Если одобрили ипотеку на новостройку можно ли изменить на вторичку

Обновлено: 28.04.2024

Ипотека – длительные взаимоотношения с банком, в течение которых могут происходить значительные изменения в семье, например, рождение ребенка. Часто это приводит к необходимости расширения жилплощади и заемщики начинают рассматривать варианты оформления второй ипотеки до полного погашения первой.

  1. Что следует учесть?
  2. Критерии доступности второй ипотеки
  3. Условия второй ипотеки
  4. Вероятность одобрения
    1. Как повысить?
    1. Старый или новый банк?

    Что следует учесть?

    Любой банк стремится к увеличению клиентской базы, но оформление второго ипотечного кредита – высокий риск для банка, поэтому данные клиента будут рассматриваться более тщательно.

    Перед принятием решения об оформлении второй ипотеки в первую очередь следует учитывать доход и оценивать платежеспособность длительное время, так как наличие второго кредита существенно повышает финансовую нагрузку – для положительного решения по оформлению второй ипотеки без погашения первой недопустимо наличие просрочек текущих платежей.

    Критерии доступности второй ипотеки

    Законодательно не запрещено оформление нескольких кредитов на одно физическое лицо, в том числе и ипотечных, но необходимо определить основные моменты:

    • Платежеспособность: оформление второй ипотеки возможно, если выплаты по обоим кредитам будут составлять не более 40% от общего дохода клиента (для повышения уровня доходов можно привлекать созаемщиков).
    • Кредитная история: для получения одобрения на заявку о втором кредитовании необходимо иметь абсолютно чистую кредитную историю и не допускать просрочек по действующему кредиту.
    • Необходимость первоначального взноса: некоторые банки разрешают использование материнского капитала в данном качестве.
    • Качественные характеристики объекта недвижимости: после предварительного одобрения заявки клиента банк предоставляет в распоряжение заемщика 3 месяца, в течение которых он должен выбрать объект, приобретаемый с использованием заимствованных средств. Оценщик банка анализирует выбранный объект и только после этого принимается окончательное решение банка об одобрении ипотеки и проведении сделки. При наступлении неплатежеспособности клиента объект недвижимости выставляется на аукционные торги и его рыночная стоимость должна будет покрыть сумму кредита.

    Условия второй ипотеки

    В большинстве случаев вторая ипотека оформляется как отдельный кредитный договор на стандартных условиях.

    Следует иметь в виду! Льготные категории заемщиков, например, оформившие первый ипотечный договор по государственной программе молодым семьям, не смогут воспользоваться государственной поддержкой второй раз.

    Документы для оформления:

    • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (ипотека доступна гражданам РФ и иностранным гражданам, осуществляемым трудовую деятельности на территории страны);
    • анкета-заявление, в которой указываются основные данные потенциального заемщика, сведения о составе семьи, уровень ежемесячного дохода и иные существенные данные;
    • подтверждение дохода (2НФДЛ или справка, оформленная по форме банка – можно распечатать на официальном сайте или взять образец в территориальном отделении банковского учреждения).
    • подтверждение наличия первоначального взноса;
    • заверенная копия трудовой книжкой с отметкой о том, что сотрудник работает по настоящее время;
    • в некоторых случаях банк может потребовать справку об отсутствии просрочек по действующему кредиту, но, как правило, большинство банков проверяют эту информацию, отправляя данные клиента в бюро кредитных историй.

    Следует иметь в виду! Некоторые банки выдвигают требование о максимальном размере действующих обязательств клиента, данные условия следует уточнять в самом кредитном учреждении.

    Заявление заполняется в любом территориальном подразделении банка или оформляют предварительную заявку онлайн на официальном сайте. Специалист банка проверяет полученную документацию, связывается с клиентом и работодателем для уточнения данных. Затем принимается предварительное решение.

    ПАО Сбербанк предлагает дополнительный сервис подачи электронной заявки, позволяющий получить одобрение дистанционно и загрузить документы для оценки выбранного объекта недвижимости без посещения офиса.

    Вероятность одобрения

    Все входящие заявки рассматриваются банковским учреждением в индивидуальном порядке, в ряде случаев для минимизации рисков банк может одобрить вторую ипотеку под более высокие проценты или сокращенный срок кредитования. В условиях высокой конкуренции среди банков для привлечения клиентов, при наличии у заемщика достаточного количества собственных средств для внесения первоначального взноса и подтверждения высоких уровней доходов есть довольно высокие шансы на одобрение второй ипотеки без погашения действующего кредитного обязательства.

    Как повысить?

    Для того чтобы увеличить шансы на одобрение оформления второго кредитного договора при наличии действующих обязательств перед банком можно предоставить документальное подтверждение дополнительных доходов, например, договор сдачи в аренду собственной недвижимости (не находящейся в залоге у банка) или дополнительно привлечь созаемщиков: в этом случае банк будет оценивать совокупный доход.

    Кроме того, для снижения рисков банка клиент может дополнительно предоставить собственное имущество в залог.

    Что делать при отказе?

    При получении отказа на оформление второго ипотечного договора есть несколько вариантов действий потенциального заемщика:

    • подача повторной заявки через определенное время (повторная заявка доступна не ранее чем через 2 месяца);
    • обращение в сторонние банки;
    • реализация первого объекта недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то потребуется письменное разрешение. Можно договориться с покупателем о внесении части средств для полного погашения обязательств перед банком, снятия обременения с недвижимости и оформление стандартной сделки купли-продажи;
    • оформление потребительского кредита для погашения действующей ипотеки: высокорисковый способ погашения обязательств, так как ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке.

    В каком банке взять вторую ипотеку?

    С повышением спроса на ипотечные кредиты конкуренция среди банков увеличивается, и появляются все более новые ипотечные программы, по которым можно оформить договор по сниженным ставкам в сравнении с действующим договором.

    Примечание! ПАО Сбербанк предлагает своим клиентам специальные условия по снижению процентных ставок при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика, а также при прохождении электронной регистрации.

    Старый или новый банк?

    Для сокращения времени оценки личности заемщика и его платежеспособности целесообразнее обращаться в банк, с которым заключен первый ипотечный договор. Банк оценит историю взаимодействия с клиентом, рассчитает риски и примет решение в короткие сроки на основе изученной информации. Также надежным клиентам могут быть предоставлены сниженные процентные ставки.

    При отказе банка предоставить кредит можно подать заявки в сторонние кредитные учреждения, так как разные банки имеют собственные критерии для оценки потенциальных заемщиков. Кроме того, в сторонних банках могут быть более выгодные условия кредитования.

    Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.

    С ипотекой мы связываем много забот и сложностей, но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.

    Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.

    Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

    Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.

    Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.

    Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.

    Совет от банка

    Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.

    При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.

    1. Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора.
      Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья.
    2. Выберите банк.
      Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости.
    3. Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника.
      Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости.
    4. Определитесь со страховкой
      При покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.

    Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

    Требования к квартире

    Дом – это не просто место для отдыха. То, как обустроено наше жилище, влияет на качество жизни. Время, которое занимает дорога от дома до работы или учебы и обратно, наличие инфраструктуры рядом, больницы и магазины в шаговой доступности – всё это важно учесть при выборе квартиры.

    На что еще нужно обратить внимание:

    • Как далеко расположены школы и детские сады, если у вас есть дети.
    • Есть ли поблизости продуктовые магазины, аптеки, больницы, парки и проч.
    • Хороший ли это район.
      От его безопасности зависит ваше спокойствие. Чтобы женщины не боялись возвращаться с работы домой, а бабушки не сильно волновались, если внуки задержатся в школе.

    Совет: смотрите подъезд, он всегда показывает, какие люди там живут.

    Маша Самоделкина жила в подъезде, где на подоконниках лежали окурки, со стен слезла краска, а по углам жили пауки. Иногда по ночам она просыпалась из-за шумных соседей.

    Подъезд детства Саши – идеал чистоты и аккуратности. Пол всегда был чистым, краска свежая, а на подоконниках росли цветы. Но стоило кому-то насорить, как неизвестный доброжелатель подбрасывал под дверь записки с угрозами. Может быть, в выбранном вами доме есть человек, который строго следит за порядком.

    • Оцените качество самого дома.
      Выясните, часто ли ломается трубопровод или вылетают пробки, хорошо ли проветривается помещение, какая у жилья теплопроводность. Если не учесть этот момент, потом придется тратиться на водонагреватель или электробатарею, и это только минимум.

    Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

    Сумма одобренной ипотеки

    Сумма ипотеки зависит от дохода заемщика и его кредитной истории. Так, самозанятым, которые не платят налоги, будет сложнее взять кредит, а блендер, приобретенный в рассрочку три года назад (и успешно выплаченный в срок) может повысить вам рейтинг.

    Маша верит, что Саша обязательно станет миллионером. Нотариус согласился, что у Саши большой потенциал, но документально заверить это он не может.

    Выбор вторичной квартиры

    Например, вы определили сумму, которой располагаете. Исходя из нее, можно выбирать свой будущий дом. Как правило, у банков есть собственные требования ко вторичке. Они могут включать:

    • минимальное количество этажей;
    • год постройки;
    • тип перекрытия и проч.

    На этом этапе можно обратиться к услугам риелтора. Он возьмет на себя множество задач: сбор документов, поиск вторички, подходящей по требованиям, проверку собственника. Взамен придется отдать ему небольшой процент от всей стоимости жилища.

    Проверка собственника

    Саша любит своего дядю, он добрый и веселый, но не самый надёжный человек, как показала жизнь. Чтобы не обижать родственника, Саша решил проверить его другими способами.

    Не верьте малознакомым людям на слово, попросите у них:

    В свидетельстве указано, кто владелец квартиры. Это нужно, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий и недомолвок.

    В ней указаны все судебные действия, которые совершались с жильем: находилось ли оно в залоге, было ли под арестом, какие споры в отношении помещения проводились за последние 3 года. Выписка точно говорит, может ли квартира быть передана в руки новому владельцу.

    В ней указано, сколько человек прописано на данный момент. Если в помещении проживали несовершеннолетние,то понадобится специальное разрешение органов опеки.

    Если предыдущий владелец снес или поставил дополнительную стену без предварительного разрешения, то это административное нарушение, которое ляжет на плечи нового собственника.

    Саша все проверил, и выбранная квартира оказалось абсолютно «чиста». Он даже устыдился, что сомневался в своем дяде. Маша считает, что ее муж поступил правильно. Лучше лишний раз проверить, чем выплачивать ипотеку 20 лет и параллельно решать всевозможные проблемы с квартирой.

    Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

    Узнав одобренную сумму, выбрав подходящее надежное жилье, можно собирать документы для подписания договора и готовиться к покупке.

    Документы заемщика

    • Паспорт заемщика (все страницы);
    • Заверенная копия трудовой;
    • Анкета;
    • Согласие супруга (при наличии);
    • Одобрение органов опеки (при наличии).

    Документы на квартиру или дом

    • Свидетельство о владении предыдущего собственника;
    • Выписка ЕГРН;
    • Справка, в которой указаны все лица, проживающие на этом объекте;
    • Отчет о рыночной стоимости жилища.

    После того, как вы принесете все документы, банк проверит их и предложит на оформление:

    • Договор купли-продажи;
    • Закладную;
    • Кредитный договор;
    • Договор поручительства (подписывает созаемщик);
    • Договор страхования.

    Совет от банка

    Будьте аккуратны и внимательны при заполнении всех документов при покупке своего будущего гнездышка. Так вы сможете избежать в дальнейшем ненужных проблем с ипотекой.

    Риски при покупке вторичного жилья

    Прежде всего квартира должна вас устраивать. Но когда речь идет о крупных суммах, всегда есть вероятность обмана.

    Перед тем, как заключить договор, нужно обратить внимание на несколько факторов, которые несут потенциальную угрозу. Можете проверить все в таком порядке:

    1. Если вторичная квартира или дом участвовали в сделках больше, чем два раза за год, можете начать сомневаться в покупке. Велика вероятность, что продавец – мошенник.
    2. Если у жилища есть несколько владельцев. Это тоже может повлечь за собой проблемы с оформлением.
    3. Стоит проверить, не является ли эта недвижимость наследством. Тогда, до истечения полугода после смерти последнего владельца, вы не сможете получить жилье.
    4. Проверьте год постройки здания. Если дом старый, то есть вероятность, что скоро придет срок его сноса.

    Самоделкины въехали в свой новый дом, как только получили ключи. Ипотеку оформили с учетом всех наших советов. Супруги очень довольны покупкой. Осталось только выплатить долг.

    В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

    Даже если банк предварительно оформил ипотеку, это еще не гарантия того, что кредит выдадут. В этой статье расскажем, что должен сделать каждый покупатель после одобрения ипотеки.

    Обычно заявителю приходится ждать один или два дня. За это время банк принимает окончательное решение, и, в случае положительного исхода, стороны могут приступать к оформлению сделки.

    Выбрать недвижимость

    Выбор недвижимости зависит от того, какое жилье вы хотите купить – новостройку или квартиру на вторичном рынке. Проверка юридической чистоты жилплощади в каждом из случаев будет заметно отличаться.

    Провести оценку недвижимости

    Оценка недвижимости, которую вы намерены приобрести в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.

    Они помогают банковским работникам ответить на вопрос: смогут ли они продать жилье с торгов, если покупатель не сможет выплатить долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.

    В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

    Как проводится оценка

    Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000 рублей.

    В отчете приводится следующая информация:

    • о заказчике и исполнителе оценки недвижимости, методе проведения;
    • о состоянии квартиры;
    • о рынке, на котором продают жилье;
    • о стоимости недвижимости при стандартной сделке либо на торгах.

    Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.

    На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.

    Оценщику можно назвать конкретную стоимость, которую вы хотите видеть в отчете. Отчет действителен шесть месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.

    Как проверить жилье в новостройке

    Основной риск покупателя новой недвижимости – стать обманутым дольщиком, если жилье куплено по договору долевого участия, и не дождаться желанных квадратных метров.

    Таких собственников защищает закон «О долевом участии в строительстве» и проблему недостроенных домов региональные власти успешно решают – достраивают жилплощадь, возмещают неустойку за срыв сроков.

    Поэтому перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:

    • есть разрешение на строительство многоквартирного дома;
    • регистрационные документы должны быть в порядке (застройщик обязан подавать информацию о своих объектах в Единую информационную систему жилищного строительства, а еще юридическое лицо не должно быть в процессе банкротства);
    • строительство ведётся по закону и земля под домом находится у застройщика в собственности (если на земельный участок заключили арендный договор, то срок его действия должен быть не меньше срока строительства);
    • строительная компания работает с применением счетов эскроу (это специальные банковские счета, которые открываются для расчетов по сделке с клиентом; компания-застройщик получит деньги только после сдачи дома в эксплуатацию).

    Как проверить жилье на вторичном рынке

    Выбрать вторичное жилье значительно сложнее: приходится заказывать юридическую проверку на чистоту. Это делается для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны неучтенных наследников и третьих лиц.

    Собрать документы

    Документы при покупке новостройки и вторичной недвижимости заметно отличаются.

    Документы на новостройку

    Для сделки с застройщиком при покупке жилья на этапе котлована готовьте:

    1. Паспорт.
    2. Документ об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – придется отдать 2000 рублей. Можно оплатить в МФЦ, любом отделении банка, на почте.
    3. Если состоите в браке, и жилье покупается на общие деньги, заручитесь письменным согласием супруга. Такой документ придется заверить у нотариуса.
    4. СНИЛС.
    5. Свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей при их наличии.
    6. Справка о доходах.

    Документы на вторичное жилье

    На сделку с вторичной квартирой готовьте:

    1. Паспорт покупателя или доверенность и паспорт его представителя;
    2. Договор купли-продажи в двух экземплярах;
    3. Договоры страхования жизни, титула и недвижимости. Но если отказываетесь, например, от страхования жизни, то банк может повысить ставку по ипотеке.

    Какие документы проверить у продавца

    В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.

    • Архивная выписку из паспортного стола или МФЦ

    Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.

    1. Кадастровый паспорт
    2. Выписка из домовой книги
    3. Техническая документация

    По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.

    • Последние квитанции об оплате коммунальных услуг

    Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.

    Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.

    • Справка о дееспособности продавца из психдиспансера и наркодиспансера.
    • Правоустанавливающие документы на жилье

    Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.

    Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.

    Совет от банка:

    Подписывайте документы только лично с продавцом. Если жилье продают по доверенности, а собственник находится в другом городе или отбывает срок в тюрьме, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру.

    Получить ключи от жилья

    Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.

    Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от ее передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.

    Обращаем ваше внимание, что срок передачи жилья должен быть указан в договоре. Если застройщик не спешит со сдачей дома в эксплуатацию, дольщик вправе подать досудебную претензию либо исковое заявление в суд о взыскании компенсации за срыв сроков строительства.

    А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через email или смс).

    В акте указывают:

    • дату и место подписания документа;
    • реквизиты сторон (продавца и покупателя);
    • информацию о помещении;
    • текущее состояние квартиры, если она продается на вторичном рынке;
    • наличие дефектов, если квартира продается в новостройке.

    Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.

    Совет от банка:

    Перед подписанием акта рекомендуем осмотреть квартиру и зафиксировать все недостатки.

    Письменно оформить ипотеку

    Совкомбанк предлагает 16 ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотеки от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.

    В среднем кредит дают на сумму от 300 000 рублей по ставке 8,39%, банк заключает договор на срок от одного года до 30 лет. Условия по первоначальному взносу зависят от конкретной программы; можно внести от 10 до 20% от стоимости жилья.

    Совкомбанк рассматривает заявку в течение одной недели. Ипотеку дают под залог приобретаемого имущества – то есть квартира будет у банка в собственности, и продать ее можно только после полного погашения кредита.

    Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам Совкомбанка – 21 год. Ипотеку дают и пенсионерам, но не старше 85 лет к моменту полного погашения.

    На оформление кредита нужно принести:

    • российский паспорт с постоянной или временной пропиской;
    • справку по форме 2-НДФЛ или справку по форме банка о подтверждении дохода;
    • заявление-анкету на ипотеку;
    • заверенную копию трудовой книжки;
    • страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

    По желанию клиента Совкомбанк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний – партнеров банка.

    Дополнительно банк может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.

    Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.

    Зарегистрировать право собственности

    Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.

    Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.

    Для регистрации права собственности понадобятся:

    • заявление от каждой из сторон сделки;
    • паспорт покупателя и представителя продавца;
    • договор по ипотечному кредиту;
    • договор купли-продажи квартиры;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    После погашения долга по ипотеке заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.

    Нужно принести:

    • документ из банка, подтверждающий полную оплату долга;
    • договор об ипотечном кредите;
    • паспорт собственника жилья.

    Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.

    Оформить договор страхования

    Страхование ипотеки помогает банку снизить риски в случае потери заемщиком платежеспособности или порчи квартиры.

    Договор страхования обычно заключается на:

    • ипотечную недвижимость;
    • жизнь и здоровье заемщика;
    • право владения жильем.

    Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, банк выплачивает страховое возмещение.

    Если страховая компенсация превысит остаток по кредиту, то страховщик должен перечислить банку нужную сумму на погашение кредита, а разницу между выплатой и остатком долга по ипотеке перевести заемщику.

    Для оформления страховки заемщик должен принести:

    • ипотечный договор;
    • копию паспорта;
    • заявление;
    • анкету.

    Иногда могут запросить справку о прохождении медосмотра, акт оценки квартиры, справки из БТИ и другие документы.

    Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

    Да, иногда банк отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.

    Возможные причины отказа:

    • Кредитная история заемщика. Банк опасается, что заемщик неблагонадежный – у него есть просрочки по прошлым кредитам, споры с коллекторами или банками.
    • Недостаточные доходы для выплаты ипотеки: заемщику может не хватить остатка на жизнь и содержание семьи.
    • Есть другие кредиты, поэтому ипотека слишком сильно увеличит финансовую нагрузку.
    • Недостоверные данные в заявке на кредит. Сюда относят как опечатки в документах, так и предоставление намеренно искаженных данных. В последнем случае отказ гарантирован.

    Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста. В любом случае после отказа не стоит опускать руки – можно подать заявку в другое кредитное учреждение. Но лучше это сделать спустя некоторое время, поэтому сначала решите проблему с документами, а затем заново обращайтесь в другие банки за ипотекой.

    Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

    Из статьи вы узнаете, как увеличить сумму ипотеки после ее одобрения. Разберем 5 эффективных способов.

    Перед тем как одобрить заявку на ипотеку, банк тщательно проверяет платежеспособность каждого заемщика. Бывает так, что вы рассчитывали на одну сумму, а кредитор одобряет другую – более скромную. А вы уже выбрали квартиру своей мечты и мысленно заселились в нее. Что же делать в этом случае? Не спешите расстраиваться! Есть несколько способов увеличить сумму ипотеки, не прибегая к смене кредитора, – их мы и рассмотрим в статье.

    Но сначала давайте разберемся, какие факторы учитывает банк при расчете максимального размера займа.

    К ним относятся:

    • размер первоначального взноса;
    • срок погашения ипотеки;
    • ежемесячный доход заемщика;
    • наличие других кредитных обязательств;
    • количество иждивенцев в семье;
    • наличие недвижимости и других активов в собственности;
    • финансовая дисциплина заемщика (отсутствие долгов и просрочек по кредитам в прошлом).

    Эксперты банка анализируют каждый пункт и выносят окончательный вердикт. Некоторые факторы заемщик может скорректировать уже после рассмотрения заявки, повысив шансы получить столько денег, сколько ему нужно.

    Сразу предупреждаем – не стоит пытаться обмануть банк при помощи хитрых уловок. Например, завышать уровень дохода в справке 2-НДФЛ. Аналитики банка скрупулезно проверяют достоверность этой информации. При необходимости они могут запросить сведения из налоговой службы или пенсионного фонда. И тогда велика вероятность, что банк не просто не одобрит желаемый размер кредита, а вообще откажет в ипотеке.

    Увеличить срок кредита

    Самый простой, но не самый выгодный способ – увеличить срок кредитования. Например, изначально вы просили банк выдать вам в кредит 3 млн рублей сроком на 5 лет. При размере ставки 8% ежемесячный платеж составит около 60 тысяч рублей.

    Если же срок погашения увеличить до 10 лет, то платить вам придется около 36 тысяч рублей в месяц – почти в 2 раза меньше. Соответственно, и требования к размеру дохода будут ниже. Но имейте в виду – сумма переплат в этом случае существенно повысится. Это наглядно отражено в таблице.

    Размер кредита Срок погашения Ставка Ежемесячный платеж Переплата по кредиту
    3 млн рублей 5 лет 8% 60 829 рублей 649 751 рубль
    3 млн рублей 10 лет 8% 36 398 рублей 1 367 794 рубля

    В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

    Подтвердить дополнительные доходы

    Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые вы не указали при подаче заявки, обязательно сообщите о них банку. Это может быть доход от сдачи квартиры внаем, подработка на фрилансе, проценты по банковским вкладам.

    Важно: перед тем как подавать на рассмотрение новую заявку, неофициальные доходы нужно будет вывести из тени и подтвердить документально. Проще всего это сделать, оформив самозанятость. Будьте готовы к тому, что вам придется платить с них налоги.

    Закрыть другие кредиты

    Непогашенные займы снижают вашу платежеспособность. При расчете размера ипотечного кредита банки обычно придерживаются следующего правила: ежемесячный взнос не должен превышать 40–50% от дохода. При этом из дохода вычитаются кредитные обязательства заемщика.

    Рассмотрим на примере. Николай работает строителем и получает 60 тысяч рублей. Он ежемесячно выплачивает кредит за новый iPhone в размере 10 тысяч. Соответственно, его совокупный доход уменьшается на эту сумму и составляет уже 50 тысяч рублей. Максимальный размер ежемесячного ипотечного взноса, который может одобрить банк, рассчитывается именно с этой суммы и составляет 20–25 тысяч рублей. А мог бы быть больше.

    Поэтому постарайтесь досрочно выплатить все свои действующие кредиты. А потом уже подавайте заявку на увеличение размера ипотеки.

    Добавить созаемщика

    Увеличить размер ипотечного кредита возможно с помощью привлечения созаемщика. Созаемщик – это человек, который несет ответственность перед банком вместе с основным дебитором. Им может стать любой человек, соответствующий следующим требованиям:

    • гражданство РФ;
    • постоянная или временная регистрация;
    • возраст от 20 до 85 лет;
    • трудовой стаж не менее 1 года в общем и не менее 3–6 месяцев на последнем месте работы.

    Если на момент приобретения жилья вы находитесь в законном браке, то супруг автоматически становится созаемщиком по ипотеке. Исключение составляют случаи, когда в брачном договоре есть пункт о раздельной собственности и если супруг не является гражданином РФ.

    При необходимости можно привлечь еще нескольких созаемщиков – до 3-4. То, насколько удастся повысить сумму ипотеки, зависит от уровня их доходов. Как показывает практика, банки охотнее одобряют кредит, когда созаемщиками выступают родственники дебитора. Каждого кандидата проверяют на платежеспособность и финансовую дисциплину так же тщательно, как и основного плательщика.

    Но вы должны иметь в виду, что привлечение созаемщика влечет за собой определенные юридические последствия. В частности, он сможет претендовать на долю в собственности, соразмерную его вкладу.

    Важно: не путайте созаемщика с поручителем. Первый обязуется выплачивать кредит вместе с дебитором, а второй привлекается банком к выплате долга, если основной заемщик уклоняется от исполнения своих обязательств. При этом доходы поручителя практически не влияют на размер займа, который одобрит банк.

    Отказаться от поручительства

    А вот если вы сами выступаете поручителем по чужому кредиту, для банка это является дополнительным фактором риска. В случае невыполнения условий договора основным дебитором вся ответственность ложится на ваши плечи. Соответственно, вы можете утратить платежеспособность. Банк обязательно учитывает этот факт и отражает в одобренной сумме кредита. Поэтому советуем вам по возможности выйти из состава поручителей по чужим займам. К сожалению, сделать это не так просто.

    Согласно ст. 367 гражданского кодекса РФ аннулировать договор поручительства можно в следующих случаях:

    • если обязательство по кредиту выполнено в полном объеме;
    • если условия кредитного договора изменены без согласия поручителя в сторону увеличения его ответственности;
    • если кредит был переоформлен на другое лицо без ведома поручителя.

    Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 3 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать в нашем кредитном калькуляторе.

    Основные способы, как увеличить размер ипотечного займа после его одобрения, мы рассмотрели. Важно понимать, что ни один из них не даст вам стопроцентной гарантии. Последнее слово всегда остается за кредитной организацией.


    Ипотечное кредитование населения – одно из главных направлений работы Сбербанка. Оформление взаимоотношений с банком происходит по многоступенчатой процедуре. Важным ее этапом становятся грамотные действия потенциального заемщика после одобрения ипотеки Сбербанком. В статье приводится подробная пошаговая инструкция правильных действий клиента, следование которой гарантирует успешное и оперативное приобретение ипотечного жилья.

    1. Одобрение ипотеки в Сбербанке
      1. Кому одобряют ипотеку в Сбербанке
      2. Необходимые документы
      3. Подача заявления
      1. Возможные причины отказа
      2. Повторная заявка
      1. Поиск жилого объекта
      2. Оценка стоимости недвижимости
      3. Сбор документов
      4. Оформление страховки

      Одобрение ипотеки в Сбербанке

      Первый этап оформления ипотечного кредита – это выбор банка для дальнейшего сотрудничества. Преимущества Сбербанка очевидны и состоят в следующем:


      • лидирующие позиции на отечественном банковском рынке;
      • стабильное финансовое положение;
      • большое количество офисов, банкоматов и терминалов;
      • репутация самого успешного банка страны в сочетании со статусом крупнейшего финансового учреждения России;
      • выгодные условия кредитования, в том числе – ипотечного;
      • разнообразие предлагаемых заемщикам ипотечных кредитов.

      Следующий этап оформления ипотеки – получение одобрения со стороны банка. Для этого необходимо выполнить три обязательных условия: собрать необходимые документы, отвечать требованиям банка к заемщикам и подать официальную заявку на выдачу ипотечного кредита.

      Кому одобряют ипотеку в Сбербанке

      Ответ на вопрос, одобрят ли ипотеку в Сбербанке, зависит от выполнения нескольких базовых требований к заемщику. В первую очередь речь идет о следующих условиях выделения кредита:

      • возраст клиента в пределах от 21 года (на момент выдачи ипотеки) до 75 лет (на дату окончания срока действия кредитного договора с банком);
      • как минимум, полгода рабочего стажа на последнем месте официального трудоустройства и 1 год общей продолжительности работы за 5 последних лет;
      • российское гражданство.

      Допускается привлечение к сделке по кредитованию в качестве созаемщиков до 3-х физлиц, доходы которых включаются в расчет минимальной величины ипотеки. К ним предъявляются требования, аналогичные перечисленным выше для основного заемщика.

      Необходимые документы

      Второе условие одобрения выдачи ипотеки со стороны Сбербанка – сбор и предоставление комплекта документации. В его состав входят:

      • паспорт клиента и созаемщиков по кредитованию;
      • документ об официальной регистрации заемщика;
      • документы о финансовом положении потенциального клиента банка – источниках и уровне дохода;
      • справка с места официального трудоустройства;
      • документы на имущество, предоставляемое в качестве залога (если таковым не является приобретаемое жилье);
      • дополнительные документы, наличие которых необходимо для участия в различных социальных и льготных ипотечных программах (например, для кредитования по программе «Молодая семья» предоставляются свидетельства о браке и рождении детей).

      Подача заявления

      Еще один обязательный для предоставления в банк документ – заявление на получение ипотеки. Оно подается одним из трех способов:


      • при непосредственном посещении офиса Сбербанка потенциальным заемщиком;
      • через партнеров финансового учреждения, перечень которых постоянно пополняется;
      • дистанционно в режиме онлайн при помощи сервиса Сбербанка ДомКлик.

      Именно последний вариант используется сегодня в качестве основного, так как выгоден и удобен для всех участников сделки. Потенциальный заемщик экономит время и средства на поездку в офис, а Сбербанк избавляется от необходимости открывать новые подразделения для обслуживания возрастающего количества клиентов.

      Как узнать решение банка

      Стандартный срок для принятия решения по одобрению ипотеки, который декларируется Сбербанком – от 2 до 5 дней. Они необходимы для внимательного изучения предоставленных заемщиком документов и сборе сведений о его кредитной истории.

      Получить информацию о принятом в банке решении можно несколькими способами:

      Возможные причины отказа

      Наиболее частыми основаниями для отказа в одобрении ипотечной сделки выступают:

      • проблемная кредитная история потенциального заемщика;
      • высокий уровень имеющихся у него финансовых обязательств;
      • недостаточная величина или стабильность официального дохода;
      • предоставление ошибочных или недостоверных сведений и, тем более, подделка документов;
      • отсутствие подтверждения предоставленных данных о размере зарплаты со стороны работодателя.

      Повторная заявка

      Получение отказа со стороны Сбербанка вовсе не означает невозможности получения ипотеки. Нередко допускается возможность повторной отправки заявки на выдачу кредита после устранения замечаний, высказанных специалистами финансовой организации. Обычно речь в данном случае идет о технических ошибках, допущенных заявителем, в числе которых:

      • недействительные данные паспорта, отсутствующие в базе данных ФМС;
      • низкий уровень дохода;
      • ошибки в ходе оформления зарплатной карточки при указании паспортных данных или ФИО заемщика.

      Повторная отправка заявки допускается через 2 месяца после получения отказа по первоначальной. Этого времени вполне достаточно, чтобы собрать необходимый комплект документов с учетом ошибок, допущенных ранее.

      Что делать после одобрения ипотеки

      Положительное решение Сбербанка об одобрении ипотеки действует в течение 3-х месяцев. За этот промежуток времени заемщику требуется произвести комплекс мероприятий, необходимых для оформления договора на ипотечное кредитование. Самые важные операции, выполняемые клиентом пошагово, следует рассмотреть более детально.

      Поиск жилого объекта

      В первую очередь требуется найти подходящий объект недвижимости – квартиру или дом, который будет куплен на заемные средства банка. Выбор жилья – крайне важное и ответственное мероприятие, поэтому для его реализации нередко прибегают к услугам узкопрофильных специалистов. В их число входят как частные риелторы, работающие в статусе ИП, так и агентств недвижимости.

      Сбербанк предлагает различные виды кредитования, начиная с покупки квартиры в новостройках и заканчивая строительством частного дома на предварительно оформленном земельном участке. Естественно, это необходимо учитывать при выборе объекта для приобретения.



      Оценка стоимости недвижимости

      Следующее мероприятие – независимая оценка недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Она проводится специалистами одной из аккредитованных Сбербанком оценочных организаций, перечень которых размещен на сайте финансового учреждения.



      Главная задача оценки ипотечной квартиры или дома – получение объективного представления о реальной стоимости объекта с цель уменьшения рисков банка. Для клиента грамотная работа эксперта-оценщика также полезна, так как позволяет выявить возможные недостатки жилья, не замеченные неквалифицированным взглядом покупателя.

      Сбор документов

      Затем необходимо приступать к сбору комплекта документов, необходимых для оформления двух договоров - ипотеки и залога. Покупателю необходимо приготовить и предоставить в банк:

      • экспертное заключение об оценке объекта;
      • документы о наличии денежных средств для совершения стартового платежа по ипотеке;
      • персональные документы заемщика – паспорт и заверенная трудовая книжка, а также справка о величине заработной платы, составленная по форме банка или в виде 2-НДФЛ;
      • согласие супруга или супруги, оформленное нотариально, для заемщиков, состоящих в браке;
      • справки об имеющихся непогашенных кредитах;
      • при использовании средств материнского капитала – справка и сертификат, полученные в Пенсионном фонде.

      Помимо покупателя, определенный набор документов предоставляется и продавцом ипотечной квартиры или дома. В этом случае речь идет о следующей документации:

      • комплект уставных документов (для юрлица) или паспорт (для ИП и физлиц);
      • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о праве на собственность и т.д.);
      • согласие супруга или супругов (для частных лиц, состоящих в браке) или органов опеки (если среди владельцев жилья присутствуют несовершеннолетние дети).

      Оформление страховки

      Получение ипотеки сопровождается оформлением двух видов страховки. Первый касается страхования объекта недвижимости и является обязательным. Второй носит добровольный характер и предполагает заключение договора со страховой компанией на страхование жизни заемщика. Принимая решение о необходимости получения полиса второго типа, необходимо помнить, что при его наличии процентная ставка по кредиту снижается на 1 пункт. Другие возможные варианты ее сокращения – наличие зарплатной карты Сбербанка и работа с застройщиками, имеющими партнерские отношения с финансовой организацией.



      Перечень страховых организаций, полисы которых принимаются Сбербанком при оформлении ипотечных кредитов, размещен на официальном сайте учреждения. Он делится на две части – в первую входят страховщики, которые работают с объектами недвижимости и другим имуществом, а во вторую – предоставляющие услуги по страхованию жизни и здоровья заемщиков. Сбербанк активно сотрудничает практически со всеми ведущими участниками страхового рынка страны. Кроме того, в состав финансового холдинга входят две страховые компании – Сбербанк страхование и Сбербанк страхование жизни.



      Заключение сделки

      После реализации подготовительных этапов необходимо перейти непосредственно к заключению сделки. На этом стадии, которая должна быть завершена пока не истек срок одобренной ипотеки, предпринимаются следующие действия:

      • подготовка и подписание договоров – ипотеки и залога;
      • подача документов в Росреестр для регистрации сделки;
      • оплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН и регистрацию двух договоров (общая сумма – 1 750 руб.);
      • внесение начального взноса и получение кредита.

      Очевидно, что получение одобрения ипотеки – это важное, но далеко не единственное условие успешной покупки жилья за счет заемных средств Сбербанка. Поэтому необходимо четко и последовательно выполнять описанные выше этапы оформления кредита, что позволит исключить или минимизировать вероятность возникновения проблем на любом из последующих этапов сделки.

      Автор статьи

      Куприянов Денис Юрьевич

      Куприянов Денис Юрьевич

      Юрист частного права

      Страница автора

      Читайте также: