Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке
Обновлено: 01.05.2024
«Интересует возможность покупки квартиры в ипотеку на двоих человек. Пока не понимаю, как это делают, если первоначальный платеж 33% (2,3 млн) вношу именно я от продажи своей квартиры. Второй человек (девушка с ребенком) не участвует в первоначальном взносе.
Остается выплатить банку 67%. Как это разделить между двумя людьми и как разделить доли собственности? Я понимаю, что схема, где у каждого по ½ доли, тут не подходит, так как из 50% (½) я уже вношу 33%».
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
В этой ситуации ваша девушка должна стать созаемщиком, а в договоре купли-продажи должно быть отражено, что вам в квартире принадлежит ? доли в праве собственности, а ей — ?. Кроме того, необходимо указать, что первоначальный взнос в указанном размере вносите вы за счет средств от продажи ранее принадлежащей вам квартиры.
Между вами и вашей девушкой необходимо будет заключить соглашение, по которому она будет обязана ежемесячно перечислять вам денежные средства в размере ? взноса по кредиту до момента полного погашения кредитного обязательства.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Автор вопроса не сообщил, состоят ли покупатели квартиры в браке.
Если да, то независимо от внесенных сумм каждый приобретает право на ½ квартиры (если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).
Если они в браке не состоят, то могут выступать как обычные созаемщики и составить договор, в котором будут обозначены все условия — вносимые сторонами суммы и приобретаемая доля квартиры.
Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:
Вопрос интересный и встречающийся довольно часто. Единственное, вы не уточнили — в каких отношениях вы состоите с вышеупомянутой девушкой. Если вы не в браке, все довольно просто.
В кредитном договоре финансовые обязательства будут разделены между созаемщиками в соответствии с договоренностями. В договоре купли-продажи квартиры также будут указаны доли в праве собственности на приобретаемое имущество, соответствующие финансовому участию каждого покупателя. В вашем случае не будет проблемой прописать в документах и факт того, что первоначальный взнос внесен за счет ваших личных средств, и есть неравномерное распределение долей в праве собственности.
Если же вы состоите в браке с этой девушкой, по закону все приобретенное в браке имущество будет являться вашей совместной собственностью. Впрочем, точно таким же образом, а именно пополам, распределяются и финансовые обязательства.
Соответственно, для того, чтобы выделить доли в праве собственности на приобретаемое имущество, а также разделить обязательства, вам сначала необходимо установить с женой раздельный режим имущества супругов. Сделать это можно, заключив брачный договор, в котором вы можете указать сразу конкретные доли в праве собственности на конкретное приобретаемое жилье. Либо же режим раздельной собственности на имущество супругов можно установить вообще на все имеющееся имущество, а также на имущество, которое будет приобретено в браке в дальнейшем.
Подчеркну, что, в соответствии с законодательством, для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу.
Хочу обратить ваше внимание, что у каждого банка могут быть свои нюансы в программе кредитования, и не все банки сразу идут на неравномерное распределение долей созаемщиков в праве собственности на имущество.
Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.
Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.
Что такое «комната» и что такое «доля»
Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.
Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.
Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья» . Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».
Особенности сделки с комнатой и долей
✅ Преимущестенное право покупки
Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.
Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.
✅ Передача недвижимости в залог
При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.
❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.
Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.
Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.
Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.
Комментарий эксперта
Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.
Евгения Соколова, эксперт ДомКлик
✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты
При заказе отчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.
При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.
✅ Страхование залога
При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.
Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.
Вам необходимо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи. В противном случае в соответствии с ипотечным договором банк вправе начислить неустойку.
Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки , если собственность не оформлена раньше. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в течение 3 лет, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до того, как 3 года истекут. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Если ипотека оформлена в СберБанке, то предоставить документы по объекту можно в личном кабинете Домклик в разделе «Обслуживание ипотеки». Для этого у нас есть специальная услуга — «Инструкция после сдачи дома», в рамках которой можно пошагово выполнить все требования банка.
А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.
Оформите отчет об оценке
Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.
Вы можете заказать отчет об оценке в личном кабинете Домклик в рамках услуги «Инструкция после сдачи дома». Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на Домклик самостоятельно.
Оформите квартиру в собственность
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.
Сколько времени займет оформление права собственности
Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.
Какие документы вы получите
Вы получите выписку из ЕГРН, а также акт приема-передачи с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.
Выписка из ЕГРН является основным правоподтверждающим документом на жильё, свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются.
Предоставьте в банк выписку из ЕГРН
В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.
Как передать выписку в банк
Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на Домклик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.
Предоставьте в банк полис страхования недвижимости
По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.
Купить полис страхования недвижимости можно на Домклик, в разделе «Услуги» — «Страхование» . А можно самостоятельно, в любой страховой компании , аккредитованной банком.
Страховой полис, приобретенный на Домклик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.
Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания Домклик. Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса. Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.
Верните часть потраченных на квартиру денег
Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости» .
Это не всё
Если остались вопросы
После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на Домклик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн» .
Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.
Зачем и когда надо выделять доли? Какие бывают
виды собственности? Что делать с долями при разводе родителей?
Как выделить доли детям — пошаговая инструкция
Саша и Маша поженились несколько лет назад. Снимали уютную однушку недалеко от метро и выплачивали ипотеку за просторную евротрешку с видом на город. После рождения погодок решили ипотеку побыстрее погасить — как раз материнский капитал пришелся бы кстати. Но оказалось, что не так все просто.
Квартира оформлена на Сашу, но по закону он все равно должен будет выделить доли в новом жилье жене и детям. Давайте разбираться, как сделать это правильно, чтобы потом не возникло проблем.
Почему вообще нужно выделять доли
Право всех граждан Российской Федерации на жилище, а также право иметь в собственности имущество или его часть закреплено в Конституции. А с появлением программы «Материнский капитал» вопрос выделения долей в квартире детям стал особенно актуальным.
Какие бывают виды собственности
Существует два вида собственности, в которую можно оформить недвижимость, где проживают и прописаны дети до 18 лет:
Дети до 18 лет наравне со взрослыми имеют право иметь в собственности родительское имущество или его часть и пользоваться таким имуществом, но без права им распоряжаться. Оно появляется только после совершеннолетия.
Совместное владение недвижимостью обязывает всех собственников принимать участие в сделках купли-продажи и прочих операциях с совместной собственностью. Например, продать такую квартиру получится только с согласия всех собственников.
Дает право всем совладельцем пользоваться своей долей имущества без обязательного согласия остальных собственников недвижимости. Долю можно продать, завещать или подарить по своему усмотрению. Но в ситуации отчуждения долевым собственником своей части в квартире остальные совладельцы получают право преимущественной покупки его доли.
Когда требуется выделение долей детям
Родители не всегда должны выделять доли детям в приобретаемой недвижимости. Законом предусмотрены несколько ситуаций, когда процедура является обязательной. Это может быть приобретение жилья за счет средств материнского капитала или ситуация, требующая защитить законные права ребенка (например, когда новая квартира покупается после продажи старого жилья, где у ребенка была доля).
Выделение доли детям, если недвижимость куплена в ипотеку
Возможно только после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. При покупке квартиры в ипотеку заемщиком может быть один или оба родителя. Ребенок в качестве заемщика банком не рассматривается, но получает право на получение части имущества родителей после выплаты ипотеки и перехода недвижимости в собственность его родителей.
Выделение долей при использовании маткапитала
Средства материнского капитала по закону можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. При этом, если недвижимость приобретена с их помощью, то выделение долей в квартире родителям и несовершеннолетним детям является обязательным. Для этого оформляют Соглашение об определении долей.
На выделение долей дается шесть месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Этот срок указывается в обязательстве от продавца недвижимости, которое должно быть заверено у нотариуса при погашении ипотеки средствами маткапитала. Документ будет нужен для выделения долей. Оригинал хранится у заемщика, а копия — в пенсионном фонде.
Примерная пошаговая инструкция выглядит так
Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.
Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.
После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.
Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.
Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.
Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.
В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:
Далее нужно оформить выделение долей. Самый легкий вариант — оформить Соглашение о выделении долей в письменной форме. Можно скачать шаблон в интернете, заполнить его и отдать на регистрацию вместе с остальными документами.
Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.
Выделение доли детям при разводе родителей
По действующим нормам семейного законодательства все имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.
Это не относится к средствам маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.
Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.
Что будет, если не выделить доли
Если родители не выделят долю ребенку, они нарушат свое нотариальное обязательство. Это чревато неприятными последствиями, если прокуратура проведет проверку и выявит нарушения. Родителей обяжут выделить причитающиеся доли детям по суду или вернуть маткапитал обратно в Пенсионный фонд. А в отдельных случаях может дойти до привлечения родителей к ответственности по статье «мошенничество» (159 УК РФ).
Также возникнут проблемы с продажей такой квартиры — сделка может быть признана недействительной. Или супруг может подать иск и взыскать доли себе и детям по суду.
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Автор статьи
Читайте также: