Как ипотека влияет на экономику

Обновлено: 28.04.2024

В конце 2017 года сразу несколько экономистов заговорили о стремительно растущем ипотечном пузыре в России. В коллективной памяти сразу всплыл 2008 год и финансовый кризис в США, разгоревшийся на руинах ипотечной системы, а также массовые протесты в Ирландии, где схлопывание ипотечного пузыря привело к обрушению национальной экономики.

Первым об угрозе объявил бывший первый зампред ЦБ, председатель совета директоров «Сафмар Финансовые инвестиции» Олег Вьюгин, он был обеспокоен ростом совокупного ипотечного портфеля банков на 16,35%, с 4,4 трлн рублей до 5,1 трлн рублей в 2017-м.

В начале ноября финансист отметил, что российские банки будут перестраивать свои модели и обязательства граждан вырастут. «Когда у банка быстро растет какой-то продукт, он не может не накапливать рисков даже при условии, что снижается процентная ставка. Банки все равно снижают требования к качеству заемщиков и их финансовому состоянию. Если ЦБ не будет регулировать эту ситуацию, то есть риск, что они столкнутся с проблемами через два-три года», — уточнил Forbes Вьюгин.

Вторым провозвестником ипотечной катастрофы стал бывший директор департамента макроэкономического развития Минэкономразвития Кирилл Тремасов. «Бум ипотеки на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жилье вряд ли можно назвать здоровой тенденцией. Да и сами темпы роста в слабо растущей экономике выглядят очень нездоровыми», — рассуждал в ноябре 2017-го Тремасов. Нервозности добавила и публикация ошеломляющих прогнозов АИЖК по росту ипотечного рынка: к концу 2020 года объем портфелей банков удвоится и достигнет 10 трлн рублей. Есть ли повод для беспокойства?

Замещение, а не размещение

В отличие от участников рынка Центробанк сохраняет спокойствие и уверяет, что угрозы кризиса на ипотечном рынке нет, о чем сообщил тогда же, в ноябре, в обзоре финансовой стабильности. Вместе с тем ЦБ зафиксировал в 2017 году максимальный объем выданных банками ипотечных кредитов с 2006 года — 2 трлн рублей (рост на 37% по сравнению с 2016-м). Тем не менее рост числа жилищных кредитов далеко не всегда обеспечивается притоком новых заемщиков — ведь совокупный объем ипотечных портфелей, по данным того же ЦБ, вырос всего на 16%. Это объясняется тем, что многие ипотечные кредиты выданы в рамках рефинансирования. Глава Frank RG Юрий Грибанов оценивает долю таких кредитов в 10–20%. Аналитический центр АИЖК отмечает, что в целом около 7,5% всей выданной в 2017 году ипотеки приходится на рефинансирование, таких кредитов было оформлено на 140–150 млрд рублей, это позволило улучшить условия по ипотеке для 75 000–85 000 семей.

Проведенный Forbes опрос крупнейших банков (топ-20) о размере ипотечного портфеля показал, что многие из них запустили программу рефинансирования в середине или в конце 2017 года. Пока интенсивность разная: у кого-то объем рефинансирования составил 30% от выданных ипотечных кредитов в 2017 году, у кого-то — всего 1%. В 2018 году спрос на перекредитование будет расти, прогнозируют в АИЖК.

Причина понятна — из-за снижения ключевой ставки ЦБ стоимость ипотеки сильно оторвалась от тех ставок, под которые банки выдавали кредиты два-три года назад. Типичный портрет клиента, желающего рефинансировать ипотеку: заемщик, оформивший кредит в конце 2014 — начале 2015 года в период высоких ставок, говорит заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова. Еще три года назад средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составляла 12,45% годовых, а к 1 январю 2018 года этот показатель снизился до 10,64%.

Круговорот ставок

Подавляющее большинство банков рефинансируют ипотеку, оформленную для покупки жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. В последнем случае необходимо, чтобы на недвижимость было оформлено право собственности. Часть опрошенных Forbes кредитных организаций работает только со вторичным рынком, но рассматривает запуск рефинансирования и для первичного рынка.

На ставку влияют несколько традиционных для банка параметров — доходы клиента и сумма выплат по ипотеке, его кредитная история, готовность оформить страхование жизни или подключить еще какие-то дополнительные опции, наличие созаемщиков и поручителей.

Как отмечают банкиры, процедура рефинансирования проста. Получить его могут только клиенты с рублевой ипотекой. Для этого заемщику необходимо обратиться либо в банк, где был получен кредит, либо в другой, который выдаст новый кредит на погашение действующего. Если клиент обращается за понижением ставки в свой же банк и кредитная организация дает добро, то происходит просто подписание дополнительного соглашения к договору о снижении ставки. Если же клиент обращается в другой банк, то процедура мало отличается от обычного оформления ипотечного кредита. Она также требует оценки залога, страхования, сбора документов. К тому же необходимо снятие обременения в первом банке и оформление его у нового кредитора.

Оценка залога в среднем обойдется в 5000 рублей, стоимость комплексного страхования, если нет действующего полиса, около 0,4% от стоимости кредита, госпошлина для регистрации в Росреестре — 3000 рублей, приводит ориентировочные цены управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Все это отражается на конечной стоимости продукта и несколько снижает выгоду для заемщика.

Рефинансирование становится выгодным, только когда разница в ставке превышает 1,5–2 процентных пункта, убежден начальник отдела валидации «Эксперта РА» Станислав Волков. Например, если клиент должен банку 2,8 млн рублей и ему выплачивать долг еще 14 лет по ставке 13%, то при рефинансировании под 10,5% годовых он сэкономит более 500 000 рублей. В АИЖК считают, что рефинансировать кредит стоит даже при разнице в 1 процентный пункт. «Все расходы, связанные с переоформлением, такие как оценка залога, страхование и госпошлина на регистрацию в Росреестре, окупятся через полгода», — отметила в комментарии пресс-служба АИЖК.

Борьба за заемщика

Для банков рефинансирование ипотеки — это новый вид конкуренции за клиента, говорит Волков. По его словам, вряд ли частные банки будут бенефициаром передела рынка. Он убежден, что победителями в этой борьбе за клиента станут госбанки и банки с иностранным капиталом, у которых есть доступ к дешевому фондированию. «Рефинансирование может запустить тренд по перетоку клиентов из частных в госбанки и банки с иностранным капиталом», — прогнозирует Волков.

По мнению старшего кредитного специалиста Moody’s Ольги Ульяновой, рефинансирование — это нишевой продукт, который могут предоставлять банки с отлаженными бизнес-процессами. В этой связи локомотивами рефинансирования будут крупные ипотечные игроки.

Так как конкурировать по размеру ставки довольно сложно, крупные игроки, скорее всего, будут соревноваться друг с другом по отлаженности процесса: скорости рассмотрения заявки, легкости процедуры переоформления, условиям страхования и так далее, предполагает Ульянова.

Риски по рефинансированию ипотеки у банков примерно такие же, что и при выдаче обычных кредитов на покупку недвижимости, отмечает эксперт. Главное, чтобы у банка был доступ к долгосрочному и дешевому фондированию. В АИЖК добавляют, что при рефинансировании кредита происходит снижение платежной нагрузки на заемщика, а значит, фактический рост качества кредита и уменьшение риска просрочки.

В рефинансировании банк может выбрать две стратегии. Первая — это работа с клиентами других банков, а вторая — предложение продукта своим же заемщикам. Если раньше банки неохотно шли на снижение ставок для своих клиентов, то сейчас они активизируются, чтобы не отдавать своих проверенных заемщиков конкурентам, говорит Ольга Ульянова. В конечном счете работа со своими же клиентами — это дешевле и надежнее для банка с точки зрения рисков, чем привлечение новых. Впрочем, у АИЖК другие наблюдения: банки не сильно заинтересованы в снижении ставки по действующему кредиту. «Зачастую ставки, по которым заемщикам предлагается рефинансировать ипотеку в своем банке, хуже, чем при рефинансировании в другой кредитной организации», — отмечают в пресс-службе агентства.

Можно еще подождать

Ставки в экономике снижаются. Главный вопрос — рефинансировать ипотеку сейчас или же понаблюдать за ситуацией. В 2017 году ключевая ставка Банка России снижалась шесть раз, опустившись с 10% до 7,75% годовых. По итогам первого заседания совета директоров ЦБ в 2018 году (9 февраля) было решено понизить ставку до 7,5%. Пресс-релиз Банка России дал понять, что тенденция к смягчению монетарной политики продолжится. На этом фоне, по мнению Юрия Грибанова, к концу этого года средневзвешенная ставка по ипотеке может уменьшиться еще на 1,5–2 процентных пункта.

По словам Станислава Волкова, Центробанк, скорее всего, намерен перейти к нейтральной денежно-кредитной политике уже в середине 2018 года, что потребует довольно интенсивного снижения ключевой ставки в первом полугодии этого года. Для тех, кому сейчас некритично продолжать выплаты по старой ставке, стоило бы подождать середины года для получения более выгодных условий, советует финансист.

Он отмечает, что обычно процентная политика банков корректируется вслед за ключевой ставкой, но бывают и исключения. Можно однозначно сказать, что банки ориентируются на действия лидера ипотечного рынка — Сбербанка, подчеркивает Волков.

Эксперты напоминают, что у ипотечного заемщика нет ограничений по рефинансированию — при дальнейшем снижении ставок он всегда может снова обратиться за перекредитованием. Желательно ориентироваться только на соотношение расходов на процедуру и полученной выгоды.

Одним из главных трендов ушедшего 2020-го на рынке жилья стала льготная ипотека. Именно она помогла поддержать покупательский спрос, который коронавирус чуть было не выкосил на корню. Петербургские застройщики поделились, как изменилась доля ипотечных клиентов, на какие суммы нынче берут кредиты и чего хотят покупатели от нового жилья.

В прошлом году российские банки, по расчетам ВТБ, выдали ипотечных кредитов на рекордную сумму в 4,2 трлн руб. Для сравнения: в 2019-м этот показатель был чуть более 2,8 трлн.

Эксперты заявляют, что основным драйвером роста ипотеки стала федеральная программа льготного кредитования, принятая с целью поддержки населения и строительной отрасли в период пандемии. Напомним, поначалу господдержка-2020 охватывала кредиты на покупку квартир в новостройках, выданные с 16 апреля по 1 ноября прошлого года. Но в конце октября правительство продлило "ковидную ипотеку" до 1 июля 2021-го.

Примечательно, что Петербург стал одним из лидеров в стране по объему выдачи льготной ипотеки. По данным Росреестра, за время действия госпрограммы в городе на Неве зафиксировано 13% от общего количества ипотечных сделок по всей России. В "штуках" это более 127 тыс.

BN.ru опросил ряд крупных застройщиков и убедился, что субсидированные государством жилищные займы действительно дали ипотеке мощный импульс для развития. Так, группа "Аквилон" утверждает, что в течение года квартиру в кредит приобрели порядка 70% покупателей (на 10% больше, чем в 2019-м). О такой же доле ипотечных сделок в суммарном объеме продаж сообщает и ГК "Полис Групп". В СК "Инвестторг" в конце 2020-го доля ипотеки и вовсе достигла 80% (в начале года она находилась на уровне 60%). Аналогичные цифры фиксирует и Группа ЦДС.

Льготная ипотека, без сомнения, стала самым востребованным кредитным предложением 2020 года. Причем не просто востребованным, а мегапопулярным! Как же еще назвать программу, перетянувшую на себя порядка 90% ипотечных сделок? (Данные консалтингового центра "Петербургская недвижимость".)

Секрет успеха льготной ипотеки кроется, конечно же, в дешевизне кредитных средств. Запущенная в апреле прошлого года госпрограмма уже к августу понизила средневзвешенную ставку по жилищным займам с 9,0 до 7,3%, а вскоре достигла и "расчетного показателя" в 6,5%.

Дополнительным плюсом для жителей Петербурга, Ленобласти и Московского региона стало увеличение максимальной суммы займа с 8 млн до 12 млн руб. (для остальных регионов лимит был расширен с 3 млн до 6 млн). Такое решение власти приняли в конце июня. Месяц спустя заемщики получили еще один бонус: сумма первоначального взноса уменьшилась с 20 до 15%.

По словам премьер-министра Михаила Мишустина, эти важные изменения "позволят большему числу граждан приобрести квартиры в новостройках и улучшить свои жилищные условия".

Льготная ипотека увеличила не только количество покупателей жилья, но и суммы займов. Воспользовавшись низкими ставками, россияне решили взять от жизни как можно больше.

Согласно данным Национального бюро кредитных историй, на конец 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов в России превысил 2,7 млн руб., что на 12% выше, чем в 2019-м.

В нашем мегаполисе этот показатель ожидаемо оказался выше среднего. Вот какие цифры приводят петербургские девелоперы. В ГК "Полис Групп" средний размер кредита, выдаваемого клиентам, в прошлом году составил около 3 млн руб. В группе "Аквилон" он достиг 3,3 млн руб. (на 17% больше в сравнении с 2019 годом). А в Группе ЦДС сумма займа превысила 4 млн руб. (рост за год более чем на 30%).

Застройщики, в активе которых имеются объекты бизнес-класса либо большой пул готовых квартир, приводят еще более солидные цифры. Клиенты компании "Л1", к примеру, берут среднюю ссуду по кредиту в размере 4,85 млн руб. А покупатели "Балтийской жемчужины", как правило, занимают в банке 5 млн руб. - в 2019-м их аппетиты были на 1 млн скромнее.

Если же говорить об общей "температуре по больнице", то, по подсчетам НБКИ, на текущий момент средний размер ипотечного займа в Северной столице сводится примерно к 3,5 млн руб. В 2019-м аналитики говорили о 3,17 млн.

Амбиции от изоляции

Однако отвлечемся от цифр и оценим ситуацию в целом. Отвечая на вопрос, как повлияла на рынок жилья льготная ипотека, ряд девелоперов констатируют: портрет покупателя недвижимости изменился, хотя и незначительно.

Большинство застройщиков отмечают, что основными интересантами по-прежнему выступают семьи с детьми. Но есть и новый тренд.

"Увеличилась доля собственников бизнеса, приобретающих встроенные коммерческие помещения, - рассказывает директор по продажам и маркетингу СК „Инвестторг“ Анастасия Новгородская. - Этому способствовало снижение первоначального взноса по ипотеке до 10 - 15% и ставки по кредиту, а также лояльное отношение крупных банков к таким заемщикам. В 2020 году условия кредитования для данной категории покупателей стали проще".

А в Группе ЦДС фиксируют рост количества покупателей до 30 лет. Снижение ставок сделало приобретение квартиры доступнее для молодежи.

Еще одним следствием запуска льготной ипотеки стало увеличение средней площади продаваемых квартир. По наблюдениям группы "Аквилон", покупатели стали выбирать помещения примерно на 15% просторнее.

За последний год увеличилось и число критериев выбора жилья, отмечают в компании "Балтийская жемчужина". Если раньше многие согласны были приобрести не самую качественную квартиру - лишь бы цена была низкой, то сегодня люди на это не идут. Даже несмотря на то, что квадрат подорожал, а реальные доходы не растут. Потребители стандартного жилья попросту откладывают улучшение жилищных условий, а основной спрос формируют клиенты со стабильным доходом и высокими требованиями.

"За время пандемии оказалось, что для комфортной жизни потолки должны быть выше, а окна шире, - делится директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО „Балтийская жемчужина“ Ася Левнева. - Находясь на самоизоляции, жители оценили наличие панорамных балконов и лоджий. А особенно - открытых террас, которые позволяли приватно принимать солнечные ванны".

По мнению эксперта, ценность жилой зоны с развитой инфраструктурой и природными ресурсами в шаговой доступности за прошлый год значительно возросла.

Казалось бы, жестокий и коварный 2020-й должен был поумерить покупательские амбиции. Но вот парадокс: вирус не только не убил спрос, но и сделал его сильнее. Ипотеку теперь берут чаще, а от жилья хотят больше. Правда, и заплатить за квартиру в итоге придется дороже, но это уже другая история.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина":

- В прошлом году практически все кредиты в компании выдавались по одной из двух программ - "Семейная ипотека" и "Господдержка-2020" - с минимальным процентом отказов. За этот период доля ипотечных покупателей в "Балтийской жемчужине" составила 54%.

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг":

- Благодаря льготным ставкам многие покупатели стремятся воспользоваться ипотекой именно сейчас. Некоторые даже приобретают сразу две или три квартиры, так как сниженный ежемесячный платеж позволяет это сделать.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1":

- Программа господдержки 2020 года пользовалась повышенным спросом, потому что она рассчитана на максимально широкий круг покупателей и не ограничивает их по возрасту, профессиональной принадлежности либо наличию детей.

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК "Полис Групп":

- В 2020 году самыми популярными программами были "Ипотека с господдержкой" и "Семейная ипотека". Увеличился объем сделок с использованием материнского капитала. Всё это связано как с низкими ставками, так и с дополнительными государственными выплатами семьям с детьми.

Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:

- Наибольшим спросом пользуется программа с господдержкой со средней ставкой 6% годовых. После снижения первоначального взноса она стала еще более востребованной и доступной для тех категорий граждан, которые не обладали значительными накоплениями для решения жилищного вопроса. По-прежнему у наших клиентов востребована "Семейная ипотека" по ставке 4,5%. Согласно статистике продаж, почти каждая семья с двумя детьми использует маткапитал при покупке квартиры.

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж группы "Аквилон":

- За год доля ипотеки в нашей компании выросла на 20%. Покупатели чаще всего оформляли жилищный кредит в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке и "Уралсибе".

Объединенное кредитное бюро (ОКБ) зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% – показатель прошлого сентября. Между тем, финансовые аналитики уже начали говорить о возможном ипотечном кризисе в стране из-за субсидирования ипотечного кредитования.

Действительно, льготная ипотека в России развивается очень активно – по оценке аналитиков, на эту программу приходится более 90% всех кредитов на квартиры в новостройках. Однако кризис, вызванный эпидемией, способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Если заемщики лишатся работы, то они будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. Аналитики утверждают, что стимулирование ипотеки в условиях потенциального локдауна чревато ипотечным кризисом, аналогичным кризису subprime в США. Так ли это, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» банкиры и другие финансовые эксперты.

Кредиты, исчисляемые триллионами рублей

По словам эксперта, о наличии «пузыря» говорят такие признаки, как невозможность большого числа заемщиков расплатиться по ипотечным кредитам и обеспечить свои обязательства залоговым, и не только залоговым имуществом. В текущий момент этого пока не наблюдается, как и перегрева рынка недвижимости.

«Уровень проблемных кредитов не превышает 1,6%, это невысокий показатель. Кризисные явления на рынке ипотечного кредитования начинаются при объемах просрочки выше 12%, но даже этот уровень просроченных ипотечных кредитов может не привести к фатальным последствиям. Международный опыт показывает, что спасти ситуацию всегда могут оперативные действия регулятора по поддержке рынка», – говорит Владимир Масленников.

Почему многие кинулись покупать жилье?

Почему же именно сейчас народ кинулся так массово скупать жилье? Ведь платежи по сниженным ставкам не так уж малы. Неужели у такого большого количества людей нашлись лишние деньги?

«Рост ипотечного кредитования в России во многом связан с политикой государства – современной и прошлой, еще советской, – говорит доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. – Заложенные при строительстве городов и домов жилищные нормы во многом стимулируют современный спрос на отдельное, более комфортабельное жилье. Действительно, пережить самоизоляцию в небольшой квартире в семейном кругу стало испытанием родственных чувств. Плюс приостановившиеся из-за пандемии, но отнюдь не иссякшие миграционные потоки в столицу и города-миллионники. Эти факторы создают существенный потенциальный спрос на недвижимость, и их влияние мы будем ощущать еще долго».

Эксперт напоминает, что спрос стимулируется самыми разными государственными программами льготной ипотеки. Это не только 6,5% на новостройки, но и сельская, дальневосточная ипотека, отраслевые программы для военнослужащих, медиков, а сейчас еще разрабатываемая ипотека для учителей. Во многом эти программы имеют социальное значение, население их давно ждало. Также на потребительское поведение оказывает влияние курс рубля и отсутствие адекватных ему ставок банковских депозитов, что делает недвижимость объектом инвестиций, в ряде случаев – с частичным привлечением ипотечного кредита.

«В апреле-июне, когда действовали самые жесткие меры изоляции, рынок недвижимости фактически встал. Хотя желающие приобрести жилье оставались. В том числе с помощью ипотеки. Плюс появлялись новые потенциальные покупатели. Например, за счет возникшего на фоне нестабильного курса валют желания инвестировать сбережения в недвижимость», – говорит эксперт.

Из арендаторов в собственники

Есть большая категория людей, которые раньше снимали квартиры, а теперь решились купить собственные объекты недвижимости. Вот что рассказывает об этом вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Минэкономразвития РФ понизил порог первоначального взноса до 15%, благодаря этому льготной ипотекой сейчас могут воспользоваться почти 70% россиян. При этом жители нашей страны видят в этом не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и сохранить свои денежные средства. Особенно это актуально для тех, кто арендует жилье. Сейчас ежемесячный платеж за аренду фактически сравнялся со ставкой, которую необходимо платить по «телу» и процентам ипотечного кредита, что естественно подталкивает выбор гражданина, имеющего постоянную трудовую занятость и доход, в сторону ипотеки».

Есть и такая категория заемщиков, которая покупает квартиры с целью инвестиций в недвижимость.

«С точки зрения инвестиций, покупка квартиры при низких ставках по депозиту позволяет заработать дополнительные проценты на росте стоимости квартиры, особенно если вы покупаете ее на этапе строительства дома, а продаете после его сдачи, – говорит Михаил Попов, банкир и основатель TalkBank. – При этом необязательно нести всю повинность по ипотеке длительное время – ее можно погасить досрочно и заработать на разнице в стоимости, потому что готовые квартиры в новостройках стоят на порядок дороже, чем строящиеся. Инвестируя в такой проект в рамках первоначального взноса, можно заработать 10-15% или больше, если потом выгодно продать квартиру».

Правда, по словам эксперта, при такой схеме больше сложностей, рисков и действий, чем в случае с депозитом, когда вы просто приносите деньги, а через год забираете их с процентами. Тем более что в дальнейшем потребуется дополнительное время и усилия на продажу квартиры с выгодой и согласование всех процедур с банком и новым клиентом, что является непростой задачей.

Каковы риски всех участников рынка

И все же, чем грозит бум жилищного кредитования на фоне пандемии и заемщикам, и экономике в целом?

«Целый ряд экспертов в последнее время высказался о возможности образования «ипотечного пузыря», по аналогии с кризисом в США, – говорит руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. – Однако мы не видим предпосылок для этого. Ипотечный портфель банков России находится на уровне около 7% от объема ВВП. В то время как в США на момент кризиса этот показатель составлял более 60%. Еще одно важное отличие заключается в том, что ипотечный кризис в США был связан не только с невыплатами по ипотечным займам со стороны граждан, но и с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке. В качестве закладных там использовались ипотечные ценные бумаги. В России рынок ИЦБ пока в зародыше».

По словам эксперта, даже если каждый второй ипотечный заемщик не сможет платить по ипотеке, это не окажет губительного воздействия на экономику. Вместе с тем, граждане России, оформляющие не потребительские, а именно ипотечные кредиты, очень ответственно относятся к сделкам с недвижимостью, поэтому продумывают все шаги заранее. «Покупка квартиры, пожалуй, одна из самых серьезных финансовых операций в жизни большинства наших сограждан, – говорит Вячеслав Приймак. – Также стоит помнить про проверки платежеспособности заемщиков со стороны банков. К ним, помимо прочего, относится и первоначальный взнос по кредиту, который покупатель должен внести по условиям программы. 15% от стоимости жилья – это серьезная сумма, которая позволяет сделать выводы о финансовой состоятельности клиента. Опыт показывает, что во время кризисов 2008 и 2014 года ипотечные заемщики продолжали выплачивать ипотеку, даже те граждане, которые брали кредит в валюте. Сейчас мы также не видим роста невыплат по кредитам».

Ипотечный кредит всегда является обеспеченным тем объектом недвижимости, который и является залогом. Опасения больше связаны с гипотетической возможностью появления заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредиту, и их квартиры кредиторы выставят на продажу для покрытия долга.

«На сегодня эти страхи вполне объяснимы, но преувеличены, так как всегда осуществляется проверка заемщиков, оценивается их кредитоспособность, – говорит Александр Цыганов. – Банк отнюдь не заинтересован в дефолте заемщика, ему не очень выгодно продавать залоговую квартиру, значительно интереснее получить ипотечника, который регулярно обслуживает свой кредит. К тому же разработаны и реализуются государственные и частные программы помощи заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, в том числе из-за заболевания CoVID-19 (ипотечные каникулы)».

А Антон Мороз и вовсе считает обсуждаемые риски надуманными. «Для застройщиков мы опасностей не видим – они сейчас уже на 42% работают через проектное финансирование, соответственно, полностью кредитуются банками. Это система безостановочного получения денежных средств при нормальном строительном процессе, – говорит эксперт. – Также мы не видим рисков и для населения, которое приобретает как по инструментам проектного финансирования, так и по постановлению правительства последние достраивающиеся объекты, поскольку все они, опять же, защищены инструментами Фонда защиты прав дольщиков и банковским финансированием».

Тем не менее эксперты рекомендуют потенциальным заемщикам очень внимательно относиться к оценке своей платежеспособности. А может быть – и отложить сделку.

«Нынешний момент – не лучшее время для оформления займа. Тем более такого крупного, как ипотека. Если нет каких-то жизненных обстоятельств, вынуждающих прибегать к такой сделке, то лучше повременить, – говорит Дмитрий Сысоев. – По двум причинам. Во-первых, заявления руководства страны дают все основания говорить, что программа с государственным субсидированием будет продлена. То есть время для получения денег в долг под выгодную ставку еще есть. Во-вторых, началась вторая волна коронавируса. Последствия от нее могут быть еще более жесткими, чем от первой. Поэтому предугадать, какие сегменты экономики пострадают в дальнейшем, достаточно сложно. Не стоит забывать и о возможном ударе по застройщикам. Это повышает риски при покупке недвижимости, находящейся на этапе строительства. Ведь возможного банкротства застройщиков никто не отменял».

Помимо этого, по мнению эксперта, прекращение ажиотажного спроса на квартиры потянет цены в обратную сторону. Скорее всего, к докризисному уровню стоимость квартир уже не вернется, но более приемлемой станет. То есть потребители, которые отложат покупку, сведут свои риски к минимуму, и при этом смогут сэкономить. Причем не только на покупке квартиры, но и на переплате по ипотеке, так как она напрямую зависит от цены приобретаемого за счет заемных средств объекта.

В 2021 году рынок ипотеки достигнет рекордных показателей: 5,5-5,6 трлн рублей против 4,4 трлн рублей годом ранее, говорится в исследовании НКР, которое изучил Forbes. На такой рост повлияли льготные программы по жилищному кредитованию и низкие ставки по ипотеке.

Но в следующем году все изменится: во второй половине этого года условия льготной программы «Ипотека под 6,5%» ужесточились, а ЦБ в течение года повышал ставку и довел ее до 8,5%, что заставило банки повышать ставки по собственным программам.

В следующем году ставки по ипотеке могут превысить 10%. В 2022 году рынок снизится на 10% — до 5 трлн рублей, но этот показатель будет выше, чем за любой другой год, кроме 2021-го, говорится в материалах НКР. Число выданных кредитов может упасть на 20-25% по сравнению с текущим годом, но это будет частично компенсировано тем, что вырастет средний размер ипотечного кредита. Он к концу 2022 года прибавит 10-12% и достигнет 3,6 млн рублей.

Средний срок ипотечных кредитов растет уже не первый год: если в 2019 году он не превышал 17 лет, то к концу этого года превысит 21 год, а по итогам 2022 года достигнет 23 лет. Это примерно соответствует трети средней продолжительности жизни в России, указывает НКР.

Что прогнозируют банки

Forbes опросил 10 банков с крупнейшими портфелями ипотеки. В 2022 году ставка по ипотеке превысит двузначный уровень, соглашается ВТБ. Она может даже «перешагнуть» уровень 10%, считает директор департамента ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

Стоимость стандартных ипотечных кредитов может вырасти в среднем на 1,5-2 п.п, говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. По ее словам, из-за этого сократится кредитование физлиц в следующем году.

Если ЦБ в очередной раз повысит ключевую ставку на следующем заседании в 2022 году, ставки по ипотеке вырастут до 10-10,2%, спрогнозировал в интервью РБК глава института развития в жилищной сфере «Дом РФ» Виталий Мутко.

Ставки по ипотеке с высокой вероятностью превысят 10%, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Людмила Кожекина. По ее словам, рост ипотечного кредитования в 2022 году замедлится на фоне повышения процентных ставок, и в связи с исчерпанием платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения. С другой стороны, из-за роста цен на недвижимость часть потенциальных заемщиков отложат решение о покупке недвижимости. Но замедление будет не таким сильным из-за роста среднего чека ипотечного кредита, говорит она. Портфель ипотечных кредитов вырастет в 2022 году в пределах 15-17% против 27% по итогам 2021 года, прогнозирует Кожекина.

Увеличение сроков погашения ипотеки в целом выгодно банкам, поскольку длинные кредиты обеспечивают более стабильных процентные доходы, говорит Кожекина. Но это может стать проблемой в будущем — есть риск ухудшения качества кредитного портфеля.

Жизнь часто меняет свой привычный
ход и может нарушить давно задуманные планы.
Особенно обстоятельства влияют на крупные покупки,
в частности на приобретение жилья. Стоит ли брать ипотеку
в условиях кризиса? Рассмотрим вопрос подробнее.

Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса

Жизнь часто меняет свой привычный ход и может нарушить давно задуманные планы. Особенно обстоятельства влияют на крупные покупки, в частности на приобретение жилья. Стоит ли брать ипотеку в условиях кризиса? Рассмотрим вопрос подробнее.

Как кризис влияет на рынок недвижимости?

В начале 2000-х годов спрос на квартиры увеличился, и строительство стало одной из активно развивающихся отраслей. Люди нуждались в квартирах не только для того, чтобы в них жить, но и для того, чтобы вложить в недвижимость накопленные средства и получить доход от ожидаемого роста цен на квартиры.

Вскоре рынок недвижимости достиг пика. Соотношение стоимости недвижимости к стоимости аренды и доходам населения, инфляция и рост закредитованности граждан, а также ипотечный кризис в США привели к кризису 2008 года. Следствие кризиса — падение стоимости квартир.

Ситуация на рынке недвижимости в 2022 году отличается от предыдущих финансовых кризисов, так как многие сферы экономики затронуты санкциями. Одна из предпринятых мер государства для стабилизации экономики — увеличение ключевой ставки, что в свою очередь влияет на ставки продуктов коммерческих банков. Рост ипотечной ставки приведёт к снижению спроса на недвижимость, и, вероятно, к уменьшению стоимости жилья. Стоит отметить, что правительство создает меры господдержки для населения, которые делают жильё доступнее за счет более низкой ставки по льготным программам.

От чего зависит ипотечная ставка?

Больше всего ставка по ипотеке зависит от ключевой ставки Центрального Банка.

Ключевая ставка ЦБ — минимальный процент, под который коммерческие банки берут деньги в кредит для крупных сделок или для расчёта по депозитам, если свободных денег нет.

Повышение ставки в период кризиса стабилизирует экономику и национальную валюту, а также:

Больше ставка — больше ежемесячный платёж

Высокие ставки по кредитам затрудняют покупку недвижимости и делают ипотечные кредиты недоступными для части населения. Почему? Рассмотрим на конкретном примере.

Представим, что семья планировала покупку квартиры. Сумма кредита — 10 млн. руб., средства берутся на срок 20 лет.

Условие	Сумма ежемесячного платежа
• при ставке 5% (льготные программы)	65 996 руб.
• при ставке 10%	96 502 руб.
• при ставке 15%	131 679 руб.
• при ставке 20%	169 880 руб.

Разница в размере ежемесячных платежей критична, при высокой ставке не все смогут позволить себе погашение ипотеки. Кроме того, у семьи есть и другие расходы: коммунальные платежи, транспорт, связь, продукты и многое другое.

Как быть, если недвижимость все же нужна?

Можно оформить выдачу ипотеки в условиях кризиса, однако стоит тщательно просчитать финансовую нагрузку. Если квартира необходима и нет возможности отложить её покупку, рассмотрите следующие варианты:

Строительство — одна из основных отраслей промышленности в России. Для её поддержки, а также для поддержки населения государство разработало специальные программы ипотеки:

Семейная ипотека. Для семей, где первый или последующий ребёнок родился с 01.01.2018 по 31.12.2022, действует пониженная ставка.

Льготная ипотека позволяет приобрести квартиру, готовый дом с земельным участком или использовать средства для строительства жилого дома на выгодных условиях.

Дальневосточная ипотека доступна для покупки недвижимости в Дальневосточном Федеральном округе РФ до 31 декабря 2024 года.

Ипотека для медицинских работников и научных работников позволяет оформить кредит для сотрудников со стажем не менее трёх месяцев на последнем рабочем месте. Заёмщик должен подтвердить статус своей текущей занятости. Важно, чтобы испытательный срок, если он есть, был уже пройден.

Льготная ипотека для IT-специалистов доступна для работников ИТ в возрасте от 22 до 44 лет на дату заключения договора с доходом:
— от 150 тысяч рублей для компаний, находящихся в субъекте РФ с населением более 1 млн человек и более
— от 100 тысяч рублей в других субъектах

Льготные ипотечные ставки действуют весь срок выплаты кредита.

Чем больше будет размер первого взноса, тем меньше будет сумма кредита. Также можно использовать материнский капитал, это позволит сократить общую сумму выплат по кредиту и снизить ежемесячный платёж.

Соотнесите свои возможности и потребности. Если квартиры в выбранном районе стали слишком дорогими, посмотрите похожие варианты в других районах или возьмите квартиру меньшего размера.