Что такое дисконт в ипотеке

Обновлено: 26.04.2024

ВТБ запускает новую систему ипотечных дисконтов для застройщиков. Для своих партнеров банк увеличивает до 6 п.п. и 8 п.п. размер возможной скидки к базовым ставкам по ипотеке. Для клиента, приобретающего квартиру в жилом комплексе такого застройщика, ставка по кредиту может снизиться до 0,5% годовых.

В рамках предложения ВТБ заключает с застройщиком договор субсидирования ипотечной ставки. Партнер в свою очередь выбирает размер и срок действия дисконта, который будет доступен для покупателей квартир на его объектах. Матрица банка предусматривает возможность приобретения скидки на 6, 8 или 12 месяцев. Также доступны индивидуальные условия.

Дисконт в 6 п.п. или 8 п.п. применяется к базовым ставкам по ипотечным программам ВТБ, в том числе к ставке 6,5% в рамках «Ипотека с господдержкой 2020».

«ВТБ всегда оперативно реагирует на потребности рынка, партнеров и клиентов, поэтому мы на постоянной основе запускаем специальные предложения по ипотечному кредитованию. В условиях распространения COVID-19 строительная отрасль также оказалась в числе пострадавших. Понимая это, мы разработали новую матрицу дисконтов, благодаря которым застройщики смогут снизить для своих клиентов ставки по ипотечному кредиту и, таким образом, поддержать продажи на объектах. При этом семьи наших клиентов смогут решить квартирный вопрос и приобрести недвижимость на особо выгодных условиях — под 0,5% годовых, существенно экономя на выплатах по ипотеке. В Казани мы уже выдали такой кредит под 0,5% на первый год ипотеки вместе с компанией Унистрой, входящей в ТОП-10 партнеров банка», — прокомментировал Евгений Дячкин, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ.

ВТБ — один из лидеров ипотечного рынка. На сегодняшний день банк выдает каждую четвертую ипотеку в стране. По итогам первого квартала портфель банка в сегменте жилищных кредитов вырос на 3,5% — до 1,74 трлн рублей. Всего за январь-март объем выданных жилищных кредитов вырос на треть — до 190 млрд рублей.

Ставка дисконтирования — это эталонная величина, выраженная в процентах, применяемая для сравнительной оценки эффективности инвестиций.

Например, вам нужно выбрать: положить деньги в банк со ставкой депозита 12% сроком на пять лет с ежегодной выплатой процента или купить облигации с погашением через девять лет с купоном 8,5%, выплачиваемым дважды в год и с текущей ценой 91% от номинала. Как вы будете выбирать, да еще учитывая, что уровень инфляции составляет около 8%?

Для решения этих задач используется прием, который называют дисконтированием. С помощью дисконтирования можно сопоставить будущие денежные потоки и выбрать из нескольких вариантов инвестиций самый выгодный. А ставка дисконтирования — это ключевой элемент, используемый в приеме дисконтирования.

Правильный расчет ставки дисконтирования позволит вам:

оценить эффективность инвестиций относительно надежных вкладов;
сравнить варианты инвестиций с разной длительностью вложения;
сравнивать доходность вложений инструментов с разной степенью риска.

Ставка дисконтирования зависит от множества факторов: уровень инфляции, доступные для инвестора варианты вложений, риск вложений, стоимость вашего капитала и др. Но далеко не все внешние факторы можно достоверно учесть в ставке.

Как появилась ставка дисконтирования

Первоначально ставка дисконтирования применялась при учете векселей. Принимая к оплате вексель, банкиры знали сумму, которую они получат, когда предъявят вексель к погашению. Но чтобы им самим заработать, банкиры выплачивали предъявителю деньги со скидкой — дисконтом. А процентная ставка, в которой измерялся их доход, называлась учетной ставкой, или ставкой дисконтирования (discount rate). Сумма, которая выплачивалась предъявителю векселя, рассчитывалась как раз с помощью дисконтирования — зная, сколько он получит в будущем и учитывая текущий уровень процентных ставок, банкир определял текущую стоимость денег.

Этот прием оказался настолько универсальным и полезным, что стал широко применяться при оценке и сравнении эффективности вложений в разные инструменты или проекты. При дисконтировании инвестор, как и банкир при учете векселей, пересчитывает стоимость денег, которые он получит в будущем, причем в совершенно разные сроки, на текущую стоимость. Он как бы проецирует стоимость денег из будущего на плоскость настоящего времени. А центральным звеном расчетов выступает ставка дисконтирования.

Как рассчитать ставку дисконтирования

При расчете ставки дисконтирования очень важно определить ставку, которая позволит максимально корректно привести будущую стоимость доходов и расходов к текущей. Для этого нужно учитывать и общий уровень процентных ставок, и факторы риска вложений в отдельные инструменты.

При расчете ставки дисконтирования нужно учесть два основных вида факторов:

Уровень безрисковых ставок.
Премии за риск.

Безрисковые ставки — это процентные ставки инструментов с минимальным для инвестора уровнем риска. Обычно такими инструментами являются облигации центрального правительства — ОФЗ в России, US Treasuries в США и т. п. Также в качестве безрисковых ставок могут учитываться ставки по депозитам системообразующих банков. Иногда как безрисковая ставка может рассматриваться ключевая ставка центральных банков.

Уровень безрисковых ставок является фундаментальным — он определяет минимальный уровень всех ставок дисконтирования.

Премии за риск — это надбавки к уровню безрисковых ставок, которые стоит учитывать при вложении в отдельные инструменты или проекты. Это могут быть общие факторы — уровень инфляции, надбавка за страновой риск; факторы, учитывающие риск вложения в отдельные инструменты, — надбавка за отраслевой риск, надбавка за индивидуальный риск (зависит от надежности эмитента, инструмента или проекта).

Учет премий за риск позволит более точно настроить инструмент дисконтирования, чтобы избежать ошибок в сравнении разных инвестиций.

При расчете ставки дисконтирования используются различные способы и методы, которые можно объединить в такие основные группы:

интуитивные методы;
модели на основе премий за риск;
аналитические модели.

Интуитивные методы

В эту группу включается:

собственно интуитивный метод.
экспертный метод.

Интуитивный метод — это способ определения ставки дисконтирования на основе субъективного видения инвестора. Проще говоря, когда инвестор прикидывает ставку дисконтирования практически на глазок. Например, он рассуждает так: «Я могу положить деньги на депозит в надежном банке под 12–15%. Тогда эффективность других вложений я буду сравнивать с таким уровнем ставок».

Экспертный метод — это, по сути, тот же интуитивный метод, только итоговая величина ставки дисконтирования выводится как совокупный консенсус нескольких экспертов с тем или иным уровнем обоснованности их мнений.

Модели на основе премий за риск

К моделям на основе премий за риск относятся, например, такие модели, как:

модель кумулятивного построения;
модель капитальных активов CAPM.

Общим для этих моделей является то, что ставка дисконтирования выводится как сумма безрисковой ставки и премий за риск.

Модели кумулятивного построения — это метод определения ставки дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются все премии за риск, которые можно определить для конкретного инструмента.

Формула расчета ставки дисконтирования кумулятивным способом выглядит так:

где r 0 — безрисковая ставка,

r 1 , r 2 , r n — все премии за риск для оцениваемого инструмента.

Модель капитальных активов CAPM (Capital Asset Pricing Model, модель оценки капитальных активов) — это метод определения ставки дисконтирования для сравнительной оценки эффективности вложений в акции, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляется премия за риск по отдельному инструменту с учетом его β-коэффициента.

β-коэффициент (бета-коэффициент) — это мера рыночного риска акции, которая показывает изменчивость доходности акции к доходности на рынке в среднем. β-коэффициент численно показывает, на сколько процентов изменяется цена акции бумаги при росте или снижении индекса на 1%. Положительный коэффициент говорит о том, что акция двигается в одном направлении с рынком, а отрицательный коэффициент означает, что акция двигается в противоположную от общего направления рынка сторону.

β-коэффициенты рассчитываются и публикуются и аналитиками, и торговыми площадками, например Московской биржей.

Формула расчета ставки дисконтирования по CAPM выглядит так:

где r 0 — безрисковая ставка,

r f — средняя доходность фондового рынка (биржевого индекса).

Аналитические методы

Аналитические методы — способы расчета ставки дисконтирования с применением элементов финансового анализа. Среди аналитических методов можно выделить:

WACC — это средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital). WACC используется компаниями для сравнительной оценки эффективности инвестиционных проектов.

Как правило, у компании есть два вида используемого капитала — собственный и заемный. Собственный капитал равен сумме средств, принадлежащих самой компании или причитающихся ее акционерам. Заемный капитал — это средства, привлеченные компанией извне (кредиты и займы). Заемный капитал достается компании не бесплатно — по кредитам и займам она должна платить проценты.

В случае когда у компании или у инвестора только заемные деньги, то для них самым главным становится то, чтобы инвестиционные проекты приносили больше, чем приходится платить по кредиту. В этом случае при оценке инвестиционных проектов в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку по кредиту, скорректированную на ставку налога на прибыль.

Но когда у компании есть и собственный, и заемный капитал, то ставка дисконтирования по модели WACC считается следующим образом:

где r e — стоимость собственного капитала,

S e — доля собственного капитала,

r d — стоимость заемного капитала,

S d — доля заемного капитала,

t — ставка налога на прибыль.

Стоимость заемного капитала r d — это средневзвешенный процент по имеющимся займам и кредитам.

Стоимость собственного капитала r e может определяться либо методом CAPM, описанным выше, либо другим способом — например, с помощью модели Гордона.

Модель Гордона для оценки стоимости собственного капитала компании предполагает, что за возможность использования собственного капитала компания платит дивидендами. Значит, стоимость собственного капитала определяется отношением суммы выплаченных дивидендов к сумме денег, привлеченных в ходе размещения акций.

В итоге формула, по которой рассчитывается стоимость собственного капитала по Гордону, выглядит так:

где DIV — это сумма годовых ожидаемых дивидендов на одну акцию;

P — цена размещения акций,

fc — затраты на эмиссию (в %),

g — темпы прироста дивидендов.

Мультипликативные методы — это способы расчета ставки дисконтирования на основе различных коэффициентов прироста и других коэффициентов предприятий.

Это может быть, например:

расчет ставки на основе рентабельности капитала (ROE), когда за ставку дисконтирования принимают показатель ROE;
расчет ставки на основе рентабельности активов (ROA), когда за ставку дисконтирования принимают показатель ROA;
расчет ставки на основе рыночных мультипликаторов, когда за ставку дисконтирования принимают значение доходности как отношения прогнозного дохода к текущей рыночной стоимости компании. Например, прогнозное значение чистой прибыли на акцию (EPS) к рыночной стоимости акций или прогнозное значение денежного потока к капитализации

Как применяется ставка дисконтирования

Как мы писали вначале, ставка дисконтирования — это ключевой элемент, используемый в приеме дисконтирования.

Дисконтирование — это приведение будущей стоимости денежных потоков к стоимости в настоящее время по ставке дисконтирования.

Один из частых результатов дисконтирования — получение чистой текущей (приведенной) стоимости денег.

Чистая текущая стоимость (NPV, Net Present Value) — разница между всеми денежными притоками и оттоками, приведенными к текущему моменту времени по ставке дисконтирования. Эта величина показывает сумму денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта, пересчитанную к настоящему времени.

Сравнив NPV разных по длительности инвестиционных вариантов, инвестор может выбрать наиболее доходный.

Узнайте о возможностях нашего Каталога в телеграм-канале «РБК Инвестиций»

Долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от выпустившего облигацию лица, ее номинальную стоимость в оговоренный срок. Помимо этого облигация предполагает право владельца получать процент от ее номинальной стоимости либо иные имущественные права. Облигации являются эквивалентом займа и по своему принципу схожи с процессом кредитования. Выпускать облигации могут как государства, так и частные компании.

Покупка залоговой недвижимости банков может стать выгодным предприятием. Но в еще большем выигрыше могут остаться покупатели конфискованного и арестованного жилья и собственности.

Практика покупки таких квартир, домов и земли приобрела популярность сравнительно недавно, рассказывает юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека. Вместе с экспертами пытаемся разобраться в отличиях между конфискованной и арестованной недвижимостью, а также говорим о преимуществах такой покупки и опасностях, которые могут грозить потенциальным покупателям.

Арестованная или конфискованная недвижимость

Понятия «конфискованный» и «арестованный» не являются синонимами. «Сам термин «конфискация» — из уголовно-правового поля. Конфискация — это безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в случаях, предусмотренных законом, в виде дополнительной санкции за совершение преступления. Все деньги, вырученные от продажи конфиската, поступают в доход государства», — объясняет руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Конфискации имущества предшествует, как правило, заблаговременно установленный органами следствия арест. Он призван обеспечить саму возможность последующей конфискации. «Под арестом понимается адресованный собственнику или владельцу определенного имущества запрет распоряжаться данным имуществом. Излишки средств, вырученных от продажи арестованного имущества, после оплаты долга по исполнительному производству возвращаются должнику», — рассказывает эксперт.

«Недвижимое имущество, находящееся в собственности должников, является достаточно распространенным объектом обращения взыскания в исполнительном производстве. До реализации недвижимости на торгах должник в любой момент вправе погасить имеющуюся задолженность. В этом случае арест с имущества снимается, и объекты возвращаются должнику», — рассказывает и. о. начальника отдела по взаимодействию со средствами массовой информации ФССП России Наталья Молчанова.

Конфискованное имущество передается Росимуществу для обращения его в государственную собственность и дальнейшей реализации. Только за истекший период 2018 года в Росимущество было передано около 15 тыс. объектов недвижимого имущества, сообщили в пресс-службе ведомства. Это квартиры, жилые дома, земельные участки, гаражи, здания и сооружения, нежилые помещения, недостроенные объекты или доли в них.

Самый большой плюс приобретения арестованной и конфискованной недвижимости — финансовая выгода. Такие квартиры, дома и участки продаются намного дешевле рыночной цены, утверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. По его оценке, в среднем цена такой недвижимости на 30% ниже среднерыночной стоимости.

Дисконт здесь гораздо больше, чем в случае с залоговой недвижимостью, подтверждает член совета при председателе Совета Федерации ФС РФ по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «В целом по конфискованному имуществу скидка иногда доходит до 80%. Но если вы хотите купить такое имущество — важно понимать, что вы идете на совершение сделки с повышенными рисками. Это не должно быть вашим единственным жильем, — советует он. — Подобными вещами могут заниматься либо профессиональные участники рынка, либо те люди, которые могут себе позволить рискнуть дополнительными деньгами».

Арестованное имущество выставляется на электронные торги на основании постановления судебного пристава и реализуется по общим правилам проведения торгов. Реализация конфискованного имущества осуществляется через аукцион на электронных торговых площадках. Заказчиком торгов и продавцом конфискованных объектов выступает Росимущество. Что касается порядка реализации таких объектов, то серьезных различий относительно недвижимости здесь нет, уточняет Светлана Краснова.

Для участия в электронных торгах необходима усиленная квалифицированная подпись и обеспечительный залог, объясняет Иван Лабека. «Он включается в стоимость объекта в случае выигрыша на аукционе или возвращается участнику, если торги выиграл кто-то другой. Либо не возвращается, если покупатель выиграл торги, но не оплатил стоимость объекта и отказался от заключения договора приобретения», — добавляет он.

Согласно требованиям ст. 85 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», для определения стоимости лота привлекается независимый специалист-оценщик. При этом на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя начальная цена может быть снижена на 15%. Если продажа снова не состоится — взыскателю предложат оставить имущество за собой, уточнили в пресс-службе ФССП.

Какие существуют риски

До проведения торгов увидеть недвижимость не получится. Можно изучить только документы и письменное описание, поэтому есть риск приобрести кота в мешке, предупреждает Денис Фролов из BMS Law Firm. Такие квартиры и дома нередко продаются в плохом состоянии и с долгами по коммунальным услугам. Они могут быть отключены от энергоснабжения, газоснабжения и других жизненно важных коммуникаций. «Кроме того, кредитором либо судебными приставами на жилье часто накладывается обременение в виде ареста. Его снятием придется заниматься новому собственнику, что потребует немало времени и сил», — рассказывает Иван Лабека.

Стоит учитывать и возможные проблемы с бывшими собственниками. Должник, который не согласен с решением суда, может найти способ навредить новому покупателю. Например, время от времени возникают проблемы с выселением членов семьи должника, комментирует юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов. «Выселять придется, скорее всего, через суд, а процесс может оказаться долгим. Но спрос на такие квартиры все равно есть, так как выгода может быть значительной», — добавляет Денис Фролов.

Основной риск при покупке конфискованной и арестованной недвижимости на торгах — возможность признания их недействительными, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. По ее словам, перечень оснований для аннулирования торгов из ст. 449 ГК РФ не является исчерпывающим. Например, туда же можно отнести размещение информации о проведении торгов в ненадлежащем периодическом издании или нарушение сроков публикации и полноты информации.

Допущенные организаторами нарушения будут признаны существенными, если суд установит, что они повлияли на результаты торгов. В частности, если такие нарушения отразились на формировании цены и определении победителя. «То есть, помимо обычной при покупке недвижимости проверки документов, потенциальному покупателю необходимо внимательно отнестись ко всей процедуре проведения торгов», — объясняет Маргарита Захарова.

Если покупатель видит на рынке два одинаковых помещения, он интуитивно выбирает недвижимость с чистой историей, поскольку не хочет вникать в сложные схемы покупки, считает Дени Мурдалов из «А2». «На один вид имущества спрос выше. Рынок самостоятельно реагирует и формирует цену. К тому же конфискованная недвижимость реализуется по причине неисполнения денежного обязательства, где стороны заинтересованы в возврате долга в кратчайший срок. Для этого требуется снизить стоимость объекта», — говорит юрист.

Похожего мнения придерживается Евгений Корчаго. «Мало кто готов покупать недвижимость, риски в отношении которой повышены. В основном это профессиональные игроки, которые приобретают квартиры с огромным дисконтом, а уже потом перепродают их. Таким образом они «обеляют» эту недвижимость», — рассказывает он.

29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку с 17 до 14% годовых. Несмотря на это, больше всего заявок на ипотеку подают в банки именно на льготные программы. Так, уже запустилась ипотека для IT-специалистов под 5% годовых. Снизилась ставка по госпрограммам на новостройки: с 12 до 9% годовых.

Как дальше будет развиваться рынок недвижимости? Вырастут ли цены? И стоит ли продавать или покупать квартиру сейчас? Разобрались вместе с Артуром Ахметовым, директором вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру.

Февраль — март 2022 года. Что происходило с рынком недвижимости?

28 февраля Центробанк повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Это отразилось на ипотеке — рыночные ставки выросли до 20–25% годовых, фактически став заградительными для людей. Многие банки отреагировали мгновенно, отозвав ранее одобренные решения и прекратив рассмотрение новых заявок. Но были и те, кто продлил срок действия одобрения: например, Сбербанк. Если его клиент успевал выйти на финальное согласование и сделку до 27 марта 2022 года, то получал ипотеку по докризисным ставкам.

«При этом эксперты отмечали ажиотажный спрос на недвижимость, а именно — на более дешевое жилье. Покупали то, что, скорее всего, раньше не стали бы покупать — чтобы вложить свои сбережения, — говорит Артур Ахметов. — Ажиотажный спрос повлиял на стоимость: недвижимость подорожала примерно на 5%».

Внимание заемщиков переключилось на льготные программы на новостройки, так как ставки по ним оставались на докризисном уровне — до 7% годовых. По данным ЦБ РФ, в марте 2022 года доля ипотеки на первичном рынке в общем количестве выданных кредитов выросла на 5 процентных пунктов к февралю и составила 37%. Рост произошел за счет повышенного спроса на льготную ипотеку на новостройки. Доля ипотеки на готовое жилье снизилась на 2 процентных пункта, до 59%, но это с учетом выдач по заявкам, поданным еще до 24 февраля 2022 года.

Как изменился рынок недвижимости в апреле 2022 года?

В апреле 2022 года вступили в силу новые условия льготной ипотеки на новостройки, увеличились лимиты: 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России (раньше — 3 млн рублей для всех). При этом выросла и ставка — до 12% годовых. ЦБ снизил ключевую ставку до 17% годовых, вслед за ним банки пересмотрели условия по ипотеке, но для большинства заемщиков они все равно оставались неподъемными. К тому же в марте россияне вложили наличные деньги в краткосрочные вклады на 1–3 месяца, которые банки предлагали под 20 и выше процентов годовых.

«Наступил переломный момент, когда рынок недвижимости начал разворачиваться. Повлияли высокие рыночные ставки по ипотеке (около 17% годовых), новые условия по госпрограммам, — говорит Артур Ахметов. — На рынке вторички количество сделок упало на 50%, бронирования на рынке первички упали на 60%».

Объем выданной ипотеки в апреле обвалился почти вчетверо — на 75% по сравнению с мартом 2022 года, сообщил РБК со ссылкой на данные бюро кредитных историй «Эквифакс». В количественном выражении выдачи ипотеки в апреле тоже значительно упали — на 77% по сравнению с мартовскими показателями. Эксперты отмечают, что такого резкого сжатия не наблюдалось даже в начале пандемии два года назад, когда кредиторы не могли закрывать сделки из-за локдауна.

Стоимость недвижимости в Москве в апреле немного увеличилась — на 1,6% по отношению к прошлому месяцу, в регионах упала на 0,5%.

Что происходит сейчас?

Центробанк 29 апреля снизил ключевую ставку с 17 до 14% годовых. По предложению Владимира Путина также снизили ставку по льготной ипотеке — с 12 до 9%. Запустилась госпрограмма для IT-специалистов, по которой кредит на недвижимость на первичном рынке можно взять под 5% годовых.

«Увеличение лимитов, новые программы — все это оживляет рынок новостроек, — говорит Артур Ахметов. — Кроме того, у многих заканчивается срок действия вкладов, которые предлагали банки под высокий процент в марте. Сейчас эти деньги выйдут на рынок».

По словам эксперта, количество предложений на рынке вторичного жилья тоже увеличилось. Продавцы, которые в марте — апреле снимали объявления о своих объектах, снова начали их публиковать.

«При этом эксперты рынка недвижимости ожидают, что количество сделок все же выйдет в минус 20–30 процентов относительно апреля: покупательская активность снижена, те, кто хотел вложить деньги в недвижимость, уже их вложили, остальные возьмут время на принятие решения. Возможно, упадет и стоимость, но не кардинально, — говорит Артур Ахметов. — Да, застройщики объявили систему скидок, дарят парковки, кладовки. Но они не любят снижать цены, еще и предложение не растет — за последний месяц в Москве, по данным ИРН, открыли продажи только 4 новых жилых комплекса».

К тому же на рынке новостроек, цены на которые за последние два года существенно выросли, наблюдается дисбаланс стоимости и возможностей покупателей. Поэтому уже наступила эра «мелкой нарезки» ЖК: сейчас порядка 50 процентов предложений — однокомнатные квартиры и студии до 25 квадратных метров.

«Семье из трех человек вариант не подходит — это ухудшит их качество жизни. Отсюда эксперты прогнозируют спрос на вторичку: да, старый фонд, да, маленькие кухни, но это более приемлемо, к тому же жилье уже готово — не нужно ждать окончания строительства. А если сравнивать с многоэтажками — башнями в новостройках, квартиры на вторичном рынке располагаются в домах, которые можно назвать "малоэтажным раем"», — говорит Артур Ахметов.

Несмотря на это, количество сделок на вторичке сократится. Ставки по рыночной ипотеке слишком высоки, большинство заявок — 80% от общего объема, сейчас приходится на льготную ипотеку, которая распространяется на новостройки.

«Уменьшение количества сделок на вторичном рынке повлияет на первичный рынок. Ведь зачастую люди продают вторичку, чтобы вложиться в новостройки. Рынок вторичного жилья могут поддержать держатели краткосрочных вкладов. Возможно, они начнут выводить деньги и покупать недвижимость в ближайшие два месяца».

Что прогнозируют эксперты?

По словам Артура Ахметова, рынок недвижимости сейчас развивается по агрессивному сценарию. ЦБ снизил ставку до 14% годовых, к сентябрю она может упасть до 12%. В конце 2022 года — снизиться до 10–11%, а к концу 2023 года — до 7% годовых.

«Вероятно, рынок вторичной недвижимости восстановится после снижения ставки ЦБ до 10–11%, — считает эксперт. — Ориентируемся на показатели 2014 года. Снижение ставки ЦБ с 17 до 11% длилось 6–8 месяцев. Рынок начал возвращаться к прежнему уровню именно при 11 процентах, хотя тогда еще не действовали льготные программы».

5 вопросов эксперту

— Что выгоднее брать: субсидированную или обычную ипотеку?

— Субсидированная ипотека от застройщика — это ипотека, где часть процентов за вас банку платит застройщик в виде комиссии за снижение ставки. Но эту разницу он все равно берет от покупателей, повышая стоимость недвижимости либо не давая скидку за то, что вы покупаете за наличку или по стандартной ипотеке. На текущем рынке в России любая скидка — это, скорее всего, изначально завышенная стоимость. В некоторых случаях стоимость квартиры с субсидированной ипотечной ставкой будет дороже на 5–8% по сравнению со случаем, если бы вы покупали эту же квартиру за наличные или по стандартной рыночной ипотеке.

— Какой первоначальный взнос выбрать и на какой срок?

— Нужно помнить, что от 20% первоначального взноса вы получите дисконт и не будете иметь повышенную ставку по ипотеке, что скажется на ваших будущих платежах. Второй момент — не имеет смысла брать кредит на срок больше 22 лет. Если мы берем за 100% ежемесячный платеж при ипотеке на 30 лет, то при сроке в 22 года ежемесячный платеж увеличивается всего на 3%, а при 18 годах — на 6%.

Срок/ первоначальный взнос	10	12	14	16	18	20	22	24	26	28	30
15%	128%	119%	113%	109%	106%	104%	103%	102%	101%	100%	100%
20%	129%	120%	114%	110%	107%	105%	103%	102%	101%	100%	100%

Это значит, что если вы берете ипотеку больше чем на 22 года, то после этого срока вы платите, не сильно экономя. Разница в ежемесячных взносах будет до 1 000 рублей, но при этом вы сильно переплатите. Рекомендую воспользоваться калькулятором, посчитать варианты, близкие к 20 годам, и выбрать комфортный для себя платеж.

— Какой вариант частично досрочного погашения выбрать: с сокращением платежа или с сокращением срока кредита?

— Если финансы позволяют, то при прочих равных выбирайте сокращение срока. Вы сохраняете ежемесячный платеж, но сильно уменьшаете длительность кредита.

Например: если вы платите 50 тысяч рублей в месяц по кредиту 4,6 млн рублей на 15 лет под 10% годовых, то, досрочно погасив 100 тысяч в первый год, вы сокращаете срок кредита на 8 месяцев. Таким образом, два платежа закрывают 8. И второй момент — делайте «досрочку» в день платежа. Тогда банк не пересмотрит вам следующий платеж и деньги полностью уйдут на закрытие основного долга. Это уменьшит и срок, и переплату. Конечно, нужно считать, какие конкретно в вашем случае будут эффекты от досрочного погашения.

— Стоит ли страховать жизнь?

— Страховать жизнь имеет смысл, если вам меньше 40–45 лет. После этого возраста ставка по страховому вознаграждению жизни и здоровья может быть выше, чем 1%. Вы платите за страховку больше, чем если бы выплачивали кредит с повышенной ставкой из-за отказа от страховки жизни.

Но нужно помнить, что при страховании жизни меньше рисков для семьи: что бы с вами ни случилось, страховка может это покрыть.

— Продавать ли инвестиционную квартиру сейчас?

— Зависит от того, куда затем вы вложите эти деньги. Стоимость инвестиционной квартиры дальше будет скорее уменьшаться в ближайшей перспективе. Цена, которую диктует застройщик, обычно выше цены вторичной продажи (переуступки прав требований по договору долевого участия) новостроек.

Если вам нужны деньги, сейчас самое время выводить их из инвестиций в недвижимость. Эксперты и история показывают, что цены на недвижимость в кризис начинают снижаться. Если вы хотите использовать эту квартиру для будущего поколения или для себя, то лучше не продавать. Дождитесь окончания стройки, сделайте ремонт, а затем сдавайте в аренду или переезжайте жить в нее.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

Дисконт в финансовой сфере означает разницу между реальной будущей стоимостью финансового инструмента (обязательства) и ценой его приобретения, а под дисконтированием понимается нахождение текущей стоимости актива, если известна его будущая стоимость. Дисконтирование кредита предполагает изменение размера обязательств по нему в сторону уменьшения конечной суммы к погашению.

Фактически в результате дисконтирования сумма обязательства уменьшается, что имеет нежелательный эффект для кредитора. Тем не менее, дисконтирование кредита применяется в следующих целях:

для продажи актива с целью быстрой аккумуляции ресурсов;
для уменьшения актива в случае неплатежеспособности заемщика;
для расчета текущей суммы актива в результате воздействия внешних факторов.

Специфика применения метода дисконтирования кредита

При продаже актива для аккумуляции ресурсов. В ряде случаев кредитору может срочно понадобиться вся сумма актива, либо появляется риск невозврата. Тогда для высвобождения ресурсов производится переуступка долга другому лицу с дисконтом. Для кредитора выгода такой сделки состоит в немедленном получении ресурсов в свое распоряжение, для правопреемника – в покупке актива по сниженной стоимости с последующим получением полной суммы обязательства.

При уменьшении актива в случае неплатежеспособности заемщика. По условиям кредитного договора обычно предусмотрены санкции в случае несвоевременного погашения задолженности (штрафы, неустойки, пени, повышенные проценты по просроченному долгу). По различным обстоятельствам финансовое положение заемщика может ухудшиться, и за счет дополнительных санкций сумма задолженности может многократно возрасти. Дисконтирование в этом случае дает возможность заключения договора об отступном, который предусматривает списание кредитором части задолженности в случае погашения основной части кредита. Для подачи заявления о дисконтировании суммы кредита, у заемщика должны быть веские основания, позволяющие объяснить его финансовую несостоятельность.

При расчете текущей суммы актива. Подобный расчет - еще одна операция при дисконтировании, которая проводится для оценки эффективности актива и определения его фактической доходности. При этом кредиторы определяют его реальную стоимость на момент полного возврата. Размер дисконта в этом случае будет зависеть от индексов цен, уровня инфляции, изменения курсов валют и других факторов. Для заемщика дисконтирование кредита позволит определить, сколько он переплатит за пользование ресурсами без учета переменных факторов.

Метод дисконтирования кредитов (расчеты)

При дисконтировании кредита могут использоваться разнообразные подходы к этому процессу. В упрощенном варианте определение размера денежного потока производится следующим образом:

S_O– текущий (реальный) размер обязательства;

S_T– будущий (полный) размер обязательства;

d –ставка дисконтирования;

n – количество периодов времени.

В зависимости от условий предоставления кредита (смены обязательства) при расчете дисконтированной стоимости могут учитываться периодичность уплаты долга, коэффициент роста денежного обязательства, минимальная граница доходности, коэффициент платежеспособности заемщика и иные параметры.

На практике банки и другие финансовые институты редко прибегают к дисконтированию кредитов, т. к. это приводит к потере доходности и ликвидности. Исключение составляют проблемные кредиты, которые могут быть перепроданы другому субъекту, например, коллекторскому агентству с целью частичного возмещения понесенного ущерба. В некоторых случаях банк получает лишь 1-2% от первоначальной суммы обязательства, а правопреемник долга взыскивает до 35% суммы по таким кредитам (исходя из практики дисконтирования кредитов в России).

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: