Что говорят про ипотеку
Обновлено: 15.05.2024
А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.
В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.
Что будет с новостройками и эскроу-счетами
В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.
Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.
Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.
Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.
Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?
Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.
Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.
При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.
Стоит ли спасать деньги через покупку жилья
В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.
Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.
Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»
Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.
Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.
Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.
До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.
Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку
В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.
Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.
В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.
Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.
Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.
Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости
В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.
Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.
Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.
Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.
Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.
Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.
Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.
Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.
Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.
Ипотека сегодня — главный способ решения жилищного вопроса для россиян. Особенно в последние годы, когда в стране предпринимались меры по улучшению доступности кредитов, а ставки планомерно снижались.
Мы собрали десять важных фактов о российском ипотечном кредитовании, которые помогут оценить, кому и на каких условиях сегодня дают ипотеку, что сейчас происходит на этом рынке и какие ожидаются рекорды.
20 лет рынку ипотеки в России
Закон об ипотеке был принят в России в 1998 году, активное развитие ипотечного рынка началось в 2005 году. С тех пор ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился с 54 млрд руб. до более чем 2 трлн руб. в 2017-м. Объемы выдачи ипотеки выросли в 35 раз. Ипотека стала основным инструментом решения жилищного вопроса — в 2018 году более 56% всех квартир в новостройках и около 45% на вторичном рынке жилья приобретаются с использованием кредитования.
Более 7 млн семей купили жилье с помощью ипотеки с 2004 года
Ипотека из нишевого продукта для состоятельных граждан со ставками от 30% годовых в валюте превратилась в массовый продукт со ставками ниже 10% в рублях. Сегодня ипотека — самый востребованный способ улучшения жилищных условий граждан.
6% ВВП составляет ипотечный портфель банковской системы
По мировым меркам крайне невысокий уровень: в странах Восточной Европы — это около 15%, в США, Канаде и Западной Европе — 40–80%. Такое соотношение говорит о большом потенциале развития рынка ипотеки в России.
2 млн рублей — средний размер ипотечного кредита в 2018 году
По итогам 2017 года он составлял 1,7 млн руб. Это говорит о том, что с помощью ипотеки граждане приобретают квартиры лучшего качества и/или большей площади. Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту составляет около 20 тыс. руб.
1,94% — уровень просроченной задолженности 90+
Это самый низкий процент задолженности, что говорит о качестве ипотечного портфеля. Год назад данный показатель составлял 2,44%, а максимум зафиксирован в октябре 2010 года — 7,1%. Выдача ипотечных кредитов в валюте, которая была широко распространена в 2006–2010 годах, сейчас практически прекращена — граждане и банки хорошо усвоили уроки 2008 и 2014 годов.
30–35 лет — средний возраст ипотечного заемщика
Ипотечный заемщик сегодня — это человек с семьей и детьми, получивший высшее образование и работающий специалистом или руководителем среднего звена. За 15 лет доля заемщиков в возрасте до 30 лет выросла более чем в три раза (с менее 15% в 2000–2005 годах до 50% и более в 2014–2016 годах).
9,42% — средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в августе 2018 года
Еще в начале 2017 года средние ставки по рыночным ипотечным продуктам составляли 12–13%. Динамичное снижение ставок привело к существенному росту ипотечного рынка — 37% в 2017 году и более 60% по данным за восемь месяцев 2018 года. Темпы роста ипотечного портфеля составляют порядка 20% в годовом выражении. Правда, в сентябре 2018 года ЦБ РФ поднял ключевую ставку на 0,25 п. п. Ожидается, что банки также поднимут ставки по ипотечным кредитам.
1,5 млн ипотечных кредитов будет выдано в 2018 году
10–12% составит доля рефинансирования в выдаче ипотеки в 2018 году
Рефинансирование — достаточно новое явление для российского ипотечного рынка. Этот продукт начал активно развиваться с третьего квартала 2017 года в условиях динамичного снижения ставок по ипотечным кредитам. За счет рефинансирования выгоду от этого смогли извлечь не только новые, но и действующие ипотечные заемщики — их платежная нагрузка при снижении ставки с 12–13% до 9–10% сокращается примерно на 20% от суммы ежемесячного аннуитета. Рынок ипотеки растет в основном за счет новых ипотечных заемщиков.
8% и ниже составит ставка по ипотечным кредитам в 2024 году
Это — целевой показатель развития ипотечного рынка на 2024 год согласно майскому указу президента России. Для его выполнения приоритетным проектом «Жилье и городская среда» предусмотрен комплекс мер по формированию ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, перевод выдачи ипотеки в электронный формат. Количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до более чем 2 млн ежегодно.
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ:
Циан.Журнал собрал 10 самых популярных заблуждений об ипотечном кредите и выяснил, так ли страшна покупка квартиры с привлечением заемных средств, как ее представляют многие россияне.
Сложился стойкий стереотип о том, что ипотечная квартира — кабала, с которой не стоит связываться. Действительно, ипотека — это огромная ответственность и многолетняя нагрузка. Мы выслушали аргументы против приобретения недвижимости в ипотеку: какие-то удалось парировать, другие опасения оказались небеспочвенными.
Миф № 1. Придется забыть об отпуске и питаться только гречкой
Ипотека — это же на долгие-долгие-долгие годы, на протяжении которых надо отказывать себе во всем, а вместо отпуска — отправляться на подработку.
Но это не так. Руководитель сервиса Циан.Ипотека Михаил Кочеров объясняет, как быстро выплатить кредит и не потерять в качестве жизни.
По статистике Объединенного бюро кредитных историй, средний срок выплаты ипотечного кредита в России составляет семь лет (при этом средний срок ипотечного кредита равен 18,1 года — просто многие гасят свои займы досрочно и без штрафов, предпочитая снизить размер переплаты).
Но рациональное зерно в этом страхе есть, ведь главный вопрос потенциального заемщика: по силам ли мне выплачивать ипотечный кредит?
В США принята формула «30/30/3», где 30% — первоначальный взнос, 30% — максимальный ежемесячный платеж от дохода, а последняя цифра означает, что цена выбранного объекта не должна превышать трех годовых доходов.
В России можно ориентироваться на данные Национального бюро кредитных историй середины 2020 года: в Москве, чтобы выплачивать ипотеку, семье необходимо иметь ежемесячный доход 132,4 тыс. рублей. Для Подмосковья этот показатель — 94,8 тыс., в Санкт-Петербурге — 81,2 тыс., в Ленобласти — 74,4 тыс. рублей. В среднем по России размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотеки, равен 63,3 тыс. рублей.
Аналитики Национального бюро кредитных историй поддерживают мнение зарубежных коллег: ежемесячные платежи должны занимать не более трети дохода — в таком случае ипотека не будет непосильным бременем.
Подберите комфортные условия кредита с помощью бесплатного сервиса «Циан.Ипотека»
Миф №2. Ипотечная квартира принадлежит банку. Он может отнять ее в любой момент?
Если квартира была приобретена на кредитные средства, значит, она находится в собственности банка и он в любой момент может выселить заемщика? Заинтересован ли банк в изъятии недвижимости у заемщика?
За 2 минуты объясним, почему это миф и кто на самом деле владеет купленной недвижимостью, смотрите видео.
С этим мифом связан еще один: за просрочку платежа банк сразу отберет квартиру.
Нет. Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, право собственности и госрегистрация оформляется без особых проволочек — в обычном режиме. При этом квартира все равно остается в залоге у банка, а значит, вы не имеете права распоряжаться ей на все 100%: нельзя делать перепланировку, дарить, продавать (только на перечисленных выше условиях), а порой — запрещено сдавать в аренду.
Забрать квартиру банк сможет только на основании трех просроченных платежей и только через суд. За это время вы успеете собрать деньги на оплату долга. Банк заинтересован в исполнении вами кредитных обязательств — ему невыгодно отбирать квартиру «из вредности», как полагают некоторые. Ведь иначе с вашей квартирой придется повозиться — накладывать арест через суд, выставлять на торги, искать нового покупателя, обслуживая квартиру (налоги и прочие платежи), пока новый собственник не вступит в права.
Миф № 3. Получить ипотеку очень трудно
Одобрение банка получают даже те, кто не работает, — просто условия договора будут жестче: банк хочет застраховаться от риска невыплаты кредита. В этом случае придется накопить более ощутимый первоначальный взнос (40% против привычных 15%), заручиться поддержкой официально трудоустроенных созаемщиков и/или предоставить банку залог — например, другую квартиру.
Михаил Кочеров объясняет, какие условия предъявляют банки неработающим заемщикам, как доказать платежеспособность и какие документы для этого потребуются. Смотрим видео.
Рассматривая претендента на ипотечный кредит, банковские служащие обращают внимание не столько на статус в трудовой книжке, сколько на социальный портрет заемщика (образование, карьерный путь, активы и кредитную историю) и его платежеспособность, для подтверждения которой есть разные способы — предоставить выписки по счету, показать договор найма (если вы сдаете другую квартиру). Напомним, что опцию оформления ипотеки предоставляют и агентства недвижимости — иногда так проще.
К этому же параграфу отнесем и другие заблуждения: что взять ипотеку можно только раз в жизни; что вам откажут, если у вас иностранное гражданство или «серая» зарплата.
Миф № 4. Если ипотека еще не выплачена, продать квартиру нельзя
Рассказываем в видеосюжете, как определить рыночную цену такой недвижимости, договориться с банком, найти покупателя и правильно оформить договор.
Более того, в некоторых случаях продать ипотечную квартиру реально даже без разрешения банка: покупатель вносит задаток, чтобы вы досрочно погасили кредит, после чего снимается обременение, а право собственности передается покупателю. При этом он выплачивает вам остаток стоимости квартиры. С таким обременением, скорее всего, придется сделать дисконт. Определить стоимость квартиры поможет профессиональный оценщик или сервис «Циан.Оценка» .
В остальных случаях понадобится одобрение банка. В этом случае есть два пути. Первый: покупатель выплачивает банку задаток в размере вашего долга по ипотечному кредиту, а оставшуюся сумму за приобретение квартиры переводит вам.
Второй: если у покупателя не хватает полной суммы, банк может переоформить ваш кредит на него — для этого потребуется предварительная проверка. Вы же получите сумму за вычетом оставшегося долга по кредиту.
Миф № 5. Банк — коварный, он обязательно обдерет заемщика как липку
Безусловно, все знают, что важные условия прячутся в конце договора и напечатаны самым мелким шрифтом. Но надо понимать, что оставить клиента без средств к существованию и без купленной в кредит жилплощади, в планы банка не входит.
Большинство приличных (как государственных, так и коммерческих) банков в этом смысле одинаковы: если их клиент попал в сложную финансовую ситуацию, они предложат ему рефинансирование по более низкой ставке, ипотечные каникулы, изменение условий кредита (допустим, уменьшение ежемесячного платежа) и даже оформление потребительского кредита.
Оцените свои возможности перед тем, как брать ипотечный кредит, с помощью калькулятора от «Циан.Ипотека»
Повторим: банкам выгоднее, чтобы заемщик был добросовестным плательщиком, поэтому они готовы на индивидуальный подход. Главное — не тянуть время, не скрывать правду и признаваться в финансовых затруднениях сразу.
Миф № 6. Оформить ипотеку без первоначального взноса нереально
Первоначальный взнос — довольно крупная сумма, чем больше удастся накопить, тем более выгодными будут условия договора. Но если накоплений нет совсем, а свое жилье нужно позарез, банк скорее всего согласится пойти навстречу и выдать кредит и без первого взноса, но придется оставить под залог какой-то объект недвижимости: гараж, другую квартиру, дачу.
Другой вариант — попросить в долг у родных, друзей и/или воспользоваться маткапиталом (важно не забыть выделить доли детей в квартире). Некоторые берут потребительский кредит, но эксперты так делать не рекомендуют: процентная ставка по такому кредиту выше — в итоге покупка квартиры оказывается более затратной и рискованной.
Миф № 7. Ипотечный кредит — единственная трата, связанная с новой квартирой
Это даже не миф, а наивное заблуждение. Ипотека — всего лишь дополнительная опция в поиске средств, необходимых для покупки недвижимости. На плечи покупателя лягут и другие траты: работа оценщика, страховка (еще один предрассудок, что она не нужна), оформление и регистрация документов, сбор и оплата справок (в случае покупки вторичного жилья) и, наконец, работа риелтора.
Миф № 8. Досрочное погашение ипотеки влетит в копеечку
Это зависит от условий договора, поэтому изучите этот момент еще до подписания документа. Не забывайте, что любой кредит состоит из двух частей: тела кредита и процентов по нему. Обычно банки стараются получить сначала все выплаты по кредитам, а уже потом — выплату основного долга (такая система платежей называется аннуитетной — размер ежемесячного платежа остается неизменным весь период кредитования).
Если вы хотите расквитаться с банком с наименьшими потерями, следует внимательно рассчитать, что для вас выгоднее — уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок выплат (тогда вы отдадите меньше денег по процентам).
Прикинуть выгоду от досрочного погашения легко на ипотечном калькуляторе от «Циан.Ипотека»
Все это индивидуально и зависит от ряда параметров, в том числе от наличия комиссии за досрочное погашение.
Миф № 9. Если банк разорится, то ипотеку можно и не выплачивать
Как ни странно, но такое мнение на уровне детского лепета тоже есть. При банкротстве банка всегда назначается организация-правопреемник, с которой и предстоит определить порядок дальнейших выплат. Условия договора должны сохраниться прежними, хотя потребуется заключить дополнительное соглашение.
Миф № 10. Условия кредита и банк выбираются раз и навсегда В корне неверное представление. Допустимо оформлять рефинансирование и менять банк, если конкуренты предлагают более низкую ставку и готовы предоставить вам новый кредит — с его помощью вы закроете ипотеку в «родном» банке и начнете возвращать долг уже новому кредитору. Но тут лучше максимально детально изучить все тонкости досрочного погашения ипотеки в первом банке, иначе есть риск прогадать.
Мы упомянули основные острые углы, которые способны стать напрасным препятствием на пути к собственному жилью, и особенности, которые действительно надо обязательно учитывать при обращении за ипотечным кредитом. Добавляйте в комментариях заблуждения об ипотеке, с которыми вам довелось столкнуться.
Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков.
ЦИАН с помощью специалистов: Валерия Кузнецова, директора по продажам девелоперской компании RDI, Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, составил пошаговую инструкцию «правильной ипотеки». В основном мы будем говорить о «чистой» ипотеке – без учета нюансов и привилегий, доступных некоторым категориям граждан, поскольку такой разбор мог бы потянуть на отдельную брошюру.
Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.
ШАГ 1. Найти квартиру и специалиста Для начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.
Бывает, конечно, что потенциальный покупатель изначально «отталкивается» не от выбранной квартиры, а от имеющейся суммы и от банка, предлагающего лояльные условия, а уже потом ищет подходящий объект. Но это, как говорит Ирина Доброхотова, происходит довольно редко, и в основном – на вторичном рынке. В любом случае покупатель должен учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца.
Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости. Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м). Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.
Льготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.
В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный.
Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.
Осторожно, «подводные камни»!
Соблазнив вас низким процентом по ипотеке, банк может «уравновесить» его сопутствующими услугами, такими как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможными дополнительными платами, которые приведут к большим расходам.
Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.
Обязательно нужно сравнивать:
- размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.
Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.
«Специалист объяснит вам, как выгодна плавающая процентная ставка – в зависимости от рыночной ситуации вы всегда сможете провести рефинансирование и снизить кредит по ипотеке. Но ведь ставку могут и поднять, особенно если изначально кредит выдавался под «рекламные» низкие проценты. Поэтому выбирайте кредит с фиксированной процентной ставкой или со смешанной, когда часть ставки является фиксированной, а часть – плавающей», – советует Валерий Кузнецов.
Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.
Если человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.
После ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности первым делом стоит зарегистрировать закладную на квартиру и предоставить ее в банк для снижения процентной ставки, если не сделать это в срок, прописанный в договоре, можно «нарваться» на высокие пени.
Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.
Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.
ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита
На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.
При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.
Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.
При расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:
- сумма первого взноса;
- размер и вид дохода;
- возраст потенциального заемщика.
Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка. Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.
ШАГ 3. Подача документов на кредит
Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.
Поводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:
- отсутствие официально подтвержденного дохода;
- негативная кредитная история;
- наличие непогашенных кредитов или кредитных карт;
«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.
Если есть сомнения относительно имеющихся задолженностей, можно обратиться в Бюро кредитных историй», – советует Ирина Доброхотова. Удивительно, но отсутствие кредитной истории тоже может стать поводом для отказа, т.к. банк не может сделать выводы о вашей платежеспособности.
Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.
Первоначальный взнос не должен уходить «в ноль», в запасе нужно оставить 1-2% от стоимости квартиры, которые понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей на регистрацию договоров.
К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.
- копия паспорта
- копия трудовой книжки
- справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.
ШАГ 4. Получение кредита Остается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.
Риэлторы рассказывают, что в их практике были случаи, когда люди выбирали банк, находили подходящие ипотечные продукты, бронировали квартиру для приобретения… А банк после рассмотрения заявки предлагал сумму гораздо меньшую той, на которую изначально рассчитывал покупатель. Договор агентства с клиентом приходилось расторгать. При этом издержки, которые понес человек, никто не возмещал.
Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.
«В процессе согласования сделки на квартиру необходимо получить согласие страховой компании», – напоминает Алексей Новиков. Не забывайте, что страховку квартиры нужно ежегодно продлевать и регулярно представлять соответствующие документы в банк. Как говорит Алексей Новиков, «ипотечники» очень часто забывают это делать. «В случае отсутствия подтверждающих документов в банке, ставка вырастает минимум на 1 п. п.», – предупреждает он.
Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю.
Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.
Задумались об оформлении ипотеки, но знакомые рассказали, что это дорого, опасно, и вокруг один обман. Стоит ли верить всему, что говорят про ипотеку? Мы собрали самые популярные мифы и рассказываем, как на самом деле.
Миф №1. Ипотечное жилье не принадлежит заемщику
Чтобы оформить ипотеку, заемщик действительно обязан передать жилье в залог банку. Но право собственности вы оформляете сразу на себя.
После полного погашения ипотеки банк снимает все ограничения, и заемщик может свободно распоряжаться собственностью.
Миф №2. Оформлять ипотеку очень сложно и долго
Бесконечные очереди, утомительные поездки в банк, сбор огромного количества документов и заполнение анкеты из 10 страниц вручную? Нет!
На самом деле, всё не так страшно. Подать заявку на ипотеку можно онлайн в личном кабинете ДомКлик , а в банк нужно приехать только на подписание документов.
Миф №3. Досрочно выплачивать ипотеку — не выгодно
Даже если вы взяли кредит на 5 лет, а отдадите за год, это не избавит вас от уплаты всех процентов — еще одно распространенное ипотечное заблуждение.
В реальности проценты начисляются только на остаток долга на протяжении всего срока выплаты кредита. Именно поэтому досрочно закрывать ипотеку — выгодно.
Рассчитать ипотеку
Миф №4. Банк одобрит сумму меньше желаемой
На покупку квартиры вам не хватает 2 млн, а банк будет страховаться и одобрит только половину этой суммы. Остальные деньги придется искать самим или занимать у родственников.
На самом деле банк одобрит вам максимально возможную сумму исходя из вашего дохода. Ваш взнос должен составлять от 10% стоимости недвижимости.
Для увеличения суммы кредита можно привлечь созаемщиков — банк при расчете размера ипотеки будет рассматривать ваш общий доход. Также можно указать дополнительный доход. Например, если вы сдаете квартиру.
Если одобрят больше, чем нужно, необязательно брать всё: в рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам сумму.
Выбрать ипотечную программу
Миф №5. Не смог внести платеж? Банк заберет квартиру
Именно это, а даже не высокие проценты по кредиту, останавливает многих от оформления ипотеки. И действительно, у страха, что при просрочке по кредиту квартира отойдет банку, а заемщик останется ни с чем, есть право на жизнь.
Однако все не так однозначно. Чтобы не лишиться квартиры из-за проблем с оплатой, необходимо незамедлительно сообщить банку о своих финансовых трудностях и предоставить подтверждающие это документы.
Как правило, кредиторы идут на уступки и предлагают рассрочку, реструктуризацию и другие варианты выхода из сложившейся ситуации. Главное, не скрываться и идти на диалог! Подробнее читайте в статье «Не могу платить по ипотеке. Что делать?».
Миф №6. Ипотечную квартиру нельзя продать
Жилье, которые вы купили в ипотеку, можно продать. Даже если вы не погасили ипотеку полностью. Такое бывает: изменились планы, решили переехать в другой город или страну.
Подробнее о том, как продать ипотечное жилье, читайте в статье «Как продать квартиру в ипотеке».
Автор статьи
Читайте также: