Если взял ипотеку а дом не достроили что делать
Обновлено: 04.05.2024
Вкладывая деньги в квартиру на этапе котлована, вы никогда не знаете, как изменятся обстоятельства к моменту сдачи объекта, захотите ли вы жить в этом районе и в этом доме. Возможно, пять лет назад вы приобретали жилье в Подмосковье, а потом привыкли снимать квартиру в центре города и в ближайшее время не хотите из нее выезжать. Или ваша семья разрослась настолько, что достроенная квартира не сможет всех вместить. Но если недвижимость взята в кредит, то так просто от нее не избавишься. Расскажем, что делать в подобной ситуации.
Сдавать
Раньше банки запрещали сдавать в аренду заложенную недвижимость. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась и появилось три возможных варианта того, как собственник может распоряжаться квартирой, взятой в кредит:
- сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком, или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае стороны могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся в ипотеке;
- аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Кроме того, в договоре часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления;
- сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Даже при формальном запрете со стороны банка есть несколько вариантов сдачи ипотечной квартиры в аренду. Например, можно попробовать договориться с банком о пересмотре условий договора ипотеки.
При сдаче квартиры в аренду лучше всех защищен квартиросъемщик. В случае если собственник перестал платить по ипотеке, арендатору дается 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания. Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае проблем ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором.
Самые популярные предложения по рефинансированию кредита
Подарить
Согласно закону «Об ипотеке», ипотечную квартиру можно подарить лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Как правило, стандартный ипотечный договор этого не предусматривает.
Таким образом, для того чтобы к субъекту дарения перешло право собственности на квартиру, потребуется государственная регистрация перехода права, а для этого необходимо снять обременение либо представить согласие банка. Условия дарения квартиры полностью определяет банк.
По словам руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, возможны следующие варианты:
- банк может одобрить дарение по обращению, однако такой вариант маловероятен, если не сказать невозможен. В пользу этого варианта говорит то, что в пункте 1 статьи 38 ФЗ «Об ипотеке» указано, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения (например, при дарении), становится на место залогодателя (пока кредит не возвращен) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем. Тем самым у банка сохраняется возможность обратить взыскание на квартиру в случае возникновения задолженности по кредиту;
- если будет проверено финансовое положение субъекта дарения и подтвержден его доход, соответствующий требованиям банка, кредитная организация может согласиться на смену заемщика в договоре (то есть к субъекту дарения перейдет обязанность выплачивать ипотечный кредит). Тогда, соответственно, будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору и договору залога квартиры. Но надо помнить, что это право, а не обязанность банка, то есть этот вариант не всегда возможен;
- наиболее вероятный вариант: банк может предложить заемщику полностью выплатить кредит, а потом распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Учитывая, что далеко не у каждого заемщика есть такие средства, можно предположить, что на деле возможность подарить ипотечную квартиру очень ограниченна.
Продать
Самый простой способ, первым делом приходящий на ум, — это продажа квартиры. Но продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Продажа так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует четыре варианта продажи ипотечной собственности:
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
Если вы планируете построить жилой дом, вам подойдет ипотека на строительство дома . По этой программе можно одновременно приобрести землю и получить деньги на строительство. Главное, чтобы земли были предназначены для индивидуального жилищного строительства.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород.
Для расчета ежемесячного платежа, суммы и срока ипотеки воспользуйтесь калькулятором Домклик .
Кредит предоставляется частями по заявлению, вы платите проценты только за использованную сумму. При положительном решении банк одобрит вам максимально возможную сумму кредита.
Сколько денег потребуется на строительство?
По данным аналитического центра Домклик, чтобы построить свой дом россиянам нужно около 2,7 млн рублей. При этом средняя цена однокомнатной квартиры — 2,5-3 млн рублей. При этом по уровню комфорта и квадратным метрам городские квартиры значительно проигрывают частным домам.
Подробнее о стоимости строительства дома
2️⃣ Отправьте заявку в банк
Если предварительный расчет ипотеки на калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка.
В личном кабинете Домклик заполните анкету и загрузите документы, следуя подсказкам сервиса.
Рассмотрение заявки проходит в течение 3 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день отправки заявки.
Решение банка вы получите в СМС, по электронной почте и в личном кабинете Домклик .
Рассчитать ипотеку
3️⃣ Подготовьте документы по строительству
После одобрения заявки на ипотечный кредит у вас будет 3 месяца на дальнейшее оформление документов.
Менеджер банка свяжется с вами, расскажет, какие документы нужно предоставить, и поможет заказать отчет об оценке земельного участка.
Смета на строительство не требуется — банку достаточно будет получить от вас уведомление о начале строительства.
Специальных требования у банка к дому нет. Главное, чтобы он был признан жилым, то есть соответствовал санитарным и строительным нормам, а также требованиям пожарной безопасности.
Документы везти в банк не нужно — вы также загружаете их в личном кабинете. На проверку уйдет 2-4 дня.
Посмотреть список документов
4️⃣ Подготовьтесь к сделке
Если строить ваш дом будет организация, подпишите договор подряда. При самостоятельном строительстве этого не потребуется.
Если перед сделкой будет нужен страховой полис, менеджер вас предупредит и поможет всё оформить онлайн.
5️⃣ Подпишите документы
Менеджер заранее обсудит с вами удобное время сделки.
Подписание кредитной документации проходит за 1 визит в банк.
6️⃣ Получите первый транш
Для получения денег от банка вам нужно будет зарегистрировать залог на земельный участок, на котором планируется строительство, или любую другую недвижимость. Это обеспечение кредита — своего рода гарантия возврата средств для банка.
При самостоятельном строительстве вы сможете получить первым траншем до 50% суммы кредита по заявлению после регистрации обеспечения.
При строительстве подрядчиком вы можете получить по заявлению часть или всю суммы полностью, указанную в договоре подряда, за исключением стоимости чистовой отделки.
7️⃣ Получите второй и последующие транши
Для получения 2-го и последующих траншей вам потребуется только заявление на выдачу транша, никаких дополнительных документов, подтверждающих использование предыдущего транша, не требуется.
Срок выдачи траншей — не более 2 лет с даты заключения кредитного договора. По истечении этого срока обязательство банка по выдаче денег досрочно прекращается.
Вы платите проценты банку только за использованную сумму.
8️⃣ Подтвердите окончание строительства
Строительство дома нужно завершить в течение 3 лет. Если затянуть сроки, банк может начислить неустойку.
Когда дом будет построен, банку нужно сообщить о завершении работ и предоставить уведомление о завершении строительства для подтверждения целевого использования кредита.
Для регистрации права собственности и ипотеки на построенный жилой дом подайте документы в Росреестр.
Также нужно застраховать дом и сделать отчет об оценке стоимости дома и земли — это всё можно заказать онлайн в личном кабинете сопровождения ипотеки на Домклик.
9️⃣ Получите снижение ставки по кредиту
Если же вы оформили в залог другую недвижимость, надбавки в 1% не будет.
После подтверждения регистрации ипотеки на построенный дом ваша ставка по ипотеке снизится на 1%. А если в залоге была и другая недвижимость или поручение физлиц, то эти обязательства с вас снимаются.
Подскажите, пожалуйста, как можно отказаться от ипотеки в случае если дом не сдан или стройка заморожена или иные проблемы с застройщиком, приведшие к срыву сроков сдачи. Насколько я понимаю при ипотечном кредитовании залогом является сама недвижимость и банк не в праве требовать больше залога от кредитуемого. Или я не прав?
понятно, чо продать квартиру нельзя, если дом не сдан, как банк поступает в этом случае, если я хочу закрыть ипотеку?
Отвечаю ли я своим имуществом, помиом залоговой недвижимости?
Здравствуйте. Я Вас скорее всего огорчу, но расторгнуть договор даже в таком случае не получится. Банк просто выдал Вам денежные средства под ипотеку и всё. Но формально банк не отвечает за застройщика. Если не предусмотрено право с Вашей стороны расторгнуть договор по такому основанию, то не расторгнете.
Насколько я понимаю при ипотечном кредитовании залогом является сама недвижимость и банк не в праве требовать больше залога от кредитуемого. Или я не прав?артем
обычно да. Ипотека выдается под залог квартиры. соответственно если квартиры нет, то и требовать нечего.
Отвечаю ли я своим имуществом, помиом залоговой недвижимости?артем
нет, не отвечаете. Если не заключите с банком какое-то иное соглашение, что я так понимаю никак не в ваших интересах. Так что Вам по сути остается только судиться с застройщиком и взыскивать сумму, если сумма не будет добровольно возвращена
Просто отказаться от ипотеки по причине несдачи квартиры в срок Вы не можете, так как это Ваши правоотношения с застройщиком и они не касаются банка. Данный вопрос нужно решать с самим застройщиком.
Данный вопрос регулируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Ответственность застройщика там тоже указана.
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Соответственно, если сроки затягиваются более, чем на два месяца, то Вы имеете право требовать расторгнуть договор и вернуть Вам деньги.
Что касаемо взаимоотношений с банком, то Ваша ипотека обеспечена как раз квартирой, которую Вы купили с использованием средств банка.
В случае, если стоимость имущества достаточна для удовлетворения требований банка, то больше ни на что взыскание банк обратить не сможет, так как получит свою долю после реализации квартиры.
Спасибо за ответы. Я правильно понимаю, что в случае если, например, застройщик пропал и деньги я вернуть не могу, то я могу просто не платить ипотеку и банк будет взыскивать долг с залога. Только в этом случае банк тоже не сможет реализовать данную квартиру и вернуть деньги. Или если реализовав по очень низкой цене квартиру, банк не гасит полностью долг, что будет с остатком долга? отвечаю ли я за него? или это проблемы банка?
Артем, если вдруг получится так, что квартира банком реализована, а денег не хватило на покрытие кредита, то остальную сумму выплачиваете Вы уже за свой счет.
Добрый день. У нас есть квартира. В квартире 2 собственника( один взрослый, второй 17 летний подросток). Для расширения жил площади в ипотеку приобрела дом, с использованием мат капитала для первоначального взноса. А квартиру хотим продать. Как лучше поступить?
С Наступающим Новым годом! Мы покупаем земельный участок, полученный в наследство по закону. В наследство вступил только 1 претендент первой очереди. Он стал единственным собственником недвижимости. Остальные наследники (первой очереди) отказались от него своим бездействием. Прошло 2,5 года как наследник имеет в собственности эту недвижимость. Необходимо ли участие в сделке купли-продажи другого наследника первой очереди чтобы снизить риски покупки, если он не собственник и нотариально не о отказывался от наследства?
Здравствуйте! Купили дом в ПГТ Новомихайловский в 2014 году. Дом построен и поставлен на кадастр в 2010 году. В 2019 году пришла комиссия по указанию администрации поселка и произвела новое межевание (проверку границ) з/у и границ дома. В результате выявили, что один угол дома заходит на 40 см на соседний участок. Сосед никаких заявлений не подавал. Сейчас местный суд постановил, что здание самострой и подлежит к сносу. Срок исковой давности не применяют так как ссылаются, что данная ошибка обнаружена только в 2019 году и соответственно отсчет идет с этого года. Какая допустимая погрешность для определения характерных точек была до 2010 года согласно закона 221-ФЗ от 24.07.2007 ( О государственном кадастре недвижимости) при использовании геодезического метода определения, который основывался на опорной точке? После 2010 года большинство геодезических работ выполнялось с использованием GPS и соответственно точность увеличилась, что отображено в 518 приказе от 17.08.2012 Минэкономразвития.На что мы можем сослаться, чтоб доказать, что дом не самострой и сносу не подлежит?
добрый день, если впервые не выплачивал зп более 3 месяцев работникам, но нет заявлений об этом со стороны работников, кроме не платежей в фсс. Чем грозит? ИП форма ведения бизнеса. Прочитал что впервые штраф от 1 до 5 тысяч рублей Компенсация за задержку будет выплачена
Здравствуйте. Я хочу поставить павильон на придомовой территории из 64 кв собрал подписи 40 кв. Но дело в том что требуется собрать подписи жильцов 2/3 по площади кв.метры а там богатый человек выкупил весь первый этаж и сдаёт в аренду Магниту. Мне чтобы хватило голосов он тоже должен дать свое согласие на размещение торгового павильона на придомовой территории. А с ним не связаться, связался я управляющей этого человека, она сообщила ему (собственнику) и мне ответила что он против. Потом я ещё просил её что тут ничего такого нет, она сказала я подписывать не буду и мешать не буду ставьте без нашего согласия. Дело в том что из 64 кв 7 кв принадлежит мэрии. Чтобы мне хватило голосов (площадь) надо чтобы абсолютно все квартиры проголосовали за меня или же в моем случае первый этаж (магнит) должен подпись поставить,а он против типо в Магните фрукты есть а ты поставишь это нам в убыток. А там у этого дома стоит с 90ых 2 ларька без согласования с жильцами дома, хозяин одного ларька убрал и продал свой в мэталалом и я на это место хочу поставить пока кто-то другой не поставил. Если я так не законно поставлю что будет то что голосов не хватает? Если жители не будут против жалобы не будет будут ли соответствующие органы, власти углубляться требовать от меня чтобы я убрал? Но там 2ой стоит тоже без документов и он уважаемый человек в городе знакомства в мэрии есть и т. д . Если мне скажут убери я скажу в городе много не законных уберайте все и я уберу. Жильцы не против. Мэрия Гос.комитет или роспотребнадзор что сделают? Штрафы какие могут. Если я не буду убирать то через суд? Что мне делать как быть? Спасибо
Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. Практически невозможно спрогнозировать собственное финансовое состояние на 20–30 лет вперед, поэтому не редко возникают ситуации, когда оплата долга начинает вызывать трудности у заемщика. Что делать в таких ситуациях, какие существуют пути решения этой проблемы.
Чем грозит неоплата ипотеки?
Кредиторы принимают в обеспечение ипотечных кредитов хороший залог: приобретаемую недвижимость, рыночная стоимость которой находится на высоком уровне и имеет тенденцию к стабильному росту. Этим банки снижают собственные риски сделки.
Заемщик, оформляя в залог имущество, должен понимать, что неоплата кредита может привести к тому, что недвижимость будет изъята кредитором и реализована в целях погашения задолженности.
Не следует думать, что банки будут изымать залог сразу после наступления первого дня просрочки. Банк не заинтересован в данном исходе сделки, заемщику будут предлагаться различные выходы из ситуации: реструктуризация долга, рефинансирование, кредитные каникулы и т. д. Это будет возможным, если у заемщика действительно объективные причины несвоевременного обслуживания долга, когда он идет на контакт с банком и кредитор видит его желание погасить кредит.
Меры, применяемые банками до реализации обеспечения:
- Начисление штрафов, пени, неустоек;
- Выставление претензии с требованием погашения долга;
- Привлечение к ответственности поручителей и созаемщиков по договору;
- Продажа задолженности третьим лицам.
Варианты решения проблемы
Существуют различные способы решения вопроса.
Реструктуризация
Под реструктуризацией задолженности понимается переоформление условий кредитного договора в пользу заемщика. Она производится кредитором. Для реализации данного способа потребуются веские причины: потеря заемщиком работы, затяжная болезнь, в силу которой доходы существенно сократились и т. д. Все причины должны быть документально подтверждены и обоснованы.
Реструктуризация происходит разными способами:
- Пролонгирование окончательного срока погашения кредита;
- Установление кредитных каникул, когда в определенный промежуток времени клиент платит только проценты за пользование кредитом;
- Перенос суммы взноса за 1 месяц на следующий срок;
- Для проверенных клиентов возможно снижение процентной ставки.
Иногда банки предлагают реструктуризировать задолженность с открытыми просрочками, но чаще условием реструктуризации является положительная кредитная история.
Поэтому, при необходимости изменения условий договора, заемщику следует заблаговременно обращаться в банк.
Рефинансирование
Рефинансирование ипотеки означает переоформление кредитного договора на новых условиях у этого же или другого кредитора. Рефинансирование производится по схеме выдачи нового кредита: клиент должен доказать свою платежеспособность, у него не должно быть открытых просрочек.
Программы, работающие в банках, ставят своей целью увеличение кредитного портфеля, привлечение новых клиентов с солидным обеспечением. Предлагается снижение процентной ставки и ежемесячного взноса, объединение нескольких договоров в один для удобства обслуживания и т. д.
Продажа имущества
Если заемщик оказался в безвыходной ситуации, погасить задолженность можно, реализовав залог.
Есть несколько вариантов:
- Передать права на недвижимость вместе с долгами третьему лицу. Данный вариант в практике встречается редко, т. к. банки не идут на смену заемщика по договору.
- Реализация по соглашению сторон. Кредитор и заемщик составляют соглашение по реализации залога, определяют существенные стороны сделки: цена, способ расчетов, сроки и т. д. Проводятся торги. В результате прибыль от продажи распределяется между сторонами сделки: на полное погашение задолженности и процентов, остаток средств передается заемщику.
- Передача залога в банк, чтобы кредитор самостоятельно погасил задолженность за счет реализации имущества.
Другие варианты
Можно проанализировать собственные расходы, попробовать их сократить, отказаться от каких-то платных услуг, уменьшить траты на отдых и развлечения. В результате заемщик конечно будет ограничен в своих привычных жизненных условиях на некоторое время, но у него останется в собственности недвижимость.
Заемщик самостоятельно может объявить себя банкротом, если при наличии крупной суммы долга не имеет источников его погашения. Инициировать процедуру банкротства в отношении должника может сам кредитор.
Объявить себя банкротом можно, когда сумма долга превышает 500 тыс. р. и просроченная задолженность длится более 3 месяцев.
Осуществление процедуры производится через суд, залог будет реализован для погашения долга перед банком.
Когда заемщику нечем платить ежемесячный взнос, но он планирует увеличение доходов в будущем, выходом из положения может стать оформление дополнительного потребительского кредита или кредитной карты, для осуществления взноса. Это делается, чтобы кредит не выходил на просрочку и не портил КИ заемщика. Условием оформления станет высокая платежеспособность и положительная кредитная история.
К данному способу следует прибегать, если заемщик уверен в сроке получения дополнительных доходов, иначе он рискует только увеличить собственные долги.
При оформлении ипотечного кредита заемщик может застраховать сделку от разных рисков. Например, риск получения инвалидности, потери работы и т. д. При наступлении страхового случая, задолженность будет погашена страховой компанией.
Соглашение с банком
Для урегулирования вопроса по погашению кредита между банком и заемщиком может быть заключено соглашение о предоставлении взаимных уступок. Например: снижение суммы неустойки, перенос срока очередного платежа, и т. д. со стороны банка.
Соглашение может быть заключено до суда или во время судебного разбирательства.
Заемщик может обратиться к кредитному брокеру. Он сможет помочь решить проблему, предложит возможные варианты в конкретной ситуации, но его услуги стоят не дешево.
Одним из способов является обращение за деньгами к родственникам. Это поможет временно снять с себя долговую нагрузку.
При невозможности обслуживать долг, заемщику следует заранее обратиться в банк для выработки совместного решения вопроса. Самым плохим вариантом является укрывательство от кредитора и нежелание решить проблему.
Вдвойне тяжелее перенести банкротство застройщика тем дольщикам, которые оформили ипотеку на квартиру. Ведь собственного жилья ещё долго не увидишь, а банк продолжает требовать платежи. Как быть в этой ситуации дольщику?
Список застройщиков в стадии банкротства
Если с номером дела вы видите значок «красная буква Б», то это говорит о том, что процесс банкротства в отношении компании запущен. На какой он стадии, можно определить, изучив судебные акты, по данному делу. Для этого необходимо нажать на номер дела.
Многие понимают, что вступать в договорные отношения со строительными компании на грани банкротства, не стоит. Лучше выбрать более надежного застройщика.
Можно ли не платить ипотеку, если застройщик банкрот
К сожалению, банкротство застройщика не является основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств по кредитному договору. Отношения, связанные со строительством многоквартирного дома, возникли между дольщиком и застройщиком, и по тем или иным причинам деньги, заплаченные участником строительства, были растрачены застройщиком не на целевые нужды. Но вины банка, который выдал ипотеку, здесь нет. И ипотечный договор – это отдельное соглашение между кредитной организацией и должником. Несмотря на прекращение стройки, долг перед банком никуда не исчезает, и гасить его все равно необходимо.
Что будет, если не платить ипотеку при банкротстве застройщика?
Какие варианты развития событий возникают у дольщика при признании застройщика банкротом? В этой ситуации можно предложить обратиться в финансовое учреждение, оформившее кредит, с просьбой об отсрочке выплаты долга. Но стоит помнить, что банк вовсе не обязан в этой ситуации идти на уступки.
Если у вас возникли финансовые трудности и нечем платить по кредиту, то чего стоит ожидать в этой ситуации? Ведь у банка в залоге квартира, которая еще фактически не достроена. В этой ситуации представители кредитной организации имеют право подать на вас в суд и требовать взыскания долга и обращения взыскания на заложенное имущество, то есть фактически на недостроенную ещё квартиру. Если дом находиться ещё на «нулевой» стадии строительства или построен на минимальном уровне, то стоит понимать, что такой предмет залога, как квартира в недостроенном доме вряд ли удастся продать на торгах.
Многие слышали, наверное, о таком понятии как «ипотечная амнистия». Да, действительно, в законе об ипотеке есть норма, которая говорит о том, что задолженность перед кредитной организацией считается погашенной, если будет обращено взыскание на заложенную квартиру (ч. 5 ст. 61 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, к сожалению, данная возможность на дольщиков-должников не распространяется.
Для применения указанной нормы закона требуется соблюдение ряда условий:
- предметом залога является жилое помещение, которое принадлежит гражданину;
- цель кредита – покупка жилья.
В этой ситуации, если банк продал заложенную квартиру с торгов или оставил её себе в собственность, а вырученных денег все равно не хватило, чтобы покрыть весь долг, такая задолженность считается погашенной, когда кредитная организация получит страховку. А если страховая компания тоже разорилась, то долг считается погашенным, когда квартиру реализовали или оставили себе.
Но проблема заключается в том, что дольщик по договору ипотеки передает в залог не квартиру, а лишь права требования по договору долевого участия. Поэтому в случае ипотеки при банкротстве застройщика речи об «ипотечной амнистии» не идет.
Если было оформлено поручительство, то кредитная организация может потребовать уплаты задолженности с поручителей. Также банк сможет обратить взыскание на другое имущество должника-дольщика, если ипотека не была погашена.
Обратите внимание! На единственное жильё не может быть обращено взыскание.
Верховный Суд РФ отметил, что исполнительное производство прекращается после реализации имущества, если в исполнительной бумаге содержалось только требование о реализации заложенного имущества, а требование о взыскании задолженности отсутствовало (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Помните, что неисполнение обязанностей по кредитному договору грозит начислением штрафных санкций и долг может существенно увеличиться. Поэтому если есть возможность гасить кредит при банкротстве строительной компании, то стоит это делать. В противном случае стоит ожидать судебных разбирательств со стороны банка и обращения взыскания на имущество.
Страхование от банкротства застройщика
Никогда нельзя дать гарантий, что компания, даже очень крупная не станет банкротом. Поэтому многие строительные организация страхуют исполнение своих обязательств перед дольщиками. Если это ваш случай и ваш застройщик позаботился о страховке, то в случае его банкротства можно обратиться в страховую компанию. А за счет страховой выплаты можно будет погасить задолженность по ипотеке.
Многих интересует, какой будет сумма страховки от банкротства застройщика? Согласно закону сумма страховой выплаты будет выплачиваться в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования.
Обратите внимание! Положения закона о страховании не распространяется на случаи банкротство жилищно-строительного кооператива. В этой ситуации все риски, связанные с «недостроем», полностью несет член кооператива. На такие отношения не распространяются нормы закона о банкротстве застройщика.
Обратиться в страховую компанию можно, когда арбитражный суд вынесет решение о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства. Перед походом к страховщику необходимо будет обратиться к конкурсному управляющему, чтобы получить выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Чтобы понять более подробно условия и порядок выплат, необходимо ознакомиться с правилами страхования выбранной застройщиком страховой компании.
Обманутые дольщики должны быть включены в реестр
Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».
Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:
- 9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;
Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.
- отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
- дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
- застройщик не передал квартиру дольщику;
- у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
- ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
- дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.
Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.
Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр. Вам понадобятся следующие бумаги:
- заявление (форму скачайте здесь);
- копию паспорта;
- копию ДДУ;
- копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
- копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
- судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.
Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга.
После того как вы подадите документы, вам должны выдать расписку, где будет указан перечень поданных бумаг и количество листов в них.
Решение государственный орган должен принять в течение 14 рабочих дней и ещё 5 рабочих дней есть на направление в адрес дольщика уведомления о принятом решении.
Нормативным актом предусмотрен ряд случаев, когда уполномоченный орган имеет право отказать дольщику во включении в реестр:
- если ситуация дольщика не соответствует вышеперечисленным критериям;
- дом обманутого дольщика введен в эксплуатацию;
- судом принято решение об удовлетворении требований дольщика в рамках банкротства застройщика;
- ДДУ был расторгнут;
- дольщик не предоставил все необходимые документы или представил недостоверные, ложные документы.
Если вам отказали во включении в реестр обманутых дольщиков, то можно обжаловать такой отказ в судебном порядке.
В заключении отметим, что получение жилья в случае банкротства застройщика достаточно длительный и сложный процесс, который требует от дольщика активных действий по сбору документов и взаимодействию с государственными органами, конкурсным управляющим, страховой компанией. А если квартиру приобретали за ипотечные денежные средства, то к достаточно широкому списку действий добавляется еще контакт с банком. Многие дольщики понимают, что даже если они имеют все законные основания получить материальную помощь от страховой компании, банка или государства, то никто из указанного списка не поторопиться это сделать самостоятельно и даже более того, будут стремиться отказать дольщику в этом. Поэтому не исключены судебные тяжбы по этому поводу.
Автор статьи
Читайте также: