Как построить дом без денег в кредит

Обновлено: 28.04.2024

Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 6,1% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 12 млн рублей.

Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.

Что это за программа

Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях. В отличие от семейной ипотеки под 6% и льготной ипотеки под 6,5%, никаких постановлений правительства для льготных кредитов на строительство нет.

Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».

Требования к дому и участку

Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.

Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.

Вот каким требованиям должен соответствовать дом:

Общая площадь — от 70 до 300 м².
Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
Коммуникации подведены или предусмотрены проектом: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
Санузел с сантехникой — в наличии или по проекту.
Дом пригоден для проживания круглый год.
Оформлена обязательная страховка.

Отдельные условия установлены для земельного участка:

Размер — не более 4000 м², то есть до 40 соток.
Земля в собственности. Аренда не подойдет.
Категория — земли населенных пунктов.
Вид использования — размещение или эксплуатация жилого дома с правом постоянного проживания.
Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.

Жилой дом должен строиться по договору подряда, а не своими силами. И заключить такой договор нужно не с кем захочется, а с организацией из списка партнеров банка. Правда, этого перечня на сайте банка нет — нужно уточнять персонально для своего региона.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Требования к заемщикам

Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:

Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.

Сумма кредита и первоначальный взнос

Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:

для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей;
для других регионов — 6 млн рублей.

Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал. Если внести минимум 35%, понадобится меньше документов для оформления ипотеки.

Срок кредита — от 3 до 20 лет. Договор нужно заключить до 30 июня 2021 года.

Ставка для семей с ребенком составит от 6,1%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта. Или для тех, кто согласен подтвердить доход выпиской из ПФР с помощью подтвержденной записи на госуслугах.

Если детей нет, кредит все равно можно взять, но ставка будет от 8,6%. Первоначальный взнос и срок кредита тоже изменятся. Это уже не льготная ипотека, а обычный кредит на строительство дома.

Налоговый вычет при строительстве дома

Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.

Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.

Как взять кредит на строительство дома

Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.

Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:

Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи:

Только на первый взгляд эта история про то, как построить дом на одну зарплату и быстро перевезти семью из съемной квартиры. На самом деле она про «как двигаться против течения жизни и выстраивать свое личное русло, а не изгибаться под каждый поворот судьбы». «Вы шаг за шагом, гвоздик за гвоздиком вытягиваете уверенную победу над сложившимися жизненными преградами!» - писали на FORUMHOUSE герою этой статьи Андрею (ник frog555). Андрей строил свой небольшой дом еще в 2015 году, но нам кажется правильным рассказать об этом сейчас. Его ситуация была похожа на ту, в которой многие оказались в прошлом году: грянул кризис, все материалы подорожали вдвое, доходы упали, сбережений нет. Но он достроил дом, хотя иногда приходилось приезжать на стройку на велосипеде – денег не было даже на бензин.

И из простого можно сделать красиво и изысканно. За деньги и дурак построит.

Ничего не предвещало

В начале истории frog555 с женой и двумя детьми снимал квартиру в Карелии и мечтал о даче. Он подсчитал: если жить там хотя бы с мая по декабрь, выйдет приличная экономия на аренде. Перерыл весь интернет, купил вот этот участок в восемь соток, и в свой первый в жизни строительный сезон построил баньку, сделал детскую площадку, сколотил сарай для инструментов (все это на зарплату за вычетом кредита).

В следующем сезоне взял еще один кредит, чтобы построить двухэтажный каркасный дом 6х6.

Строить он решил бюджетно, винтовые сваи выходили слишком дорогими, и Андрей сделал так:

Вырыл ямки 100х100см и 60 см в глубину, уложили геотекстиль, утрамбовал песок, засыпал щебень и залил сверху небольшие блоки.

frog555 – военный, а к профессиональной дисциплине и самоорганизации у него прилагаются кипучая энергия и упорство. Он строил дом и одновременно делал большую песочницу с качелями и тарзанкой для детей, заливал бетонные дорожки, высаживал деревья, обшивал баню. Везде, где можно, использовал б/у материал. К осени временно обернул построенный каркас дома веторзащитой, чтобы не снесло ветром, накрыл крышу профнастилом. План был: с каждой зарплаты покупать по пять-шесть панелей ОСП и постепенно обшить дом. Зимой работать было тяжелее, но дело потихоньку шло и так бы и дошло до победного конца.

Но тут грянул кризис.

Участник FORUMHOUSE Цены на все взлетели, в том числе на ОСП (в 2015 году – с 539 рублей до 750 рублей).

Для человека с двумя детьми и двумя кредитами такие цены означали одно: никаких ОСП. И frog555 решил, что обобьет дом старой шпунтованной доской; обработает ее электрорубанком – будет выглядеть, как новая.

И еще надо было менять на что-то утеплитель и вагонку: что ж, изнутри дом будет отделан такой же доской (покрасить – и получится не хуже блокхауса), а вместо минваты будут старые добрые опилки.

За два пандемийных года многие люди пересмотрели свои ценности: социологи говорят, что главным для россиян (после здоровья) стало улучшение жилищных условий – а для большинства это покупка индивидуального дома. Исследования, которые проводили в это время в Москве, выявили поразительное: даже лоджия или балкон в квартире снижают уровень стресса почти в два раза. А уж как тогда снижет стресс собственный дом с земельным участком! Намучившись на карантине в человейниках, о стройке задумались даже самые убежденные горожане – но как строиться, когда доходы упали, цены на материалы взлетели и продолжают расти? Где взять деньги на стройку, какие программы реально работают, какой кредит выгоднее и что делают в такой сложной ситуации пользователи FORUMHOUSE, рассказывает эта статья.

Как построить дом, если в бюджете стройки ноль рублей – опыт участников FORUMHOUSE, предложения и подводные камни банковских программ.

Все хотят дом, но…

В новой реальности, когда жить в густонаселенном городе стало опасно для жизни, офисных сотрудников поголовно переводят на «удаленку», а скоростной интернет есть в самой глухой деревне, мечтать о жизни за городом стало большинство россиян.

Когда в стандартной квартире не «просто ночуешь», а еще и работаешь, и тренируешься, и учишься, психологическое напряжение становится просто невыносимым. Труднее всего пришлось людям в маленьких квартирах и студиях. Жители крупных городов ринулись скупать загородную жилплощадь любого формата, включая таунхаусы. Эксперты объясняют это вот чем:

Появились государственные программы, которые позволяют купить загородную недвижимость на льготных условиях;
Границы закрылись, и у людей освободились средства, которые раньше потратили бы на отдых и путешествия;
Банковские вклады стали совсем невыгодными. В 2020 году в десяти крупнейших банках нашей страны максимальная ставка по депозитам опустилась с 6% до 4,49% годовых. По данным аналитического центра ЦИАН, люди стали рассматривать покупку недвижимости, как наиболее надежный способ сохранить деньги. А если недвижимость, то дом.

Хотите жить нормально – стройте дом. Мне страшно даже смотреть на человейники, прожил в доме полжизни и теперь не могу в квартире находиться больше часа, от мамы убегаю, даже чая не выпив. Соседи, будто в коммуне живешь, квартплаты – за что только с народа деньги выколачивают…

Все хотят стройку, но…

Покупать стройматериалы зимой, вот прямо сейчас, до начала сезона;
Закладывать в смету еще 20% от ее стоимости.

Осталось понять, как построить дом без денег. Или – где взять деньги.

Брать потребительские кредиты

На FORUMHOUSE есть раздел, где общаются люди, которые строят дома на денежные средства банков. Они считают, что ипотека на строительство дома, даже не льготная, лучше, чем потребительские кредиты.

Ставки потребительского кредита сравнимы с ипотечными, но сроки (а стало быть, и размер ежемесячной выплаты) нет.

Лучше взять ту же сумму, растянуть ее на 15 лет, и при возможности платить больше каждый раз, чем взять на минимальный срок и трястись, что тысячи на платеж не хватит.

И еще: ставки сейчас сравнимы, но ипотечные все-таки пониже, и ипотеку можно гасить средствами из МСК – материнского (семейного) капитала, а обычный потребительский кредит нельзя.

Но люди успешно строятся и на потребительские кредиты. FORUMHOUSE рассказывал историю Павла (ник на нашем сайте PavelZaripov), который построил кирпичный дом поэтапно, сначала на средства от продажи гоночной машины, потом на потребительские кредиты. Когда в кассе стройки денег не было совсем и ему писали «как-то грустно», он отвечал, что грустно – смотреть в глаза жене, когда ютишься с детьми в крошечной квартирке. Но правда и то, что такой способ финансирования стройки был для него огромным и непрерывным стрессом. Ссылка на историю – в конце статьи.

Классическая ипотека на постройку индивидуального дома

Деньги могут дать и на 30 лет, но на довольно невыгодных условиях, с ипотекой на квартиру не сравнить: первый взнос – 20-25%; процент начинается от 8,5%, банки практикуют индивидуальный подход к клиентам, многое зависит и от характеристик дома, и от того, как им оценивается заемщик. Процент снижают, если:

Заемщик готов внести большую часть суммы в виде первоначального взноса;
Берет кредит на небольшой срок;
Заемщик – зарплатный клиент банка;
Заемщик оформляет страховку жизни и здоровья.

Банком в обеспечение кредита оформляется имущество: квартира, участок (требуется оценка аккредитованной банком организацией), но оно должно превышать стоимость сметы: кредит дают на сумму 75% от стоимости сметы или залогового имущества.

Вот несколько историй наших пользователей, которые брали такие ипотеки.

Stronich брал кредит по ставке 13,5% (это было несколько лет назад), в залог предоставил право аренды земли, плюс у него был поручитель. Кредит брал на 10 лет, дом по договору построил за три года, зарегистрировал, застраховал и передал банку. Вместо первоначального взноса банк взял у него чеки, подтверждающие, что эта сумма уже потрачена на строительство – действительны чеки за два последних года. Так как земля была в аренде, пришлось получить согласие на передачу аренды в залог от местного департамента по имуществу.

У пользователя FORUMHOUSE с ником pryankov участок был в собственности, без построек, он и пошел в залог банку. Из списка оценщиков, предоставленных банком, pryankov выбрал самого дешевого и через день после обращения получил готовую оценку.

У меня оцененная стоимость земли (вернее 75% от стоимости) была больше, чем сумма кредита, поэтому кроме земли никаких залогов и страховок не надо, а если бы было бы меньше, то построенный дом тоже в залог и его тоже страховать.

Страховку потребовалось сделать только на титульного заемщика (1% от суммы кредита), еще нужно было разрешение на строительство (сейчас это уведомление) и смета. У Pryankov смета подробно описывала только фундамент и коробку с крышей и окнами, и ее все равно одобрили, без инженерных коммуникаций и финишной отделки. Дом строила фирма (многие утверждают, что банки охотнее дают деньги, когда дом возводит один застройщик). Наш пользователь перевел строителям аванс из своих средств, 30,5% от сметы и предоставил копию чека в банк. Банк перевел деньги сразу же, как только земля была оформлена в Росреестре на обременение. Впоследствии значительная часть этого кредита была погашена средствами материнского капитала.

Участник FORUMHOUSE c ником Sergpn тоже брал ипотеку на строительство под залог участка. Строил он без привлечения фирмы, смету для банка составлял сам. Он говорит: в банке работают не строители, и чтобы им было понятно, смета должна быть написана просто:

Раздел 1. Фундамент: бетона – столько, арматуры – столько, работы – столько.
Раздел 2. Коробка: кирпич – столько, цемент – столько и т. д.

Деньги Sergpn брал, чтобы завершить уже начатое строительство. 75% от стоимости его участка оценили в четыре миллиона, вместо первоначального взноса он предоставил на два миллиона чеков.

Партнерский материал. Строительство своего дома — это мечта многих жителей душных мегаполисов. И довольно часто можно столкнуться с ситуацией, когда заработок позволяет содержать и обслуживать дом, но нет нужного количества накоплений для единовременной траты. Что делать в этом случае?

Актуальные варианты

Ипотечное кредитование на строящийся загородный дом, квартиру в городе и СТРОИТЕЛЬСТВО дома — это, как выяснилось, абсолютно разные продукты.

Приобретение строящегося дома (таунхауса) по ипотечным программам выгодно банкам. Недвижимость выступает обеспечением сделки и кредитор абсолютно ничем не рискует. В случае прекращения выплат, имущество перейдет банку и уйдет с молотка, а вырученные средства покроют издержки.
Покупка квартиры происходит примерно по той же схеме. Заемщик не владеет в полной мере своей недвижимостью ровно до того момента, пока не погасит задолженность в полном объеме.
Кредит на строительство дома — это отдельная жизнь! Выдать средства на возведение недвижимости, которой еще нет в природе, и не факт что будет — операция более чем рисковая. Далеко не каждый коммерческий банк пойдет на выдачу подобного целевого кредита, если только нет дополнительного обеспечения, которое с лихвой покроет все риски.

Совет: Рекомендуем сначала приобрести участок на свои деньги. Для банка это может выступить гарантией платежеспособности. Некоторые кредиторы допускают использование земельного участка в качестве обеспечения (залога).

Исходя из написанного выше, единственным подходящим вариантом является кредит на дальнейшее строительство.

Реально ли получить кредит на строительство?

Сразу ответим — скорее нет, чем да! В принципе немногие банки оказывают подобную финансовую услугу. Поэтому надеяться на одобрение практически не стоит даже при идеальной истории кредитования и достойном заработке.

Менеджер одного из известных и крупных банков пояснила, что подобные займы — это крайняя редкость. Даже после банковского положительного решения ситуация может стать на стоп: документы на строительство не пройдут многочисленных проверок и одобрение будет отозвано. Это особенности внутреннего банковского регламента, повлиять на его не получится, лучше не пытаться.

Совет: Кредитор потребует официальное разрешение на строительство. Его оформление, по средним меркам, отнимет у заемщика несколько месяцев. Получается, что пока оформляется официальное разрешение, истекает актуальность банковского решения — разрешение есть, а одобрение в кредитовании отсутствует. Если решитесь пойти этим путем, лучше сначала оформить разрешение, а потом обращаться в банк.

Выходит, что получить кредит на строительство невозможно, поэтому стоит рассмотреть другой вариант.

А что если потребительский кредит?

Если вы решили не запрашивать займ на строительство, то перед вами открывается другой путь — потребительское кредитование. Рекомендуем тщательно продумать этот шаг и приступить к реализации.

Первое что потребуется — это смета. В ней необходимо отразить любые расходы, даже самые минимальные и на первый взгляд малозначимые (когда закончите, удивитесь, в какую сумму они могут вылиться). Рассчитать срок строительства и объем вливаний на каждом из этапов.

Совет: Лучше оформить несколько небольших кредитов. Не сразу, а в процессе работ. Не придется выплачивать проценты на большую сумму, потребуется меньше документов, риски отказа минимальны и строительство можно начать сразу после получения денежных средств.

Для изучения актуальных предложений есть финансовый маркетплейс Banklab. С его помощью можно выбрать наиболее выгодные предложения российских кредиторов и подать заявки сразу по нескольким вариантам, что повышает вероятность одобрения.

Когда работы будут на стадии завершения, можно опять обратиться к Banklab за подбором варианта по рефинансированию имеющейся задолженности. Собрать несколько небольших кредитов в один более существенный и уменьшить при этом проценты — наилучший вариант.

Как составить смету

Смета — головной элемент всех работ! Выход за рамки бюджета светит срывом сроков и полной остановкой работ. Для того чтобы этого не случилось, рекомендуем:

Определить для себя какой дом необходим: кирпичный, каркасный, из газо-или пенобетона, из бруса, из бревна и т.д.
Изучить предложения рынка, например форумы и площадки застройщиков.
Ознакомиться с прайсом строительных компаний различного масштаба в зависимости от специализации.
Расписать этапы строительства, опираясь на тип будущего дома. Например, бревенчатый дом возводят в 2 этапа: сначала коробка (фундамент, стены и крыша), затем коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. Между этапами должно пройти время. Бревенчатый дом дает естественную усадку. Начинать отделочные работы до завершения этого процесса — бессмысленно.
Посчитать объем материалов, необходимый для реализации каждого этапа. И произвести предварительный расчет.

Окончательная смета должна включать в себя точную стоимость материалов.

Совет: Рекомендуем найти компании, которые предоставляют широкий выбор материалов для строительства и ремонта и могут обеспечить не только комплексную поставку на ваш объект, но и предложить скидку.

Совет: Рекомендуем обратиться в стороннюю компанию, которая оказывает услуги по сбору и подготовке документации, а также выступает представителем в государственных инстанциях. На менеджера можно оформить доверенность на право регистрационных действий (то есть он сможет только зарегистрировать ваш объект, на совершение других операций у него нет полномочий). И сделать это лучше на этапе строительства, так как процесс займет около полугода.

Начиная с апреля 2021 года программа «Семейная ипотека», в рамках которой можно получить кредит по льготной ставке, распространяется на строительство дома, в том числе с одновременным приобретением участка. Такая возможность есть у семей, где хотя бы один ребёнок родился после 2018 года включительно или есть ребёнок с инвалидностью.

Рассказываем, как семьи с детьми могут оформить ипотеку в СберБанке на строительство жилого дома по ставке 6% годовых.

Условия программы

Сумма — от 300 тыс. до 6 млн рублей (до 12 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области)
Первоначальный взнос от 15%, можно использовать материнский капитал
Срок — от 12 месяцев до 30 лет
Процентная ставка — 6% годовых

В рамках программы можно получить кредит как на строительство жилого дома на имеющемся земельном участке, так и на одновременное приобретение участка и строительство на нём жилого дома. При этом само строительство должно осуществляться по договору подряда с юридическим лицом или ИП.

Обязательным условием является наличие залога. Как правило, на период строительства в качестве обеспечения выступает земельный участок, на котором планируется строительство. Тут есть важный нюанс — сумма кредита не должна превышать 85% от стоимости строительства по договору подряда (совокупной стоимости участка и строительства при одновременном приобретении земли) или залогового имущества.

То есть, если участок стоит 1 млн рублей, а вы хотите взять ипотеку на сумму 5 млн, то этого обеспечения будет недостаточно. Что можно сделать:

Предоставить в залог земельный участок и иное жилое помещение (например, имеющуюся квартиру)
Предоставить в залог земельный участок и привлечь платёжеспособного поручителя

И залог иной недвижимости, и поручительство будет выступать промежуточным обеспечением и после завершения строительства и регистрации ипотеки на построенный жилой дом, обеспечением по кредиту будет дом с участком.

Возможен и третий, более сложный вариант — оформление залога иной недвижимости на весь срок кредитования.

Личный опыт

Анна Тимофеева, в апреле 2022 вместе с мужем взяла семейную ипотеку на строительство дома под залог квартиры

Два года назад купили участок в ипотеку СберБанка по программе «Загородная недвижимость» на стандартных условиях. Обеспечением по кредиту стал участок. В этом году решили оформить уже семейную ипотеку на строительство дома на этом же участке под залог имеющейся квартиры. Узнали у менеджера Домклик, что такая возможность есть, однако на квартиру будет наложено обременение на весь срок кредита. Так как построенный дом неразрывно связан с земельным участком, на котором он построен, то даже после завершения строительства он не может быть залогом по одной ипотеке, а участок — по другой. В итоге оформили сделку при условии, что квартира пойдёт в залог на весь срок кредита. Планируем выйти из ситуации следующим образом — погасить ипотеку на участок, снять обременение и после завершения строительства перенести залог с квартиры на дом и участок.

Оформление ипотеки в СберБанке: пошаговая инструкция

Порядок получения кредита на строительство частного дома по программе «Семейная ипотека» выглядит следующим образом.

Оформление заявки

Для расчёта ежемесячного платежа, суммы и срока ипотеки воспользуйтесь калькулятором Домклик — это поможет определиться с желаемыми параметрами кредитования.

В большинстве случаев решение по кредиту принимается за несколько минут.

Ответ банка вы получите в СМС, по электронной почте и в личном кабинете Домклик .

Рассчитать ипотеку

Подготовка документов по строительству

После получения предварительного одобрения необходимо предоставить проект договора подряда, в котором указываются параметры и стоимость планируемого строительства.

Также в обязательный пакет документов входит уведомление о соответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям. Как его получить:

Помимо этого, вам потребуются документы на участок и/или иной объект недвижимости, предоставляемый в залог (выписка из ЕГРН и договор купли-продажи, дарения, ДДУ или свидетельство о праве на наследство). Дополнительно нужно оформить отчёт об оценке залогового имущества. Его можно заказать на Домклик — как только отчёт будет готов, он отобразится в вашем личном кабинете.

Если ипотека оформляется на строительство дома с одновременным приобретением участка, то также нужно предоставить документы на землю — паспорт продавца, правоустанавливающие документы на участок, выписка из ЕГРН, отчёт об оценке и проект договора купли-продажи.

Подписание кредитного договора

Когда банк рассмотрит документы и одобрит сделку, вы сможете в личном кабинете выбрать удобную дату и время подписания кредитного договора. Также в рамках этого визита подписывается договор залога. На встрече должен присутствовать как титульный заёмщик, так и созаёмщики, а также залогодатели.

При себе нужно иметь паспорта, документы по строительству и залоговому объекту, а также документы, подтверждающие оплату первоначального взноса подрядчику.

Если в качестве обеспечения по ипотеке предоставляется земельный участок и/или иной объект недвижимости, то договор ипотеки необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать через МФЦ. Стандартный срок выполнения запроса — 10 рабочих дней.

Получение кредита

В тот же день всю сумму кредита перечислят на ваш счёт в банке, после чего средства сразу переводятся подрядчику. Заявление на перевод подписывается предварительно вместе с кредитной документацией.

Также напоминаем, что кроме Семейной ипотеки, в СберБанке действует ещё несколько ипотечных программ , в рамках которых можно оформить кредит на покупку земельного участка, строительство или приобретение дома или дачи.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: