипотеку делают ставку и застройщики, которые совместно с банками тоже субсидируют ипотечные ставки. Так, системообразующие застройщики — группы компаний «ПИК» и «Самолет» — предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. «Подобные программы поддержат спрос со стороны покупателей, так как для заметной их части они становятся единственным способом купить новое жилье. Предпосылок для падения цен нет», — считает директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский.

Каким будет спрос на недвижимость и как он повлияет на цены?

Доходность недвижимости в Москве как объекта инвестирования — самая низкая в России (Фото: Sutterstock)

Еще один фактор, который оказывает влияние на цены, это спрос. Отложенный из-за локдауна во время пандемии спрос внес существенный вклад в раскручивание маховика цен на жилье.

Экономику и, соответственно, спрос и предложение на рынке недвижимости будет определять геополитика, считает Дмитрий Лебедев. «Цену в первую очередь будет определять платежеспособный спрос — он сейчас находится в зоне риска. Как экономика перенесет санкции и удастся ли людям успешно зарабатывать — увидим в скором будущем. Пока перспектива кажется неплохой: цены на сырье высоки, денег в страну приходит больше, чем выходит, и больше, чем раньше, часть денег доходит до кошельков людей, поэтому спрос на жилье существует. В случае серьезных проблем в экономике цены поползут вниз, потому что обвалится спрос. Сейчас причин для роста стоимости жилья нет. Похоже, наиболее вероятный сюжет — небольшие колебания стоимости около сегодняшних значений», — объяснил свое мнение эксперт.

«Спрос будет расти, ведь низкая обеспеченность россиян собственным качественным жильем никуда не исчезла. Опыт прошлых лет показывает, что цены на недвижимость постоянно растут вне зависимости от экономической ситуации и каких-либо других внешних факторов», — уверены в ГК «ПИК».

Илья Витковский говорит, что девелоперы будут осторожны в отношении вывода на рынок новых объектов, благодаря чему удастся избежать избыточного предложения.

Сжатие спроса не приведет к кардинальному изменению цен на рынке, отмечает Алексей Попов, потому что с переходом строителей на проектное финансирование за счет поступления средств от банков, а не от дольщиков, ценообразование в новостройках перестало напрямую зависеть от количества сделок в проекте. «Сейчас девелоперы делают прямой дисконт только на отдельные наименее ликвидные лоты, чаще же происходит предоставление скидок через дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен», — уверен Попов.

Насколько выгодно инвестировать в жилье в 2022 году?

В Нижнем Тагиле выгоднее всего покупать квартиру в качестве объекта инвестирования (Фото: Sutterstock)

Средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах в последние годы снижается: в 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м — 5,5%, по данным на конец апреля 2022 года она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду, потребуется не меньше 20,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены на недвижимость в 70 крупных российских городах. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.

Топ-5 городов с низкой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Москва — доходность 3,5%, средняя цена квартиры составляет ₽17,7 млн, арендная ставка — ₽51,9 тыс./мес., окупаемость 28,4 года;
Курск — доходность 3,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽13,4 тыс./мес., окупаемость 27,5 года;
Санкт-Петербург — доходность 3,8%, средняя цена квартиры составляет ₽11,9 млн, арендная ставка — ₽37,6 тыс./мес., окупаемость 26,3 года;
Белгород — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽5,6 млн, арендная ставка — ₽18,1 тыс./мес., окупаемость 25,5 года;
Владивосток — доходность 3,9%, средняя цена квартиры составляет ₽8,3 млн, арендная ставка — ₽27,3 тыс./мес., окупаемость 25,3 года.

В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, считает Владимир Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.

По данным «ЦИАН.Аналитики», в апреле 2022 года средняя ставка аренды однушки в Москве — ₽45,8 тыс. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке столицы составляет ₽16,7 млн. «Только для того чтобы возвратить потраченные на покупку квартиры средства (предположим, что квартира куплена на «живые» деньги без ипотеки), потребуется более 12 лет (при условии, что квартира будет сдаваться без простоев). Доходность составляет всего 3% (год назад — 4,5%)», — привел расчеты Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью жилья (данные портала «Мир квартир» на апрель 2022 года):

Нижний Тагил — 8,3% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽15,6 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
Астрахань — доходность 8%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽24,7 тыс./мес., окупаемость 12,5 года;
Якутск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽6,1 млн, арендная ставка — ₽36,3 тыс./мес., окупаемость 13,9 года;
Мурманск — доходность 7%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽27,5 тыс./мес., окупаемость 14,3 года;
Грозный — доходность 6,9%, средняя цена квартиры составляет ₽4,5 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 14,4 года.

Дмитрий Лебедев обращает внимание на то, что в условиях кризиса надо помнить: главное — это денежный поток. «В этом и состоит основная ценность недвижимости, этим она и выручает в период турбулентности. Я бы предлагал инвесторам поумерить аппетит, довольствоваться даже малым и ценить недвижимость за надежность — сейчас фактически отсутствуют альтернативные способы инвестирования и сохранения средств, учитывая, что сейчас происходит с зарубежными счетами и ценными бумагами. А рост стоимости недвижимости всегда обгоняет инфляцию, хотя и видно это только на длительном промежутке времени. Я считаю, что инвестировать в недвижимость надо, исходя из горизонта планирования более десяти лет — тогда вы получите гарантированно успешный результат. Даже если инфляция будет высокой, а стоимость недвижимости не расти или опускаться, то это будет временно, надо этот период просто переждать», — заключил эксперт.

Рекомендуем наш аккаунт в сети «ВКонтакте» — оперативный контент об инвестициях, много видео и полезных лайфхаков

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее

Ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за год с учетом роста ставок и цен повысился на 57%, а на вторичном рынке — на 31%. В 2022-м тренд на подорожание ипотеки сохранится, прогнозируют аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью»

Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки и инфляции. В начале января крупнейший банк страны — ВТБ — повысил ставки по жилищным кредитам до 10,3% годовых. В Сбербанке тоже допустили, что ставки по ипотечным кредитам в 2022 году могут превысить показатель в 10%. Еще год назад оформить ипотеку можно было по ставке 6–8%.

Одновременно с повышением ставок выросли в цене и сами квартиры: как в новостройках, так и на вторичке. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков проанализировать, как изменился платеж по ипотеке за год, на примере покупки однокомнатной квартиры в Москве — на вторичке и на первичке.

Как считали

В качестве примера была взята квартира, купленная в ипотеку в новостройке или на вторичке. Для расчета бралась средняя стоимость однокомнатной квартиры и примерные средние ставки по ипотеке на начало 2021 года и начало 2022 года. Для новостроек дополнительно были рассмотрены показатели августа 2021 года, когда для Москвы фактически прекратила действие льготная ипотека и ставки стали сопоставимы с рыночными показателями. Первоначальный взнос рассматривался на уровне 20%. Срок ипотеки — 21 лет для рынка новостроек, 20 лет — для вторичного. Для рынка новостроек расчеты провели аналитики платформы bnMAP.pro (занимается мониторингом рынка новостроек), для вторичного — эксперты «ЦИАН.Аналитики».

Ипотека на новостройки

В начале 2021 года ставки по ипотеке на новостройки благодаря программе льготной ипотеки были одними из самых низких за всю историю рынка. Так, оформить кредит на покупку нового жилья в рамках программы можно было по ставке не выше 6,5% годовых, на практике банки предлагали льготный кредит по ставке 6% и ниже. По данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в Старой Москве на тот момент составлял 12,8 млн руб., а средняя ставка — 6% годовых. При первом платеже в размере 20% и сроке кредита 21 год ежемесячный платеж по кредиту составлял в среднем 71,5 тыс. руб., пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В марте 2021 года ЦБ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку. Впоследствии регулятор повышал ставку еще шесть раз, на фоне чего стали дорожать и ипотечные кредиты. Кроме того, в июле поменялись основные параметры льготной ипотеки. Саму программу продлили до 1 июля 2022 года, но ставку по программе повысили до 7% годовых, а лимит по кредиту уменьшили до 3 млн руб. для всех регионов. В результате программа стала практически бесполезной в крупных городах России, включая Москву, где чек покупки гораздо выше.

В итоге в августе 2021 года доступность ипотеки снизилась на фоне роста ставок (в июле ЦБ повысил ключевую сразу на 1 п.п.) и цен на жилье. Так, по данным bnMAP.pro, средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в Старой Москве по сравнению с январем 2021 года увеличился на 10,1% и составил 14,1 млн руб., а средние ипотечные ставки выросли до 8% годовых. При указанных условиях ежемесячный платеж по кредиту тоже вырос — на 29,3% — и составил уже 92,5 тыс. руб.

Однако и после этого ставки по ипотеке и цены на недвижимость продолжили постепенно расти, что привело к дальнейшему увеличению размера платежа и снижению доступности жилья. Согласно расчетам bnMAP.pro, по состоянию на январь 2022 года средний предлагаемый бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в границах Старой Москвы увеличился еще на 4,9% и составляет 14,8 млн руб. При средней ставке по ипотеке в 10% и сроке кредита 21 год ежемесячный платеж по кредиту уже достигает 112,5 тыс. руб. Это на 21,6% больше, чем приходилось платить в августе 2021 года, и на 57,3% больше, чем год назад.

Если говорить о переплате по ипотеке, то она выросла еще сильнее. Согласно подсчетам bnMAP.pro, если в январе 2021 года сумма переплаты при указанных вводных составляла 7,7 млн руб., то в январе 2022 года она выросла до 16,5 млн руб. «Таким образом, переплата увеличилась более чем в два раза (на 111%)», — отметила Ирина Доброхотова.

Изменение платежа по ипотеке за год при покупке однокомнатной квартиры в новостройках Москвы (Фото: Данные bnMAP.pro)

Прогноз: средний платеж по ипотеке будет расти

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Безусловно, доступность новостроек для большинства покупателей за последний год снизилась. Однако, учитывая сохраняющийся стабильный спрос, это снижение пока не является критичным. Покупательскую активность сейчас во многом подстегивают растущие цены и ставки по ипотеке. Те, кто нуждается в покупке новостройки, спешат это сделать до нового витка цен и ставок. При этом, несмотря на удорожание ипотеки в целом, на рынке все еще остаются и более доступные специальные программы от банков и застройщиков со сниженной ставкой, в том числе и на весь срок кредита.

Возможно, что в ближайшее время средний платеж по ипотеке будет расти. Это связано как с вероятным локальным увеличением цен, так и с повышением ставок по ипотеке. Но такой ситуации, как в прошлом году, мы, скорее всего, не увидим. Ближе к середине года при снижении спроса возможна определенная коррекция цен в целом по рынку.

Ипотека на вторичке

В начале 2021 года вторичка с точки зрения ипотечных ставок уступала по привлекательности рынку новостроек. Если благодаря льготной программе ипотеку на новое жилье можно было оформить под 6% годовых, то на вторичке ставки были в районе 8% годовых. Хотя и цены на квартиры в этом сегменте были ниже. По данным «ЦИАН.Аналитики», стоимость однокомнатной квартиры в Москве в январе 2021 года составляла 9,2 млн руб. При первоначальном взносе в размере 20% и сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составлял 61,5 тыс. руб.

За год (январь 2021 года к январю 2022 года) стоимость вторичной однушки увеличилась на 14%, до 10,4 млн руб. Ставки по ипотеке на вторичное жилье сейчас сравнялись со ставками на новостройки и тоже находятся на уровне 10%. С учетом повышения цен и ставок ежемесячный платеж по ипотеке за год увеличился на 31%, до 80,6 тыс. руб.

«С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости итоговая переплата по ипотеке за 20 лет вырастет почти в полтора раза (+48%), или примерно на 3,6 млн руб. А общая стоимость квартиры с учетом переплаты по ипотеке станет больше на 29%: 16,6 млн руб. для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам января 2021 года, против 21,4 млн руб. для тех, кто совершил сделку годом позже — в январе 2022 года, — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. — То есть стоимость квартиры на вторичном рынке увеличилась примерно на 14%, но с учетом больших процентов по ипотеке реальная цена квартиры выросла на 29%».

Однако, по словам эксперта, для заемщика зачастую важнее не общая переплата, а нагрузка ипотеки на бюджет. Средняя заработная плата в Москве в январе 2021 года, по данным Росстата, «на руки» составляла 81 тыс. руб. То есть средний платеж был равен 75% от дохода. Согласно последним данным Росстата (октябрь 2021 года), зарплата выросла до 90 тыс. руб. Однако платеж по ипотеке составляет уже 89,6% от средней зарплаты. «Выходит, что приобрести однокомнатную квартиру с минимальным первым взносом со средней зарплатой практически невозможно — оставшихся средств не хватит на повседневные расходы», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Изменение платежа по ипотеке за год при покупке однокомнатной квартиры на вторичке в Москве (Фото: Данные «Циан.Аналитика»)

29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку с 17 до 14% годовых. Несмотря на это, больше всего заявок на ипотеку подают в банки именно на льготные программы. Так, уже запустилась ипотека для IT-специалистов под 5% годовых. Снизилась ставка по госпрограммам на новостройки: с 12 до 9% годовых.

Как дальше будет развиваться рынок недвижимости? Вырастут ли цены? И стоит ли продавать или покупать квартиру сейчас? Разобрались вместе с Артуром Ахметовым, директором вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру.

Февраль — март 2022 года. Что происходило с рынком недвижимости?

28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Это отразилось на ипотеке — рыночные ставки выросли до 20–25% годовых, фактически став заградительными для людей. Многие банки отреагировали мгновенно, отозвав ранее одобренные решения и прекратив рассмотрение новых заявок. Но были и те, кто продлил срок действия одобрения: например, Сбербанк. Если его клиент успевал выйти на финальное согласование и сделку до 27 марта 2022 года, то получал ипотеку по докризисным ставкам.

«При этом эксперты отмечали ажиотажный спрос на недвижимость, а именно — на более дешевое жилье. Покупали то, что, скорее всего, раньше не стали бы покупать — чтобы вложить свои сбережения, — говорит Артур Ахметов. — Ажиотажный спрос повлиял на стоимость: недвижимость подорожала примерно на 5%».

Внимание заемщиков переключилось на льготные программы на новостройки, так как ставки по ним оставались на докризисном уровне — до 7% годовых. По данным ЦБ РФ, в марте 2022 года доля ипотеки на первичном рынке в общем количестве выданных кредитов выросла на 5 процентных пунктов к февралю и составила 37%. Рост произошел за счет повышенного спроса на льготную ипотеку на новостройки. Доля ипотеки на готовое жилье снизилась на 2 процентных пункта, до 59%, но это с учетом выдач по заявкам, поданным еще до 24 февраля 2022 года.

Как изменился рынок недвижимости в апреле 2022 года?

В апреле 2022 года вступили в силу новые условия льготной ипотеки на новостройки, увеличились лимиты: 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России (раньше — 3 млн рублей для всех). При этом выросла и ставка — до 12% годовых. ЦБ снизил ключевую ставку до 17% годовых, вслед за ним банки пересмотрели условия по ипотеке, но для большинства заемщиков они все равно оставались неподъемными. К тому же в марте россияне вложили наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца, которые банки предлагали под 20 и выше процентов годовых.

«Наступил переломный момент, когда рынок недвижимости начал разворачиваться. Повлияли высокие рыночные ставки по ипотеке (около 17% годовых), новые условия по госпрограммам, — говорит Артур Ахметов. — На рынке вторички количество сделок упало на 50%, бронирования на рынке первички упали на 60%».

Объем выданной ипотеки в апреле обвалился почти вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщил РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс». В количественном выражении выдачи ипотеки в апреле тоже значительно упали — на 77% по сравнению с мартовскими показателями. Эксперты отмечают, что такого резкого сжатия не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна.

Стоимость недвижимости в Москве в апреле немного увеличилась — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.

Что происходит сейчас?

Центробанк 29 апреля снизил ключевую ставку с 17 до 14% годовых. По предложению Владимира Путина также снизили ставку по льготной ипотеке — с 12 до 9%. Запустилась госпрограмма для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых.

«Увеличение лимитов, новые программы — все это оживляет рынок новостроек, — говорит Артур Ахметов. — Кроме того, у многих заканчивается срок действия вкладов, которые предлагали банки под высокий процент в марте. Сейчас эти деньги выйдут на рынок».

По словам эксперта, количество предложений на рынке вторичного жилья тоже увеличилось. Продавцы, которые в марте — апреле снимали объявления о своих объектах, снова начали их публиковать.

«При этом эксперты рынка недвижимости ожидают, что количество сделок все же выйдет в минус 20–30 процентов относительно апреля: покупательская активность снижена, те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, уже их вложили, остальные возьмут время на принятие решения. Возможно, упадет и стоимость, но не кардинально, — говорит Артур Ахметов. — Да, застройщики объявили систему скидок, дарят парковки, кладовки. Но они не любят снижать цены, еще и предложение не растет — за последний месяц в Москве, по данным ИРН, открыли продажи только 4 новых жилых комплекса».

К тому же на рынке новостроек, цены на которые за последние два года существенно выросли, наблюдается дисбаланс стоимости и возможностей покупателей. Поэтому уже наступила эра «мелкой нарезки» ЖК: сейчас порядка 50 процентов предложений — однокомнатные квартиры и студии до 25 квадратных метров.

«Семье из трех человек вариант не подходит — это ухудшит их качество жизни. Отсюда эксперты прогнозируют спрос на вторичку: да, старый фонд, да, маленькие кухни, но это более приемлемо, к тому же жилье уже готово — не нужно ждать окончания строительства. А если сравнивать с многоэтажками — башнями в новостройках, квартиры на вторичном рынке располагаются в домах, которые можно назвать "малоэтажным раем"», — говорит Артур Ахметов.

Несмотря на это, количество сделок на вторичке сократится. Ставки по рыночной ипотеке слишком высоки, большинство заявок — 80% от общего объема, сейчас приходится на льготную ипотеку, которая распространяется на новостройки.

«Уменьшение количества сделок на вторичном рынке повлияет на первичный рынок. Ведь зачастую люди продают вторичку, чтобы вложиться в новостройки. Рынок вторичного жилья могут поддержать держатели краткосрочных вкладов. Возможно, они начнут выводить деньги и покупать недвижимость в ближайшие два месяца».

Что прогнозируют эксперты?

По словам Артура Ахметова, рынок недвижимости сейчас развивается по агрессивному сценарию. ЦБ снизил ставку до 14% годовых, к сентябрю она может упасть до 12%. В конце 2022 года — снизиться до 10–11%, а к концу 2023 года — до 7% годовых.

«Вероятно, рынок вторичной недвижимости восстановится после снижения ставки ЦБ до 10–11%, — считает эксперт. — Ориентируемся на показатели 2014 года. Снижение ставки ЦБ с 17 до 11% длилось 6–8 месяцев. Рынок начал возвращаться к прежнему уровню именно при 11 процентах, хотя тогда еще не действовали льготные программы».

5 вопросов эксперту

— Что выгоднее брать: субсидированную или обычную ипотеку?

— Субсидированная ипотека от застройщика — это ипотека, где часть процентов за вас банку платит застройщик в виде комиссии за снижение ставки. Но эту разницу он все равно берет от покупателей, повышая стоимость недвижимости либо не давая скидку за то, что вы покупаете за наличку или по стандартной ипотеке. На текущем рынке в России любая скидка — это, скорее всего, изначально завышенная стоимость. В некоторых случаях стоимость квартиры с субсидированной ипотечной ставкой будет дороже на 5–8% по сравнению со случаем, если бы вы покупали эту же квартиру за наличные или по стандартной рыночной ипотеке.

— Какой первоначальный взнос выбрать и на какой срок?

— Нужно помнить, что от 20% первоначального взноса вы получите дисконт и не будете иметь повышенную ставку по ипотеке, что скажется на ваших будущих платежах. Второй момент — не имеет смысла брать кредит на срок больше 22 лет. Если мы берем за 100% ежемесячный платеж при ипотеке на 30 лет, то при сроке в 22 года ежемесячный платеж увеличивается всего на 3%, а при 18 годах — на 6%.

Срок/ первоначальный взнос	10	12	14	16	18	20	22	24	26	28	30
15%	128%	119%	113%	109%	106%	104%	103%	102%	101%	100%	100%
20%	129%	120%	114%	110%	107%	105%	103%	102%	101%	100%	100%

Это значит, что если вы берете ипотеку больше чем на 22 года, то после этого срока вы платите, не сильно экономя. Разница в ежемесячных взносах будет до 1 000 рублей, но при этом вы сильно переплатите. Рекомендую воспользоваться калькулятором, посчитать варианты, близкие к 20 годам, и выбрать комфортный для себя платеж.

— Какой вариант частично досрочного погашения выбрать: с сокращением платежа или с сокращением срока кредита?

— Если финансы позволяют, то при прочих равных выбирайте сокращение срока. Вы сохраняете ежемесячный платеж, но сильно уменьшаете длительность кредита.

Например: если вы платите 50 тысяч рублей в месяц по кредиту 4,6 млн рублей на 15 лет под 10% годовых, то, досрочно погасив 100 тысяч в первый год, вы сокращаете срок кредита на 8 месяцев. Таким образом, два платежа закрывают 8. И второй момент — делайте «досрочку» в день платежа. Тогда банк не пересмотрит вам следующий платеж и деньги полностью уйдут на закрытие основного долга. Это уменьшит и срок, и переплату. Конечно, нужно считать, какие конкретно в вашем случае будут эффекты от досрочного погашения.

— Стоит ли страховать жизнь?

— Страховать жизнь имеет смысл, если вам меньше 40–45 лет. После этого возраста ставка по страховому вознаграждению жизни и здоровья может быть выше, чем 1%. Вы платите за страховку больше, чем если бы выплачивали кредит с повышенной ставкой из-за отказа от страховки жизни.

Но нужно помнить, что при страховании жизни меньше рисков для семьи: что бы с вами ни случилось, страховка может это покрыть.

— Продавать ли инвестиционную квартиру сейчас?

— Зависит от того, куда затем вы вложите эти деньги. Стоимость инвестиционной квартиры дальше будет скорее уменьшаться в ближайшей перспективе. Цена, которую диктует застройщик, обычно выше цены вторичной продажи (переуступки прав требований по договору долевого участия) новостроек.

Если вам нужны деньги, сейчас самое время выводить их из инвестиций в недвижимость. Эксперты и история показывают, что цены на недвижимость в кризис начинают снижаться. Если вы хотите использовать эту квартиру для будущего поколения или для себя, то лучше не продавать. Дождитесь окончания стройки, сделайте ремонт, а затем сдавайте в аренду или переезжайте жить в нее.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Хотел купить квартиру за 5 млн рублей, но решил подождать, пока цены снизятся, и в итоге купил за 7,5 млн рублей. Такие истории в 2021-м не редкость. И главный вопрос всех потенциальных покупателей недвижимости в преддверии Нового года: что делать? Ждать, покупать или держать деньги на депозите? Разбираем ситуацию на рынке и даем несколько дельных советов.

Ситуация на рынке недвижимости сегодня

Весь этот год мы писали о том, что рынок перегрет и не прекращает расти. Результатом такого положения вещей стал суммарный рост стоимости жилья с начала пандемии на 39% и примерно на 24%, по нашим данным, за 2021 год.

Но так не может продолжаться бесконечно. Сейчас покупательская способность населения снизилась. Реальные доходы, которыми располагает население, становятся меньше.

Цены же за квадратные метры добрались до небывалых высот и начинают стабилизироваться. И в этом хорошая новость.

Плохая новость в том, что, по результатам расчетов аналитиков Банка России, льготных или более комфортных условий по ипотеке не стоит ожидать как минимум до 2025 года. Они возможны только в наиболее нуждающихся регионах. Итог: доступной ипотеки больше не будет.

Еще один момент: число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов тоже хотят ограничить. При этом девелоперы продолжают строить и будут строить примерно в 1,5 раза больше, чем смогут купить люди, которым начнут выдавать ограниченный объем ипотеки, да к тому же на «нельготных» условиях. Объемы жилья, вводимого в эксплуатацию в России, растут ежемесячно.

Между тем Банк России рекомендовал выдачу только 0,5 млн кредитов ежегодно до 2025 года (иначе к 2030 году, по мнению аналитиков, возможно резкое падение спроса и крах рынка). А такой объем ипотеки сформирует спрос лишь на 27 млн кв. м вместо 42 млн кв. м, которые ежегодно строятся. Что это значит для покупателя недвижимости? Цены на новостройки перестанут ползти вверх, однако они не станут заметно доступнее для тех, кто рассчитывал на ипотеку.

Все это происходит в условиях постоянно растущей во всем мире инфляции. В Америке она достигла рекордных показателей, которых не было уже почти 20 лет. В России она также плохо поддается регулированию и составляет сегодня более 8%.

Вывод: спрос на новостройки снизится, застройщики пойдут на акции, компромиссы и скидки. Однако официальные цены на недвижимость снижаться не будут. Удорожание себестоимости стройки и инфляция сделают свое дело.

Что делать покупателю

Несмотря на сложившуюся ситуацию со снижением доступности жилья, мы ожидаем, что в декабре будут пиковые показатели спроса на квартиры, как это всегда бывает в последний месяц года. Люди будут покупать по тем ценам и на тех условиях, что сегодня есть, так как в следующем году дешевле не будет, это уже очевидно. Спрос в разных районах крупных городов можно будет мониторить.

А что будет?

Рынок будет стабилизироваться, темпы роста войдут в норму и будут идти «в ногу» с инфляцией. То есть стремительного роста цен больше не будет, но рост останется.

Что делать, зная все эти данные, тем, кто планировал покупать жилье?

Вот несколько советов:

Сравнивайте и покупайте. Обратите внимание на район, сравните с похожими локациями по ценам и покупайте. Важно не купить слишком переоцененное жилье (особенно это касается новостроек), поэтому сравнивайте аналогичные предложения. Важное замечание: покупать сейчас следует, если вы в любом случае собирались покупать и вопрос стоял так: «Сейчас или в начале 2022-го?». Если берете новостройку, сейчас можно найти хорошие новогодние акции.
Если у вас есть крупные сбережения на депозитах, логичнее перевести их в недвижимость. Сегодня, в условиях инфляции, важно не хранить деньги в деньгах.
Без собственных крупных сбережений брать ипотеку не стоит.
Если вы покупаете квартиру для сдачи в долгосрок, будьте готовы к тому, что заработать на этом невозможно, однако есть небольшой шанс сохранить сбережения. В перспективе следующих лет аренда на долгосрок будет приносить вам чуть меньше или на 1% больше годовых, чем «съест» инфляция.
Для инвестиций сейчас выгоднее брать «вторичку», потому что в следующем году она будет догонять «первичку», особенно сильно подорожавшую за время льготной ипотеки.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: