Что значит жилье комфорт класса для льготной ипотеки
Обновлено: 28.04.2024
Мы постоянно слышим упоминания про «классовость» жилья: мол, тут «элитка» , ее не потянуть. А там «жесткий эконом» – вообще жуть берет, так что проходим мимо. Но мало кто задумывается над тем, по каким критериям происходит деление жилых объектов. И если дома высокого класса легко определить на глаз – «дорого, богато, многим не по зубам», то с остальными категориями не всё так просто.
Кстати, сами застройщики не всегда готовы дать четкое определение классовости объекта. Бывают случаи, когда одна и та же строительная компания возводит практически по одним и тем же чертежам и технологиям два дома : в «закадье» и в черте города . Но только в первом случае новостройка стоит дешевле и называется «стандарт» , а во втором – уже «комфорт» , и квартиры там продаются по соответствующей цене.
Для справки: в начале 2018 года на законодательном уровне термин «жилье эконом-класса» был заменен на понятие «стандартное жилье» . Сделано это было для того, чтобы убрать негативную окраску. И в том, и в другом случае речь идет о строительстве типовых объектов для обычной семьи, которые учитывают все ее основные потребности.
А вот с жильем комфорт-класса как раз возникают самые большие трудности. Поэтому располагайтесь поудобнее – будем вместе разбираться, какой должна быть настоящая квартира подобного уровня.
Итак, в первую очередь комфорт-класс отличает качество используемых материалов, интересная архитектура (не просто монотонные клетки-коробки) и удобство проживания, которое обеспечивается хорошо развитой инфраструктурой.
Наличие благоустроенного двора , детского сада (и, желательно, не одного!), школы и коммерческих помещений на первых этажах – это то, без чего комфорт-класса просто быть не может.
У входа в парадную обычно предусмотрен пандус для людей с ограниченной мобильностью, а в холле имеется место, где можно поставить коляску. Тихие лифты и доводчики на входных дверях даже не обсуждаются – они установлены по умолчанию. Безопасность жильцов обеспечивается наличием видеонаблюдения и консьержа .
Любопытная тенденция последних нескольких лет: в новостройках комфорт-класса всё меньше делают мусоропроводы и всё чаще проектируют собственные паркинги.
Как правило, такие дома не строят на окраинах с плохой транспортной доступностью. Обычно они располагаются неподалеку от метро или там, где ходит много общественного транспорта. При этом в пешей доступности есть парк или рекреационная зона .
Но все это общие моменты. Теперь перейдем к частным.
Отличительная особенность жилья комфорт-класса – эргономичность планировок. Квартира может быть небольшой, но каждый квадратный метр в ней будет обязательно использоваться по назначению.
Никаких длинных темных коридоров (привет из страны Советов!), в которых невозможно поставить нормальный шкаф или полноценно развернуться хотя бы вдвоем. Никаких лишних углов, выступов или бессмысленных ниш: функциональность – вот что выходит сейчас на первое место .
Наиболее комфортными считаются квартиры с правильной геометрией : в виде прямоугольника или квадрата. В них можно сделать любой ремонт, и он всегда будет смотреться выигрышно.
16 апреля 2020 года Президент Владимир Путин распорядился запустить в России программу льготной ипотеки на новостройки и попросил реализовать данную программу в кратчайшие сроки. Ставка для граждан составит 6,5 процента . Всё, что выше этого уровня, будет субсидироваться государством.
Озвученные меры поддержки не только помогут поддержать строительную отрасль, но и дадут возможность многим гражданам приобрести жилье по выгодным условиям.
Во многих банках предусмотрена возможность подачи заявления и пакета документов для получения ипотеки дистанционным путем , без визита в отделение банка.
По нашему мнению, после официального опубликования постановления Правительства РФ, другие банки также начнут процедуру оформления и выдачи ипотечных кредитов гражданам по выгодным условиям.
Какие условия получения ипотечного кредита по льготной ставке?
Указанные меры поддержки предусмотрены для широкого круга лиц. Требования к потенциальным заемщикам Президентом в обращении не озвучивались, но вряд ли они будут отличаться от тех, которые установлены банками для получения ипотеки, например возраст заемщика, максимальный срок на который будет выдаваться кредит, доход заемщика, первоначальный взнос.
Данная ипотека будет выдаваться гражданам один раз .
Одним из основных условий получения ипотеки по сниженной ставке является лимит стоимости приобретаемой недвижимости . Так, за получением ипотечного кредита по ставке 6,5% могут обратиться граждане в случае, если стоимость покупки жилья в ипотеку не превышает 8 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге, и 3 миллиона рублей в других регионах.
Кроме того, в программу не попадают граждане, уже взявшие ипотечные кредиты ранее.
Следует обратить внимание , что период, в течение которого будет обратиться за получением ипотеки по льготной ставке ограничен до 1 ноября 2020 года.
Пониженная ставка будет действовать весь период кредитования .
Одним из озвученных критериев приобретаемой недвижимости является соответствие жилья « комфорт-класса ». Как понять подходит ли квартира под этот критерий? В данном случае необходимо отметить, что ЗАКОНОДАТЕЛЬНО такого критерия не предусмотрено, впрочем, как и, например, эконом класс. В современной практике развития строительного комплекса, особенно в такой крупной агломерации, как Московский округ, такое понятие характеризуется, прежде всего, местоположением. Т. е. если жилой комплекс строиться около кремля, то вряд ли квартиры в нем будут дешево стоить или уровень отделки будет несоответствующим. Кстати говоря, об отделке, надо четко понимать, что квартиры «комфорт-класса» сдаются, в основной своей массе, без отделки, так как собственники элитных квартир хотят сделать ремонт так, как нравиться им, а не застройщику. Тогда остаются только 2 объективных критерия — это местоположение и отделка мест общего пользования. Однако, учитывая стоимость жилья в Москве, можно все квартиры назвать комфорт-классом, так как 8 млн это цена обычной однокомнатной квартиры в обычном доме.
Поэтому мы может сделать вывод, что объективных критериев комфорт-класса, так же как всех остальных классов не существует, поэтому Банки, скорее всего, вообще не будут использовать указанный критерий, а будут руководствоваться существующими критериями оценки.
Давайте на реальном примере разберем выгодно ли приобретать недвижимость по программе льготного кредитования?
Условно: 1-комнатная квартира в Москве стоимостью 6 миллионов рублей. Срок кредитования - 15 лет. Первоначальный взнос – 1 миллион рублей. Сумма, взятая в кредит - 5 миллионов рублей.
Условно: 1-комнатная квартира в Москве стоимостью 6 миллионов рублей. Срок кредитования - 15 лет. Первоначальный взнос – 1 миллион рублей. Сумма, взятая в кредит - 5 миллионов рублей.
Таким образом, выгода при оформлении ипотечного кредита по льготной ставке 6,5% сомнений не вызывает : ежемесячный платеж меньше более чем на 10 000 рублей, при равных других условиях, переплата по кредиту и общая сумма выплат за весь период уменьшились на 1 831 480,20 рублей.
Считаем , что данная программа предоставляет дополнительные возможности гражданам с помощью государства улучшить свои
жилищные условия.
Программа льготной ипотеки под 6,5% для покупки нового жилья запущена государством в конце апреля. Согласно статистике, она подстегнула интерес покупателей: только в Москве было выдано кредитов на более чем 90 млрд рублей
Чем так хороша льготная ипотека? Какие действия необходимо предпринять, чтобы ею воспользоваться? Как улучшить свои жилищные условия, хорошо при этом сэкономив?
Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» Александр Чайковский.
— Конкретно ваша компания почувствовала интерес к программе ипотеки с господдержкой?
— С начала действия программы льготной ипотеки на конец августа в Московском регионе «Группой ЛСР» заключено 418 кредитных договоров, 296 из них — с использованием льготной программы. Отмечу, что из месяца в месяц доля ипотечных договоров по льготной программе активно росла. Так, в мае и июне доля таких договоров составляла примерно 50%, в июле — уже 79%, а к концу августа достигла 93%.
— Программа вот-вот завершится (до 1 ноября). В связи с чем на рынке такой ажиотаж? Почему все хотят успеть запрыгнуть в этот поезд?
— Во-первых, до 1 ноября 2020 года действует самая низкая за всю историю выдачи ипотечных кредитов ставка в 6,5%. Например, еще весной снижение ставки до 6,5% означало, что покупателям стал доступен обширный пул квартир, которые они раньше не могли себе позволить из-за высокой цены или большого ежемесячного платежа. А разницу между 6,5%, которые будут платить покупатели, и рыночной ипотечной ставкой возьмет на себя государство. Льготная ставка, кстати, сохраняется на весь период кредитования. То есть даже когда программа льготного кредитования закончится, покупатели, успевшие взять такой кредит, все еще будут платить по сниженным процентам.
— Льготная ипотека — это всегда 6,5%? Некоторые банки предлагают 5,85%. Или это уже не льготная ипотека, а что-то другое?
— 6,5% годовых — это законодательно установленный уровень процентной ставки, который банковские организации не имеют права превысить, выдавая ипотечные кредиты до 1 ноября. Однако, конкурируя с кредитными организациями, партнерские банки «Группы ЛСР» предлагают все более низкие ставки. На сегодняшний день в Москве, как вы правильно заметили, минимальная процентная ставка по программе льготной ипотеки составляет именно 5,85%. В ряде случаев такая ставка позволяет даже отказываться от арендного жилья в пользу покупки собственного.
— Сейчас некоторые банки говорят о том, что весь первый год можно не вносить платежи по программе ипотеки с господдержкой. Это обман?
— Нет, это реальная программа, которую «Группа ЛСР» в Московском регионе запустила совместно с Россельхозбанком. Клиенты могут купить любую понравившуюся квартиру в нашем ЖК уже сегодня и по текущей цене. Согласно основным условиям программы, первоначальный взнос составляет не менее 25% от стоимости квартиры, ипотечная ставка зафиксирована на уровне 9,5%, а максимальный срок кредитования может достигать 30 лет.
— Программа позволяет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса?
— Согласно нашим данным, чаще всего квартиры в ипотеку берут семейные пары, у которых есть дети. Как мы знаем, с января этого года материнский капитал получают даже те, у кого родился один ребенок. Поэтому льготная ипотечная ставка в 6,5% позволит больше не копить на первоначальный взнос, а сразу взять ипотеку, используя средства материнского капитала.
— А почему вообще стоит брать ипотеку, пусть даже льготную, а не арендовать в том же районе или в том же ЖК? Это же проще и дешевле, всегда можно переехать. Разве нет?
— Благодаря госпрограмме по субсидированию ипотечной ставки на отечественном рынке жилья произошли революционные изменения. Впервые в истории ипотечный платеж за новостройку стал дешевле арендного. И наше недавнее исследование подтверждает этот факт.
Например, средний ежемесячный платеж за аренду однокомнатной квартиры в ЖК «Лучи» составляет 38 768 руб. Это данные ЦИАН. Чтобы выплата по ипотеке с господдержкой по такому же жилью была меньше, достаточно взять кредит на 25 лет. И тогда, например, квартира площадью 33 кв. м стоимостью 8,009 млн руб. будет обходиться в ипотеку по 35 270 руб. в месяц. Вы видите сами, что купить выгоднее. Не говоря уже о том, что в этом случае вы платите за свою собственность, которой всегда можете распорядиться по своему усмотрению, и избавляете себя от рисков, которые влечет за собой жизнь в съемной квартире.
— Почему нельзя купить квартиру в этой программе в октябре или вообще в следующем году? Куда спешить?
— Программа льготной ипотеки имеет ограниченный срок действия — до 1 ноября 2020 года. Средства, выделенные на ее реализацию, были лимитированы изначально. До августа на эти цели планировалось потратить 740 млрд руб., однако желающих взять льготную ипотеку оказалось так много, что лимит был увеличен до 900 млрд руб.
— Смотрите: многие мечтают жить в квартале бизнес-класса, но хватает только на комфорт-класс. С ипотекой под 6,5% можно купить за те же деньги или с небольшой доплатой такое же жилье в более высоком классе?
Итак, в феврале и марте 2020 года минимальная ставка по ипотеке, например, для незарплатных клиентов Сбербанка при первоначальном взносе 20% составляла 9,1%. При первоначальном взносе в размере 15% от стоимости квартиры — 9,4%. С такими исходными при покупке двухкомнатной квартиры в ЖК комфорт-класса «Лучи» стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 1,8 млн (как раз 15%) ежемесячный платеж составит 87 543 руб. Это с учетом того, что кредит взят на 25 лет.
Теперь переместимся в ЖК бизнес-класса «ЗИЛАРТ» и применим к покупке в нем квартиры льготную ипотеку со ставкой 6,1%. Первое, о чем стоит помнить, — на льготную ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга установлен лимит в 12 млн руб. Это значит, что при приобретении в «ЗИЛАРТе» двухкомнатной квартиры стоимостью, например, 14,7 млн руб. первоначальный взнос придется увеличить до 18,4% (2,7 млн руб.). Тогда ежемесячный платеж составит 78 052 руб. Кредит также берем на 25 лет.
Да, первоначальный взнос в «ЗИЛАРТе» будет больше, но ежемесячный платеж следующие несколько десятилетий почти на 10 тыс. руб. меньше.
Рассмотрим условия с первоначальным взносом в 20% — для этого необходимо будет добавить 580 тыс. руб. Со ставкой 9,1% и кредитом на 25 лет ежемесячный платеж за ту же двухкомнатную квартиру в «Лучах» составит 80 545 руб. А вот при покупке квартиры в «ЗИЛАРТе» со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за жилье бизнес-класса составит уже 76 491 руб.
— А если не менять класс новостройки, а увеличить метраж — такие запросы есть?
— Да, льготная ипотека может помочь не только тем, кто хочет поменять комфорт-класс на бизнес. Те, кто рассматривал однокомнатную квартиру в «Лучах» с использованием льготной ипотеки, может позволить себе двухкомнатную! Давайте посчитаем.
При покупке однокомнатной квартиры в «Лучах» стоимостью 7,7 млн руб. и с первоначальным взносом 15% (1,16 млн руб.) со ставкой 9,4% ежемесячный платеж составит 56 686 руб. Снова берем максимальный срок, кредит на 25 лет. А вот со ставкой 6,1% ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру стоимостью 11,9 млн руб. и с первоначальным взносом 15% составит немногим больше — 65 694 руб. Но зато это будет большая и светлая двухкомнатная квартира.
— Как банки относятся к заявителям на ипотеку с господдержкой? Одобряют или отказывают? Что надо делать покупателю, чтобы ее одобрили?
— За первые семь месяцев 2020 года было одобрено более 90% ипотечных сделок для клиентов «Группы ЛСР» в Московском регионе. При этом отказ именно по сделкам с применением льготной ипотеки минимален — потому что в данном случае не важны ни возраст, ни размер заработка.
Чтобы с высокой степенью вероятности получить одобрение, нужно сделать несколько шагов: выбрать и забронировать квартиру; проконсультироваться у нашего ипотечного менеджера, который поможет вам собрать пакет документов; получить в банке одобрение на ипотеку.
Однако по мере увеличения объемов кредитования наверняка вырастут и требования к заемщикам — и взять ипотеку будет сложнее. Также растут и цены на недвижимость. Поэтому решение не стоит откладывать до октября — объективно можно не успеть.
Прямо сейчас в России можно купить квартиру в новостройке в ипотеку под 2% или даже 1%. Такие ставки встречаются у разных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.
При этом ключевая ставка российского Центробанка равна 5,5% — и банки не могут выдавать людям займы под меньший процент. Как же тогда работает ипотека со сверхнизкими ставками? Кто платит за уменьшение ставки и кому это выгодно?
Ипотека как маркетинговый инструмент
Главной предпосылкой для появления ипотеки со сверхнизкой ставкой стала популярность ипотеки как таковой. В России сегмент социального арендного жилья пока не развит, поэтому, чтобы съехать от родителей или разъехаться с родственниками, у людей зачастую остается один вариант — ипотека.
«В прошлом году, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой, наша компания сделала совместную с ВТБ дополнительную программу субсидирования ипотеки для своих клиентов. Именно тогда был зафиксирован всплеск популярности ипотеки в компании «Донстрой»: доля в проектах классов комфорт и бизнес выросла на 15%, до 64%, — рассказали «РБК-Недвижимости» в «Донстрое». — В настоящий момент этот процент находится на уровне 60%».
Если даже девелопер жилья бизнес-класса имеет столь высокий процент продаж по ипотеке, то у игроков стандарт-класса доля ипотечников может быть еще выше: игроки из разных регионов говорят о доле в 80–85%. А это значит, что ипотека превращается в атрибут настолько обязательный, что открывает пространство для конкуренции с помощью ставок. По сути, ставка в 1,55% или 0,5% становится тем фактором, который помогает потребителю принять решение.
Если квартиру все равно брать в ипотеку, то логично хотя бы снизить процент. В России реализуется программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой ставка не может быть выше 6,5%. Это уже ниже, чем на вторичном рынке, но все еще выше искомого значения. Банки снизить ставку не могут: ЦБ просто не выдаст им деньги под такой процент. Здесь и начинается зона ответственности девелоперов.
Кто за все заплатит
Льготные ипотечные программы условно делятся на два типа. К первому относятся те, которые предоставляет банк, в том числе при поддержке государства. Ко второму — субсидирование ставки со стороны девелопера.
Застройщик действительно напрямую платит банку — это компенсация за недополученный процентный доход. Для девелопера это расходы на маркетинг, то есть привлечение клиентов. Для покупателей — эквивалент скидки, а значит, выгодное предложение. Для банков — легкий источник дохода.
«ВТБ активно поддерживает продажи ипотеки через партнерский канал. В настоящее время мы предлагаем партнерам программу, в рамках которой застройщик субсидирует ставку для клиента. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного покупателям квартир на его объектах. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам, — сообщили «РБК-Недвижимости» в банке ВТБ. — Для застройщиков подобные условия — возможность реализовать свою недвижимость, для клиентов — снизить финансовую нагрузку на первое время после покупки, когда траты значительно возрастают».
ВТБ неслучайно упомянул «первое время». Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%.
«Субсидированные программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки», — разъяснила механику процесса первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Действительно, если с самого начала нацеливаться на досрочное погашение займа, то даже годичное уменьшение ставки становится выгодным.
«В таких программах заинтересованы в первую очередь банки, так как фактически вся финансовая нагрузка ложится на девелопера, — признала Любельская. — Но для застройщика это возможность привлечения дополнительного потока клиентов».
Тренды «дешевой» ипотеки: что дальше?
«Для застройщиков это предложение вошло в «джентльменский набор». Сейчас редко можно встретить на рынке компанию, не предлагающую спецусловия по ипотеке. Для рынка они стали нормой, — констатировал руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Максим Молодцов. — На наш взгляд, в ближайшей перспективе спрос на кредитные программы с особыми условиями от застройщиков и банков сохранится».
Не последнюю роль в этом сыграет недавнее изменение в условиях госипотеки. Лимит в 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда крупных городов серьезно ограничит выбор покупателей. После ее отмены банки и застройщики будут стремиться удерживать ставку на уровне текущей — 7%. При этом требования к заемщикам ужесточатся, считают опрошенные редакцией эксперты из девелоперских компаний.
Альтернативную точку зрения высказали в «Кросте»: «За последний год рынок существенно поменялся благодаря ипотечным программам с господдержкой, поэтому интерес клиентов к краткосрочным субсидированным программам от банков по минимальным ставкам начал уменьшаться. Мы это отчетливо замечаем по своему портфелю». По мнению Марины Любельской, акцент будет постепенно смещаться от ипотеки с субсидированной ставкой к программам рассрочки от застройщика.
В то же время рассрочка подойдет тем, кто готов в течение года или двух внести всю сумму. Те покупатели, у которых нет такой возможности, продолжат использовать субсидированную ипотеку. Тем более некоторые девелоперы нашли способ не тратить на такие программы чрезмерно много денег.
В конечном итоге программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут, так как от них выигрывают буквально все. «Потребители получают возможность приобрести квартиру на привлекательных условиях: сегодня процентные ставки достигли исторического минимума и приближаются к уровню европейских стран. Девелоперы с помощью таких программ поддерживают спрос и повышают продажи. Банки — увеличивают доходы и получают гарантии погашения застройщиком проектного долга», — подытожили в «Бруснике».
С 1 апреля 2022 года начнут действовать новые условия льготной ипотеки на новостройки. Ставка вырастет с 7% до 12% годовых, а сумма кредита для Москвы повысится с 3 млн до 12 млн руб.
Эксперты рассказали, какие квартиры можно будет купить в столичных жилых комплексах с использованием льготной ипотеки.
Квартиры до 12 млн рублей
В Москве 40% квартир, выставленных девелоперами на продажу, стоят дешевле 12 млн руб., а значит, подпадают под обновленные лимиты программы льготной государственной ипотеки даже без первоначального взноса, хоть он и является обязательным, рассказал руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
«Из них почти 40% — однокомнатные квартиры, 30% — студии, 24% — двухкомнатные. Трехкомнатных квартир до 12 млн руб. всего 2% от общего числа, а квартир со свободной планировкой меньше 1%. При этом средний метраж однокомнатной квартиры в ценовой категории до 12 млн руб. — менее 36 кв. м, студии — более 26 кв. м. Трехкомнатные квартиры в этом ценовом сегменте в среднем имеют площадь не более 56 кв. м», — отметил Дмитрий Алексеев.
Cредние цены новостроек стоимостью менее 12 млн руб. в Москве
Таблица: «Авито Недвижимость»
Минимальный взнос
При лимите кредита в 12 млн руб. и первоначальном взносе 15% за счет собственных средств заемщик может приобрести квартиру стоимостью примерно 14,1 млн руб., рассказала управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она уточнила, что средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в Старой Москве по итогам февраля 2022 года составлял 13,6 млн руб.
«При бюджете 14,1 млн руб. (с учетом ипотеки) в Старой Москве сегодня можно приобрести одно- или двухкомнатную квартиру комфорт-класса на стадии строительства либо трехкомнатную стандартного класса. Даже с минимальным первоначальным взносом можно найти однокомнатную квартиру с отделкой, или с голыми стенами, но ближе к центру, или двушку без отделки. Можно сказать, что теперь льготная ипотека открывает возможность даже при минимальном первом взносе в 15% приобрести какой-то из этих вариантов. А если у покупателя собственных средств больше, чем 15% от стоимости квартиры, то и выбор там гораздо шире», — уточнила Доброхотова.
Первоначальный взнос 30%
«Абсолютное большинство таких квартир (94,9%) относятся к массовому сегменту Старой Москвы или расположены в ТиНАО, 4,6% — к бизнес-классу, оставшаяся доля (0,5%) — в проектах премиум-класса. Почти две трети (65,3%) от общего объема предложения стоимостью до 15,6 млн руб. составляют студии и однокомнатные квартиры. Именно такие варианты в рассматриваемом бюджете представлены в новостройках премиум-класса. Доля двухкомнатных квартир составляет 28,6%, трехкомнатных — 5,6%, многокомнатных — 0,5%», — рассказала Коркка.
Автор статьи
Читайте также: