Как купить квартиру в ипотеку в казахстане

Обновлено: 19.04.2024

Все большее количество людей сегодня решается на ипотеку. Это достаточно серьезное дело, для которого требуется достаточный объем информации и хорошая подготовка. На что же следует обратить особое внимание в первую очередь при ипотечном кредитовании? Каковы условия различных банков, а также перечни и формы документов, необходимых для оформления ипотеки? В данном разделе представлена информация об основных моментах ипотечного кредитования.

Что такое Ипотека?

Ипотека – это кредит, который выдает банк для приобретения жилья или иной недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика c момента приобретения. Ипотечный кредит предоставляется на определенную часть стоимости жилья. Оставшаяся часть стоимости квартиры должна быть оплачена заемщиком из собственных средств, и называется первоначальным взносом.

Сегодня ипотечный кредит предлагают коммерческие банки и один государственный специализированный банк, реализующий систему жилищных строительных сбережений. Сумма ежемесячного платежа зависит от первоначального взноса, срока кредитования и процентной ставки.

Шаги по оформлению ипотечного кредитования

- Ваши потребности и возможности. В первую очередь проведите реальную оценку своих потребностей и возможностей, так как многое зависит от вашей платежеспособности, то есть, от вашей зарплаты и суммы, которую Вы сможете вносить ежемесячно в счет погашения ипотечного кредита, а также наличия собственных накоплений на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту. Определите для себя, что Вы хотите конкретно приобрести с помощью ипотеки: квартиру, коттедж, на вторичном рынке или в новостройке, сколько комнат, для того чтобы выбрать в дальнейшем подходящую кредитную программу и рассчитать все сопутствующие расходы по ней. Для этого можете воспользоваться сервисом подбора жилья и ипотеки.
- Выбор банка. Из большого числа существующих банков и ипотечных программ необходимо будет выбрать подходящую для Вас по всем параметрам кредитную программу. В данном случае Вы можете обратиться либо к сотруднику банка, который сам подберет программу, отвечающую Вашим требованиям, желаниям и возможностям; правильно подскажет, как оформить все необходимые документы, в том числе и заявку на кредит, либо попробуете сами разобраться в этом самостоятельно, изучив все предложенные ипотечные программы различных банков, затем сравнив их, выбрать для себя наиболее подходящий вариант.
- Расходы по ипотеке. Теперь Вам предстоит определиться с суммой кредита, процентными ставками и сроками кредитования. При оформлении ипотеки не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные расходы Вам придется понести в течение всего кредитного периода. Чтобы самостоятельно оценить свои силы Вы можете воспользоваться ипотечными калькуляторами, которые представлены на сайтах различных банков, и рассчитать сумму ежемесячных платежей.
- Основные расходы, предусмотренные банками в соответствии с их действующими тарифами при оформлении ипотечного кредита: оформление страхования недвижимости, комиссии за рассмотрение и подачу кредитных заявок, за выдачу кредита, наличие штрафа за досрочное погашение кредита и другие дополнительные расходы в зависимости от условий различных банков.

Важно: Осуществляйте все платежи по ипотечному кредиту точно в срок. Будьте готовы к тому, что Вам необходимо будет уведомлять банк о каждом своем шаге, будь то смена места жительства, работы, заключение брака, рождение детей или перепланировка приобретенного в ипотеку жилья. Для банка необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть сумму и проценты за пользование ипотечным кредитом, поэтому будьте готовы пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Какой у вас доход, какую квартиру вы хотите приобрести, и за какую сумму, и сколько денег можете заплатить в качестве первоначального взноса? Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае если, вы не сможете вернуть кредит, банк будет взыскивать его с ваших поручителей.

Также старайтесь не торопиться с подписанием документов (договор ипотеки и другие документы) без предварительного ознакомления с ними. Попросите копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Информация по банкам

Наименование банка

Контактные данные

АО "Жилищный строительный сберегательный банк "Отбасы банк"

АО "Народный сберегательный банк Казахстана"

АО "First Heartland Jusan Bank"

АО "Банк ЦентрКредит"

505- Бесплатный звонок с мобильных телефонов

АО "Евразийский банк"

ДБ АО "Сбербанк России"

АО "Банк "Bank RBK"

АО "Банк Фридом Финанс Казахстан"

В стандартный набор документов для получения ипотечного кредита входят обычно следующие документы:

1. Оригинал и копия удостоверения личности Заявителя, Залогодателя, (Созаемщика (ов), Гаранта).

2. Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака, либо нотариально заверенное заявление о гражданской состоятельности Залогодателя (по установленной форме Банка).

3. Оригинал справки о заработной плате с действующего места работы за период не менее 6 последних месяцев, с указанием всех удержаний, предусмотренных законодательством РК, за подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, заверенный печатью.

4. Оригинал выписки с индивидуального пенсионного счета за период не менее 6 последних месяцев, из накопительного пенсионного фонда за подписью уполномоченного лица, заверенный печатью накопительного пенсионного фонда.

5. Оригинал и копия договора банковского займа с графиком погашения, в случае наличия у Заявителя, Созаемщика (ов), Гаранта имеющихся обязательств по займам других банков и организаций.

Ограничения в ипотечном законодательстве

1. В целях защиты прав заемщиков в 2021 году Главой Государства подписан Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам регулирования банковской, микрофинансовой и коллекторской деятельности в Республике Казахстан», которым с 1 октября 2021 года введен единый обязательный для банков и микрофинансовых организации порядок урегулирования просроченной задолженности граждан по всем кредитам, предусматривающий принятие мер по реструктуризации займов на стадии возникновения у заемщика просрочки.

При недостижении согласия с кредитором по условиям реструктуризации займа заемщик вправе обратиться с обращением в Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансовых рынков (далее - Агентство).

Уполномоченный орган рассматривает обращение заемщика - физического лица при представлении доказательств его обращения в банк (организацию, осуществляющую отдельные виды банковских операций) и недостижения с банком (организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций) взаимоприемлемого решения об изменении условий договора банковского займа.

Как мера защиты ипотечных заемщиков в период рассмотрения Агентством обращения заемщика кредитор не вправе начинать процедуры взыскания заложенного имущества должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения (далее - СУСН).

Таким образом, в целях усиления защиты прав заемщиков на законодательном уровне в 2021 году приняты нормы, запрещающие банкам обращать взыскание на заложенное имущество без принятия всех мер в рамках режима урегулирования задолженности.

Вместе с тем, для восстановления доступа граждан, имеющих негативную кредитную историю, к финансовым услугам Агентством введен механизм реабилитации заемщиков, имеющих негативную кредитную историю вследствие непогашенной проблемной задолженности и нуждающихся в ее реструктуризации.

Механизм предусматривает возможность получения заемщиком статуса «реабилитирован» по своим кредитам в зависимости от наличия или отсутствия текущей просроченной задолженности. Для заемщиков, испытывающих сложности в погашении займов, предусмотрено проведение кредитными организациями индивидуальной работы по составлению плана реабилитации с возможной реструктуризацией займа (отсрочка платежей по кредиту, увеличение срока погашения займа, уменьшение ставки вознаграждения, списание части задолженности и другое) и формирования более удобного графика погашения кредита исходя из оценки платежеспособности заемщика.

2. В целях защиты прав залогодателей при обращении взыскания на недвижимое имущество, обеспечения прозрачности торгов залогового имущества 31 декабря 2021 года принят Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного управления, совершенствования залоговой политики банков второго уровня, регулирования оценочной деятельности и исполнительного производства» №100-VII, который предусматривает:

- повышение критерии незначительности и несоразмерности просроченной задолженности к стоимости заложенного имущества по ипотечным займам. Так, сумма неисполненного обязательства повышена с 10% до 15%, период просрочки с 3 месяцев до 6 месяцев;

- запрет на реализацию жилья по заниженной стоимости на торгах, порог снижения цены продажи залога повышен до 75% от первоначальной оценочной стоимости, ранее данный порог составлял 50%;

- исключены недобросовестные действия со стороны кредиторов путем введения запрета на участие в торгах кредитора, его работников и аффилированных лиц;

- введена обязанность судебного исполнителя предоставлять должнику право самостоятельной реализации арестованного недвижимого имущества (жилища) в 3-х месячный срок;

- прекращение ипотеки в случае продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа если у должника-физического лица отсутствует иное имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, превышающие двукратный минимальный размер заработной платы.

- расширены основания для списания бланковой задолженности после реализации залога. В случае продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа, при отсутствии у должника-физического лица иного имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание, превышающих 2-х кратный минимальный размер заработной платы, оставшаяся задолженность будет списана.

Постановлением Правления Национального Банка РК №107 от 31 мая 2018 года утверждена программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25. Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи».

Что такое «7-20-25»?

«7-20-25» - ипотечная программа, действующая на территории Республики Казахстан. Программа разработана в рамках реализации задач первой инициативы «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи», озвученной в Обращении Елбасы Нурсултана Абишевича Назарбаева к народу «Пять социальных инициатив Президента».

«7-20-25» - это социальная программа для граждан Республики Казахстан, которая предоставляет новые возможности улучшения жилищных условий для каждого казахстанца с доступными условиями кредитования.

Впервые в Казахстане принята жилищная программа, рассчитанная исключительно на первичный рынок от застройщика, которого участник программы выбирает сам.

Оператором программы «7-20-25» является АО "Казахстанский фонд устойчивости".

Кто может участвовать в программе?

Жилищный заем выдается в национальной валюте, а право на участие в программе имеет любой казахстанец, имеющий доход от трудовой и (или) предпринимательской деятельности, а также не имеющий жилья на праве собственности.

Почему программа «7-20-25» является выгодной?

Программа «7-20-25» на данный момент является выгодной ипотечной программой с низкой процентной ставкой вознаграждения по займу – 7% (ГЭСВ - 7,2%), размер первоначального взноса определен в размере от 20% от стоимости жилья (максимальная стоимость жилья — 25 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы (включая пригородные зоны), Актау, Атырау, Шымкент, 20 млн тенге для г. Караганда и 15 млн тенге для других регионов), срок погашения займа увеличен до 25 лет. С заемщика не взимается комиссии за предоставление и обслуживание займа.

А также страхование залогового имущества и жизни заемщика не является обязательным, при необходимости страхования, все расходы должен брать на себя банк, который выдает заем.

Для получения займа по программе «7-20-25» физическое лицо должно соответствовать следующим требованиям:

Гражданство Республики Казахстан
Отсутствие на территории Республики Казахстан жилья на праве собственности
Наличие постоянного подтвержденного дохода от предпринимательской или трудовой деятельности
Отсутствие ипотечных кредитов

Банки-партнеры программы "7-20-25"

Каждый желающий получить заем в рамках программы «7-20-25», может обратиться в Банки-партнеры, с которыми АО «Казахстанский фонд устойчивости» имеет соглашения о сотрудничестве:

В программе могут принять участие все вкладчики Банка с обязательными накоплениями в виде жилищных строительных сбережений на сберегательном счете в Банке в сумме не менее 500 000 (пятьсот тысяч) тенге в момент подачи заявления на участие в Программе «Свой дом».

Возможность приобретения жилья по ценам ниже рыночных
Нет требований по отсутствию жилья для участия в Программе
Отсутствие требований к вкладчикам по обязательной двухлетней регистрации по месту приобретаемой недвижимости по г.г. Нур-Султан и Алматы
Личное участие вкладчиков Банка в выборе объекта строительства
Возможность покупки жилья вкладчиком Банка через долевое участие в жилищном строительстве
Получение займов на приобретение жилья по ставкам кредитования от 3,5% до 9,5% годовых

жилищные займы при накоплении в течение минимум 3 лет 50% и выше от стоимости приобретаемой недвижимости и достижения необходимого размера Оценочного показателя – 16%;
Ставки вознаграждения:
жилищные займы (выдаются при условии накопления в течение трех лет 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, а также достижения установленного значения Оценочного показателя) – от 3,5% до 5%;
Промежуточные займы при накоплении от 50% от стоимости приобретаемой недвижимости – от 7%;
Предварительные займы (при наличии свободных средств в Банке) при накоплении от 20% от стоимости приобретаемой недвижимости – 7 %

необходимо зарегистрироваться в Личном кабинете в Интернет-банкинге online.hcsbk.kz
в соответствующем разделе подать заявку на участие в Программе «Свой дом»
принять участие в голосовании за предложенный Объект строительства
пройти процедуру определения платежеспособности (квалификации)
ознакомиться с результатами распределения жилья
пройти процедуру бронирования (при требовании Застройщика) жилья
пройти процедуры, связанные с оформлением кредита и приобретением жилья

Первоначальный взнос при промежуточном займе не менее 50%

Первоначальный взнос при предварительном займе 20-50%

Полная жилищная выплата

Буду пополнять депозит

Ежемесячные взносы не требуются

Срок накопления/срок предварительного займа, мес:

Максимальная сумма займа 10 000 000 тенге

Жилищный заём

Для того, чтобы получить жилищный заем по ставке от 3,5% до 5% необходимо выполнить следующие условия:

В течение 3-х лет регулярно пополнять депозит — платежная дисциплина влияет на сроки выдачи займа
Накопить 50% от стоимости приобретаемого жилья — остальную часть Банк выдаст в виде жилищного займа на приемлемый для Вас срок.

Сумма накоплений :
0 ₸

Сумма займа :
0 ₸

Минимальный период накопления — 3 года;
Минимальная сумма накоплений — 50% от суммы приобретаемого жилья;
Достижение необходимого значения коэффициента платежной дисциплины – минимальное значение – 16
Подтверждение платежеспособности

В размере разницы между договорной суммой и накопленными жилищными строительными сбережениями.
Минимальная сумма — без ограничений.
Максимальная совокупная сумма на одного заемщика 100 млн. тенге

3,5-5 процентов годовых, в зависимости от срока накопления, годовая эффективная ставка — от 3,6% до 6,2%.
Фиксированныя, в течение всего действия договора

Приобретаемая недвижимость
Недвижимость, находящаяся в собственности заемщика или вещного поручителя
Собственные накопленные жилстройсбережения
Накопленные жилстройсбережения 3-го лица

График платежей

Период	Ежемесячный платеж	Проценты	Основной долг	Остаток задолженности

Сумма накоплений :
0 ₸
Сумма жилищного займа :
0 ₸
Срок жилищного займа :
0 мес
Платеж по жилищному займу :
0 ₸/мес

В рамках государственных Программ и Программы "Свой дом", Банк продолжает выдавать предварительные жилищные займы.

Минимальная сумма накоплений на момент выдачи предварительного займа – 20% от стоимости жилья.

В период пользования предварительным жилищным займом заемщик погашает только вознаграждение по займу и одновременно осуществляет взносы на свой депозит до достижения 50% от договорной суммы.

По истечении срока накопления выплачиваются накопленные сбережения и жилищный заем, которые направляются на погашение предварительного жилищного займа

Условия

Сумма займа	В размере договорной суммы, минимальная сумма займа – 500 МРП, максимальная — 45 млн. тг.
Срок займа	От 3 лет до 8 лет, в зависимости от выбранной тарифной программы
Обеспечение по займу	Собственные накопленные жилстройсбережения и Приобретаемая недвижимость в виде квартир в многоквартирных домах/Недвижимость в виде квартир в многоквартирных домах, находящаяся в собственности заемщика или вещного поручителя / Накопленные жилстройсбережения 3-го лица/Накопления, поступающие в будущем.
Валюта займа	Тенге
Погашение займа	Ежемесячно. Погашение с отсрочкой платежа по основному долгу до срока получения основного жилищного займа. Погашение вознаграждения по займу осуществляется с одновременным накоплением сбережений.

График платежей по жилищному кредиту

Период	Ежемесячный платеж	Проценты	Основной долг	Остаток задолженности
Период	Ежемесячный платеж	Проценты	Основной долг	Остаток задолженности

Промежуточный заём

Промежуточные жилищные займы предназначены для тех случаев, когда у вас нет возможности ждать несколько лет, что бы купить жилье, при этом вы уже накопили 50% от его стоимости

Для получения промежуточного жилищного займа необходимо открыть вклад в Банке с минимальным 3-летним сроком и внести 50% от стоимости жилья.

Сумма промежуточногозайма составит 100% от стоимости приобретаемого жилья

По истечении 3-х лет остаток долга по промежуточному займу будет погашен за счет Ваших сбережений, а так же выдачи жилищного займа.

Выберите наиболее подходящий для Вас способ погашения промежуточного займа:

Ипотека - единственная возможность для миллионов казахстанцев жить в собственной квартире, поэтому спрос на этот вид банковских услуг будет всегда. Условия выдачи ипотечного кредита в казахстанских банках разные, но есть некоторые нюансы, о которых необходимо знать каждому заемщику.

В какой валюте брать ипотеку?

Казахстанские банки самостоятельно выбирают валюту выдачи ипотечных займов. Таким образом, некоторые БВУ кредитуют население только в долларах США, единичные банки выдают ипотечные займы только в тенге, остальные — кредитуют как в тенге, так и в долларах США. Есть предложения и в евро.

Почему важно обращать внимание на валюту кредитования? Привязка к валюте предполагает ежемесячные платежи именно в той валюте, в которой вы взяли кредит. Это правило касается также первоначального взноса, а в некоторых случаях — и оплаты комиссий. Хотя часть банков допускает возможность смены валюты через определенный срок (чаще всего — год после выдачи кредита).

Актуальные условия выдачи ипотеки на июль 2016 года можно узнать здесь.

— Существует универсальное правило: если у вас долларовые доходы, то вы можете брать ипотеку в долларах, если тенговые, то ищите кредит в тенге, — говорит директор агентства по недвижимости «Столичное» Жани Турысов. — Но я бы рекомендовал не смотреть на авторитет банка, а искать те банки, которые дают ипотеку в тенге.

Специалист советует обязательно обращать внимание на тот факт, будет ли в вашем кредитном договоре привязка к курсовым колебаниям. Ведь в этом случае при резком скачке курса банк может инициировать пересмотр условий договора либо автоматически изменить график и размер ежемесячных платежей. Если же курсовой привязки не будет, то вы будете погашать кредит по тем условиям, по которым брали его, на протяжении всех лет.

Комиссии банков за выдачу кредита

В разных банках встречаются разные комиссии. Чаще всего можно встретить следующие виды: за рассмотрение заявки, оформление займа и его выдачу.

Большинство банков требуют деньги на рассмотрение заявки в твердой сумме: от 2 до 10 тысяч тенге. В то же время есть банки, которые вообще не берут комиссию за рассмотрение заявки.

Вторая часто встречающаяся комиссия — за оформление и выдачу кредита — ее размер колеблется от 0,5 до 2,25% от суммы займа. Однако часть банков снижает размеры комиссий либо вообще их отменяет для участников зарплатных проектов.

Также в банках можно встретить комиссии за зачисление денег на счет, за предоставление займа, за оформление кредитной документации, за обналичивание, за изменение техусловий.

Кроме того, банки в обязательном порядке настаивают на комплексном страховании заемщика от несчастного случая и предмета залога; страховании риска утраты права собственности, либо ежегодном страховании имущества как предмета залога.

Как посчитать переплату по ипотеке?

Кредитуясь в банке, вы заведомо должны быть готовы к тому, что вы переплачиваете за жилье, притом немалую сумму.

— Если у вас есть сумма в 50 и выше процентов от стоимости квартиры, то в любом случае не отдавайте банку все, — советует Жани Турысов. — Сделайте минимальный первоначальный взнос, который требуется. Это делается, для того чтобы на оставшиеся деньги купить доллары, и как только произойдет девальвация, перевести эти деньги в тенге и сделать частично-досрочное погашение кредита.

В любом случае при эффективной годовой ставке в 15-16% и кредите, взятом на 10-15 лет, вы переплатите от полутора до двух стоимостей своей квартиры. Поэтому если вы планируете платить исключительно по графику без частично-досрочного погашения займа, квартира действительно обойдется недешево. С другой стороны, уже через несколько лет, если правильно выбрать квартиру, вы будете платить за нее меньше, чем если бы платили за арендное жилье. Этот фактор, пожалуй, один из самых важных в решении «брать — не брать».

Ипотека: банки предлагают дифференцированный и аннуитетный виды платежей

Существуют два вида погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае необходимо на протяжении всего срока выплаты кредита ежемесячно вносить равные суммы. Однако в первые годы большую часть этих денег составят проценты, которые со временем будут уменьшаться, уступая в процентном соотношении основному долгу.

В случае если вы платите ипотеку равными долями, то с годами размер ежемесячного платежа будет уменьшаться.

В то же время при дифференцированном способе погашения размер выплачиваемых процентов будет уменьшаться значительно быстрее, чем в случае с аннуитетом.

— Выплачивая аннуитетом, нужно параллельно откладывать сбережения каждый месяц, чтобы можно было периодически хотя бы минимальные суммы выделять на частично-досрочное гашение, — говорит Жани Турысов. — При этом мы рекомендуем сроки всегда оставлять старыми, уменьшая ежемесячный платеж. При регулярном гашении кредита это даст вам возможность с каждым разом откладывать все больше средств и погашать основной долг перед банком быстрее. Нужно работать над своей суммой — она каждый месяц должна становиться меньше и меньше.

И не забывайте, что за просрочку платежей банк может применить к вам штрафные санкции, то есть начислить пеню.

Как платить за ипотеку меньше?

1. Досрочное погашение

Еще один момент — частично досрочное погашение. Эта возможность, особенно в первые годы, когда проценты по кредиту максимальны, позволяет быстро и эффективно сокращать не только итоговую сумму переплаты, но и срок кредитования. Правда, многие банки ставят мораторий на частично-досрочное погашение в первый год после выдачи займа, либо взимают штрафные санкции за досрочно оплачиваемую сумму. Есть и те, кто таких ограничений не ставит.

2. Рефинансирование ипотеки

Немногие банки выделяют рефинансирование займов как отдельную программу кредитования. Но здесь необходимо учитывать, что ряд БВУ перестали выдавать ипотечные займы в тенге и вам придется переходить на иностранную валюту. Хотя условия займа зачастую остаются те же. Это касается ставок, сроков, комиссий, возможности досрочного погашения.

Фишка рефинансирования в том, что вы получаете возможность растянуть сроки оплаты либо, по возможности, уменьшить сумму ежемесячного платежа. Но самое важное — уменьшение ставки вознаграждения.

— Нужно ходить по банкам, и пусть они предоставляют новые графики платежей и рассказывают об условиях. Здесь нужно в каждом отдельном случае взвешивать выгоду: время и деньги. Ведь оформление рефинансирования тоже требует затрат и создает некоторые неудобства, — считает директор агентства по недвижимости Жани Турысов.

Подробнее о том, как можно уменьшить ежемесячные взносы, можно прочитать здесь.

Ипотека без подтверждения дохода

Займы без подтверждения доходов готовы выдавать не все банки. Это и понятно — слишком высок риск обзавестись проблемным кредитом. Поэтому если и выдают, то условия кредитования чаще всего намного жестче, чем при обычной выдаче ипотечного займа. Банки либо стараются взять больший первоначальный взнос — не менее 50% от оценочной стоимости квартиры, либо повышают ставку вознаграждения.

Однако эксперты не советуют сегодня пользоваться этим инструментом, рекомендуя делать минимальный первоначальный взнос и копить на частично-досрочное погашение.

Идеальный заёмщик

Чтобы наверняка получить ипотечный кредит, нужно знать, что у каждого банка свои требования к заемщикам. Они касаются возраста и доходов клиентов. Если говорить об ипотеке, то здесь ряд требований расширен, поскольку кредит долгосрочный, а значит, риски банка возрастают.

Идеальным клиентом для банка в этом смысле будет гражданин Казахстана в возрасте от 21 до 48 лет. Максимальный возраст зависит от срока, на который вы хотите оформить ипотеку: банки требуют вернуть кредит до выхода на пенсию. И чем вы моложе, тем больше шансов привлечь в созаемщики родителей, которые также не должны достигнуть к моменту полного погашения займа пенсионного возраста. Молодой человек должен работать на одном месте не менее полугода, а лучше дольше и получать не менее 100-150 тысяч тенге на руки. Помимо этого, в вашу пользу будет говорить идеальная кредитная история — кредиты, выплаченные без просрочек.

Информационная служба kn.kz

Нужна ипотека в Караганде? Условия программ Жилстройсбербанка, Сбербанка, Банка ЦентрКредит в Центре ипотечного консультирования.

Жилищная проблема в Казахстане — одна из самых острых, и это уже давно не секрет.

Дороговизна квадратных метров и низкие реальные доходы населения растягивают полноценное накопление денег на заветную квартиру на долгие годы, которые пройдут под знаменем жесткой экономии. Немногие готовы так ограничивать себя и свою семью. Это во многом объясняет, почему ипотека так популярна среди казахстанцев.

Как изменилась ипотека в Казахстане?

На самом деле, ипотечное кредитование — очень серьёзный инструмент казахстанского рынка недвижимости. Темпы выдачи ипотеки оказывают влияние даже на цену жилья. Когда нет покупателей с банковскими займами на руках, то и стоимость квадратного метра стремится вниз.

Однако переход на свободно плавающий курс тенге и наступивший кризис подтолкнул многие банки к ужесточению требований к потенциальным заёмщикам. К примеру, некоторые банки прекратили кредитовать в тенге, не дают ипотеку на квартиру, находящуюся на первом или последнем этаже и так далее. Брать или не брать кредит на таких условиях, каждый выбирает сам.

С другой стороны, государство оказывает посильную помощь тем, кто уже однажды взял ипотеку в долларах, не думая о последствиях, и «прогорел». Ещё летом была запущена программа рефинансирования займов на достаточно выгодных условиях, которая должна помочь проблемным ипотечникам.

А благодаря последним поправкам в законодательстве ограничены предельные размеры штрафов по ипотеке и установлена очередность погашения долга при недостаточности платежа. Сначала деньги нерадивого заёмщика будут идти на погашение основного долга, потом — на проценты, а штрафы и издержки будут оплачиваться в последнюю очередь. Кроме того, желающему взять ипотеку в долларах придётся предоставить банку справку о том, что он получает зарплату в американской валюте. Также запрещены скрытые комиссии, а условия ипотечного договора могут меняться только в сторону их улучшения. Озвученные изменения касаются тех, кто уже относится к категории проблемных ипотечников, и людей, только собираются покупать жильё с помощью кредита. Выгодно или нет теперь брать ипотеку? Однозначно ответить сложно.

Этапы покупки

Этап 1. Найти квартиру

В банк обращаются, когда квартира найдена, а продавец готов ждать те 2-3 недели, пока покупатель будет оформлять ипотеку. Однако если вы находитесь в процессе поиска жилья, то банк может дать общую информацию, которую тоже полезно изучить и взвесить все за и против.

Плохо то, что потенциальные продавцы пока неохотно идут на условия покупки жилья в ипотеку — тут поможет ваше умение договариваться и искать. При этом нынешняя ситуация в стране, когда живых денег в нужном объеме у большинства покупателей просто нет, делает ипотечный кредит чуть ли не единственным условием быстрой продажи жилья. Но и многие продавцы не знают, продать квартиру сейчас или подождать.

Этап 2. Одобрение банка

Здесь тоже есть свои нюансы. Требования казахстанских банков, предъявляемые к залоговому жилью, сильно зависят от самого банка и специфики региона: как правило, квартиры должны находиться в центре города, быть пригодными для жилья, иметь коммуникации и т.д. Дать четкий ответ банк сможет после непосредственной оценки жилья, степени его износа. Так, например, Жилстройсбербанк Казахстана не принимает в качестве залоговой недвижимости саманную и каркасно-камышитовую жилую недвижимость.

Так, Расул Рысмамбетов (PR-служба «Народного банка») отмечает:

— В залог принимаются жилые здания с каменными, кирпичными, крупнопанельными, крупноблочными стенами, а также со стенами облегченной кладки и здания со стенами деревянными, из бруса, шпальные, шлакоблочные и шлаколитые с нормативным сроком службы в зависимости от материала стен.

Кроме того, эксперт добавляет, что не принимаются в качестве предмета залога объекты недвижимости, у которых к окончанию срока кредитования нормативный срок службы превышает 80%. Нормативный срок службы прописан в СНИПах.

Требования казахстанских банков, предъявляемые к залоговому жилью, сильно зависят от самого банка и специфики региона: как правило, квартиры должны находиться в центре города, быть пригодными для жилья, иметь коммуникации и т.д.

Так, в Астане и Алматы не даются кредиты на жилье в зданиях, которые отстроены раньше 1960 года. Многоэтажные дома должны быть не старше 1950 года. Не принимаются в качестве залога следующие постройки:

дома из облегченных материалов;
дома без коммуникаций;
дома в неудовлетворительном состоянии.

Например, в Караганде кредиты не даются на жилье следующего типа:

дома, отстроенные ранее 1970 года;
квартиры в бывших общежитиях;
в домах коридорного типа.

Если клиент планирует приобрести в ипотеку частный дом, то банк очень щепетильно оценивает его состояние: есть много нюансов, по которым дом может быть отклонен как залоговое имущество:

дом не должен быть в аварийной ситуации;
степень износа не более 40-50%;
должны быть проведены все коммуникации;
дом должен быть отдельностоящий;
саманные, щитовые и дома из бруса старше 10-15 лет банки не рассматривают.

Этап 3. Сбор денег на первоначальный взнос

Для ипотеки обязателен первоначальный взнос. Какой процент от суммы нужен потенциальному ипотечнику? Так, опытные риелторы говорят, что минимальная сумма такого взноса сегодня составляет порядка 10% от суммы всего займа.

В конце статьи можно ознакомиться с актуальными на сегодня данными по размеру взноса, ГЭСВ, сроку кредитования и комиссиям в ряде банков и решить, стоит ли брать кредит в том или ином БВУ.

Если вы рассчитываете на ипотеку без первоначального взноса, то нужно иметь хороший доход либо предоставлять дополнительный залог в виде депозита либо недвижимости, к которой банк также предъявляет свои требования.

Этап 4. Подтверждение платежеспособности

Банк тщательно исследует финансовые возможности на соблюдение следующего условия: общий доход должен быть таким, чтобы ежемесячные выплаты по ипотеке не превысили 50% заработка. Например, при ипотечном платеже в 60 тыс. тенге заработная плата должна составлять не менее 120 тыс. тенге.

Если доходов недостаточно, то банк, если он заинтересован в кредитовании, может предложить несколько вариантов платежей.

— Когда потенциальный клиент не имеет достаточного объема заработной платы и при этом состоит в браке, а его супруга или супруг достаточно зарабатывают, то их можно привлекать в качестве созаемщика — говорит банковский служащий Айжан Абенова. — Банк рассматривает доходы обоих супругов, рассчитывает расходы на детей, на ведение хозяйства и другие расходы. Здесь все индивидуально, при этом платежеспособность остается главным фактором при выдаче ипотечного кредита.

Бывает, что у человека нет созаемщика. Что делать? В таком случае сам банк может предложить представить в качестве дополнительного залога имеющееся жильё и прочее ценное имущество. Этот же имущественный залог может рассматриваться в качестве первоначального взноса, но в таком случае оценочная стоимость его должна быть не менее 30% цены покупаемого жилья. Понятно, что каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Этап 5. Сбор документов

АО «Евразийский банк» представил нам минимальный пакет документов для оформления ипотеки. Итак, в него вошли:

удостоверение личности клиента и владельца недвижимости (как вариант — паспорт);
адресная справка (удостоверение регистрации по постоянному месту жительства);
документ, подтверждающий семейное положение владельца недвижимости и клиента;
справка о доходах с места работы клиента за последние 6 месяцев (другой документ, подтверждающий доходы за последние полгода);
правоустанавливающие, идентификационные документы на приобретаемую/продаваемую недвижимость;
отчет по результатам оценки жилья от независимого специалиста-оценщика.

Этап 6. Проверка жилья на юридическую чистоту

При покупке жилья в ипотеку есть один существенный плюс: клиенту не нужно беспокоиться о законности сделки, об отсутствии юридических проблем с квартирой — жилье проверяется банками на наличие незаконных моментов.

Этап 7. Получение гарантийного письма

Такая процедура нужна для продавца: логично, что он хочет быть уверен в получении денег. Это делается следующим образом. Продавец ставит в кадастровой справке свое ограничение, а при получении суммы он пишет у нотариуса заявление, что она получена. Это заявление передают в ЦОН, который и снимает кадастровое ограничение. Банк дает гарантийное письмо, которое подтверждает, что при заключении договора купли-продажи он предоставляет определенную сумму.

Этап 8. Заключение договора купли-продажи

После того как гарантийное письмо получено, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи с помощью нотариуса. Если регистрация произойдет через ЦОН, то она требует времени — как правило, до 5 рабочих дней. Есть и другой вариант — онлайн-регистрация у нотариуса.

Этап 9. Онлайн-регистрация (новая возможность)

Так, опишем подробнее эту процедуру. Занимает она не более 1 дня. У нотариуса должна быть установлена единая нотариальная система ЕНИС с интеграцией с государственной базой данных регистра о недвижимости ГБРН.

Регистратору специалист отправляет необходимые данные, который ставит электронную подпись, если с документами все в порядке. После постановки подписи регистрация завершена. Сроки уже не зависят от банка — после того, как он дал гарантийное письмо, наступает момент ожидания акта купли-продажи и вышеописанной регистрации.

Этап 10. Последние действия

После заключения договора купли-продажи и регистрации сделки (получение заявления от нотариуса), клиент открывает счет и осуществляет взнос комиссии. Тем временем, банк готовит договоры, которые будут подписываться клиентом.

Этап 11. Очень важно! Чтение мелкого шрифта

Специалисты единодушны: внимательно изучайте документы банка, на которых планируете поставить подпись. В них всегда прописываются нюансы сделки — права, обязанности, размеры выплат, комиссий и выходы из непредвиденных ситуаций.

Совет: читайте все, что написано мелким шрифтом! Именно в таких абзацах содержатся все щекотливые, интересные для клиента моменты.

Также важно определиться с годовой эффективной ставкой (ГЭС) — она покажет вам реальную стоимость кредита, и чаще всего разительно отличается от разрекламированной, которая вас и привлекла. Оцените все риски и возможности. Чтобы узнать ГЭС, нужно затребовать ее у банка и опять же — внимательно изучить договор.

Этап 12. Получение кредита

После того, как все документы оформлены, то нужно выбрать способ получения суммы: выдача до регистрации договора залога или после регистрации. Получение «до» занимает 1 день, «после» - 5 рабочих дней, пока не произойдет регистрация в ЦОНе. Однако если регистрация прошла онлайн (через портал egov.kz), а выбран метод получения средств до регистрации, то процедура продлится порядка 10 рабочих дней.

Дополнительные расходы при оформлении кредита

Страховка на жилье

Существует обязательное страхование залоговой недвижимости, а также страхование от несчастного случая. Если происходит страховой случай, то банк обязуется возместить стоимость жилья или же предоставляет новое. Средняя сумма ежегодного страхования равна 0,7% стоимости займа. Поэтому специалисты советуют: ищите банка, где суммы по страховке выплачивает не клиент, а сам банк, так как суммы выходят не маленькие.

Комиссии

Все комиссии должны быть отражены в договоре займа, но их перечень вариативен у каждого банка в отдельности. Примеры комиссий:

за организацию займа;
по открытию счета;
за обналичивание денег.

Важно! Если предоставляется низкая ставка по кредиту, то стоит насторожиться: банк, скорее всего, компенсирует этот момент при помощи высоких комиссионных начислений.

Виды платежей

Так, обычно по ипотеке выплаты происходят ежемесячно. Могут быть случаи отсрочки. Сумма платежа состоит из 2 частей — основной и суммы вознаграждения банку. Понятно, основной долг — это сумма, которую клиент взял для покупки. Есть два метода погашения — аннуитетный и дифференцированный (называют также выплатой равными долями). У каждого свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Дифференцированный платеж

Выбирая дифференцированный способ выплат, всю сумму кредита вам разделят на равные доли, учитывая срок и периодичность погашения (раз в день, месяц, квартал). В дату платежа вы выплачиваете часть суммы основного долга и проценты. Процент будет начисляться на остаток основного долга: т.е. по мере погашения кредита сумма вознаграждения постепенно уменьшается.

Аннуитетный платеж

То, что всех интересует: переплата и досрочное погашение

Сумма переплаты зависит не только от ставки и комиссии, но и от срока договора. Специалисты рекомендуют 10 лет: тогда вы переплатите сумму в 2 раза, не считая случаев, если был выплачен первоначальный взнос более 50% от стоимости жилья.

Совет! Уточните, есть ли штрафы за досрочное погашение — если материальное состояние улучшится, у вас будет возможность выплатить кредит быстрее. Будет обидно, если придется переплачивать по штрафным санкциям.

Советы ипотечникам

Проанализируйте банки и их ипотечные программы. В расчёт необходимо брать всё — первоначальный взнос, ГЭСВ, комиссии и штрафы за досрочное погашение или просрочку и даже отзывы бывших или настоящих клиентов банка.
Договоритесь с продавцом о цене квартиры по фиксированному курсу, чтобы в случае валютных скачков она внезапно не изменилась.
Выберите способ, с помощью которого вы будете рассчитываться с продавцом. Может быть, это наличный или безналичный расчёт, или вы захотите воспользоваться услугами банковской ячейки. Возможно, что у продавца будут какие-либо пожелания. Если расчёт будет производиться, например, в долларах, нужно, чтобы оба участника сделки участвовали в покупке валюты. Иначе могут возникнуть претензии по поводу фальшивых купюр.
Проверьте квитанции по коммунальным платежам бывшего владельца, чтобы на квартире не висело долгов, убедитесь в том, что соседи, с которым вам предстоит жить в одном доме, адекватные люди.
Посмотрите техпаспорт квартиры, чтобы исключить неузаконенную перепланировку.
Запаситесь терпением. Оформление ипотеки — ответственный момент, который потребует концентрации внимания. Не нервничайте, чтобы не потерять важный документ или не упустить какой-нибудь важный пункт в ипотечном договоре.

Условия ипотечных программ казахстанских банков

Банк

Срок займа, лет

Первоначальный взнос

Ставка вознаграждения

Комиссии

От 30%; 0% — при наличии дополнительного залога.

От 5% — при покупке жилья на первичном рынке в Астане.

Комиссии рассчитываются в зависимости от суммы и срока займа. Например, при займе 7 млн на 10 лет — 1,25% (87 500 тг).

От 30% либо 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 19%, без комиссии — от 20%. (ГЭСВ — от 21,8%).

3% от суммы займа или 0%

От 30% либо 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 23% (ГЭСВ — от 28,6%), без комиссий — от 26,5% (ГЭСВ от 30,77%).

За выдачу займа — 3,5% от суммы займа. За организацию — 0,5% от суммы займа.

От 6 мес. – 15 лет

От 20% или 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 21% (ГЭСВ от 23,6%), без комиссии — от 22,5%.

За организацию займа 1,5% либо 0% от суммы займа.

От 20% или 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 14%, (ГЭСВ — от 15,8%), без комиссий — от 20%.

За зачисление денег на счет клиента – 1% от суммы кредита либо 0%.

От 15% или 0% при наличии дополнительного залога.

За организацию займа — 1,99%,

для участников зарплатного проекта — 0,49%.

От 30% или 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 13,6% (ГЭСВ от 16,1%), без комиссии — от 19,0% (ГЭСВ от 20,8%).

За организацию займа — 0,7% от суммы кредита, единовременно, для держателей зарплатных карт Сбербанка — 0%.

За выдачу займа — 2% от суммы кредита либо без комиссий.

От 40%, или 0% при наличии дополнительного залога.

С комиссией — от 17,5% (ГЭСВ — от 19,3%), без комиссии — 24,5% (ГЭСВ — от 27,5%).

За оформление — 1% от суммы займа либо 0%.

40% от стоимости недвижимости или 0% при предоставлении дополнительного залога.

С комиссиями банка — от 20% годовых (ГЭСВ от 23,8%), без комиссий — от 23,5% годовых (ГЭСВ от 26,6%).

За организацию займа — 2,6% от суммы займа либо 0%.

30% или 0% при предоставлении дополнительного залога.

С комиссиями от 23%, без комиссии от 36%.

За предоставление займа 2% или 0%.

30% от стоимости недвижимости, или 0% при предоставлении дополнительного залога.

С комиссией — от 19% годовых (ГЭСВ от 21,3% годовых), без комиссии — от 21%.

За организацию займа — 2%, 0,2% — за страхование либо без комиссий.

50% от стоимости жилья

Промежуточный заем — от 8,9%, жилищный заем — от 4%.

Размер комиссии для заключения договора о жилстройсбережениях составляет 0,55% от договорной суммы. Комиссии уточняются при оформлении типа займа.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: