Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа в ипотеку
Обновлено: 30.04.2024
Мне 28 лет, и я скоро выйду замуж. С будущим мужем хотим купить собственное жилье. Его родственники предлагают выкупить у них дом за 3 млн рублей, хотя он стоит намного дороже — примерно 6 млн. Скорее всего, родственники захотят, чтобы жилье было оформлено на мужа. Однако ипотеку буду брать я, поскольку муж официально не работает.
Дадут ли мне ипотеку на покупку такого дома?
В ипотечных программах нет прямого запрета покупать жилье у родственников. Если выйдете замуж и не заключите с мужем брачный договор, дом станет совместно нажитым имуществом. Это значит, что даже если по документам дом оформлен только на одного, то на деле он принадлежит обоим. Но и отвечать по кредиту будут оба. Только вы будете основным заемщиком, а муж — созаемщиком.
Но при этом важно, какой дом вы покупаете. Банки дают ипотеку не на всякий дом — в нем должны быть канализация и санузел, а на земельном участке проведено межевание.
Расскажу, что будет препятствием для покупки дома по закону и по мнению банков.
Кому будет принадлежать дом
Ипотека — это не просто кредит на жилье, а кредит, который выдают под залог этого жилья. То есть если перестать платить по кредиту, дом могут забрать в счет погашения долга и продать другим людям. Разницу между ценой продажи и остатком долга с процентами вернут бывшим собственникам. Но чтобы ускорить продажу, недвижимость продают не по рыночной, а по заниженной цене. В отчете об оценке, которая делается для банка, это обычно называют ликвидационной стоимостью.
Дом в залог может передать как заемщик, так и другой человек. Если основной заемщик перестанет платить, банку неважно, у кого забирать дом в счет долга. То есть по закону дом может принадлежать вашему мужу, а обязанность вернуть кредит будет лежать на вас.
На практике банки хотят видеть второго супруга солидарным созаемщиком и сразу указывают это в своих требованиях, чтобы все было как по семейному кодексу: равные доли в собственности, равная обязанность вернуть деньги.
Например, Сбербанк, «Россельхозбанк» и «Совкомбанк» требуют, чтобы супруг обязательно был созаемщиком, если нет брачного договора.
То, что официально работаете только вы, влияет лишь на размер кредита. Сбербанк пишет, что может не учитывать платежеспособность второго супруга, когда рассматривает заявку. Но и кредит будет рассчитывать только исходя из доходов одного, поэтому сумма может быть меньше. «Совкомбанк» тоже дает возможность не подтверждать занятость второго супруга и размер его доходов.
Такие условия подразумевают, что вам, как заемщику, должен принадлежать дом или его половина как совместно нажитое имущество. При этом и вы, и муж будете отвечать за возврат денег банку. Но муж может не светить свое неофициальное рабочее место.
Как победить выгорание
Не всякий дом можно купить в ипотеку
Банки предъявляют требования и к дому, и к земельному участку, на котором он расположен. Так что, прежде чем соглашаться на покупку, проверьте, подходит ли дом под требования.
Я расскажу о требованиях банка «Дом-рф», у которого одна из самых низких ставок. Программа рассчитана на строительство дома, но купить готовый дом по ней тоже можно.
Требования к земельному участку:
- Размер — до 40 соток.
- Земля в собственности. Аренда не подойдет.
- Категория — земли населенных пунктов.
- Вид использования — размещение или эксплуатация жилого дома с правом постоянного проживания.
- Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.
Требования к жилому дому:
- Общая площадь — от 70 до 300 м².
- Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
- Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
- Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
- Коммуникации подведены: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
- Санузел с сантехникой в наличии или по проекту.
- Дом пригоден для проживания круглый год.
Также дом должен находиться в поселке или населенном пункте, а в пределах 15 км должна быть инфраструктура: магазины, аптеки, медпункт. К дому должен быть круглогодичный подъезд.
Подобные программы есть и в других банках, например:
Требования в этих банках могут немного отличаться. Например, размер первоначального взноса или требование к состоянию дома, который будет предметом залога. В законе нигде такие требования не оговорены, поэтому банк устанавливает их сам.
Чем опасно занижение стоимости дома
Обычно учитывают три основных неприятных последствия, если в договоре купли-продажи недвижимости собираются указать цену, которая не соответствует действительности:
- Последствия признания сделки недействительной.
- Несогласие банка на сделку.
- Вопросы от налоговой.
Расскажу подробно про каждое.
Поскольку речь идет о сделке с родственниками, вы можете самостоятельно оценить риски ее отмены: законно ли родственники оформили дом на себя и какой у них возраст — преклонный или нет. В любом случае, если сделку признает недействительной суд, вы потеряете только 3 млн, а не 6, ведь вы действительно договорились на такую сумму, а не просто уходите от налогов.
Мы уже рассказывали, что банки без проблем дают ипотеку, если цена по договору ниже рыночной стоимости дома. Если вы перестанете платить по кредиту, у банка в залоге будет более дорогой дом. Вряд ли он будет против.
У родственников мужа проблем с налоговой тоже не будет: вы нашли выгодное предложение на рынке жилья, а это не криминал. Хотя если дом в собственности родственников меньше определенного законом срока, то им все равно придется заплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости дома, независимо от цены в договоре.
У вас тоже не будет проблем с налоговым вычетом. При условии что вы заявите о неравном распределении расходов при оплате дома. По договору цена дома все равно выше предельной суммы для вычета. Но если будете продавать его в течение трех лет после покупки по его реальной цене, налог уменьшить не получится.
Что в итоге
Банки напрямую не запрещают покупать в ипотеку жилье у близких родственников. Но банк вправе отказать в кредите, если будет подозревать, что вы не сможете вернуть деньги.
Если покупателем части дома будет ваш муж, а продавцом — его отец, мать, брат или сестра, то муж не сможет получить налоговый вычет. Даже если позже устроится на официальную работу.
По российским законам владеть можно не только единым объектом собственности, но и его частями, а при отсутствии денежных средств обращаются за помощью в кредитные учреждения. В силу невысокой ликвидности такой жилплощади, выкуп доли в ипотеку предоставляют банки неохотно и не все. Успех в согласовании кредитной сделки зависит от конкретных обстоятельств покупки, надежности заемщика и его готовности представить достаточное обеспечение по ипотечному займу. При выкупе последней доли увеличиваются шансы на одобрение заявки.
Как оценить вероятность одобрения заявки на ипотеку?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Первое, чем поинтересуется банк, рассматривая заявку заемщика, это риски при выдаче кредитных средств на покупку недвижимости. Доля в квартире – не лучший вариант залогового обеспечения при выдаче крупного займа по ряду причин:
- Стоимость квадратного метра при покупке доли гораздо ниже.
- Найти желающих купить комнату или долю не так просто.
- Продать долю в квартире можно только после получения согласия у остальных совладельцев.
Хотя часть квартиры – менее привлекательный вариант решения жилищного вопроса, для семей с ограниченным достатком покупка комнаты – единственный выход обзавестись недвижимостью. Специально для такой категории граждан предусмотрены программы ипотечного кредитования для покупки долей.
Банк особенно тщательно рассматривает сделки при намерении купить часть собственности, нужно быть готовым к отказу по заявке, если:
- Заемщик собрался выкупить жилплощадь у своего близкого родственника, поскольку такая операция может показаться фиктивной, с целью обналичивания целевых сумм;
- Хотят выкупить часть квартиры, которой владеет экс-супруг после развода, так как банк может усомниться в намерении сторон разобраться в имущественных отношениях и подозревать совладельцев жилья в попытке аферы;
- В залог оформляется только часть квартиры;
- Жилье ветхое, расположено в изношенном или аварийном доме, что не позволяет оформить его в качестве залога.
Для покупки доли понадобится передать ее в залог. Если выкупается комната в общежитии или коммунальной квартире, нужно заручиться согласием соседей.
Статистика показывает, что шансы на одобрение ипотеки крайне низкие, если:
- В квартире до этого заемщик не покупал долей;
- Покупка доли не поможет переоформить квартиру в единоличную собственность;
- В залог предложено жилье с невысокой ликвидностью.
Важно! Если банк отказывает в оформлении ипотеки, остается возможность получения потребительского кредита с передачей в залог другой, более ликвидной недвижимости. Нужно быть готовым к повышению ставки и снижению кредитной линии.
Можно ли купить в ипотеку долю у родственника?
Сделки между родственниками сразу попадают в зону пристального внимания менеджеров банка, поскольку близкие люди нечасто оформляют договора возмездного отчуждения. Чаще члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Тем не менее, закон не запрещает покупать жилье у своих близких, если граждане юридически дееспособны. Если не хватает собственных средств, родственники занимают средства у банка через ипотечный кредит.
Чем ближе родство между покупателем и продавцом, тем сложнее получить одобрение ипотеки. При подаче заявки сотрудники банка проверяют кровные связи по вертикали и горизонтали:
- Супруг;
- Отец, мать, усыновители;
- Родные или усыновленные дочь, сын;
- Родные по одному или обоим родителям дети;
- Опекун, опекаемый.
Если банк сочтет отношения между сторонами ипотечной сделки взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости жилья по договору и по оценке независимой экспертизы.
Можно ли купить комнату в коммуналке
Если у родственника собираются выкупить комнату в коммуналке, перед оформлением кредитной линии в банке предстоит решить вопрос с согласием от остальных жильцов.
При покупке комнаты предъявляют следующие требования:
- Удовлетворительное состояние, пригодное для жизни;
- Канализация, санузел, инженерные коммуникации в квартире;
- Электричество и тепло;
- Жилая площадь от 12 квадратных метров;
- В доме нет деревянных перекрытий и строительных соединений;
- Дом построен не раньше 1970 г.
Больше шансов на одобрение, если выкупается последняя комната в коммуналке, поскольку после сделки объект превращается из коммунальной квартиры в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить ее в залог целиком.
Как избежать отказа по ипотеке между родственниками?
Чтобы кредитор разрешил выдачу кредитных средств для покупки доли, должны быть исключены следующие ситуации:
- Один супруг продает часть в квартире другому.
- Сторонами сделки стали гражданские супруги.
- Оформлен брачный контракт между покупателем и продавцом.
- У супругов, между которыми заключается договору купли-продажи доли, есть общий малолетний ребенок.
- Родители продают квартиру собственному ребенку.
Шансы на ипотеку повышаются, если между супругами оформлен развод, а от продаж имущества детям лучше отказаться, выбрав схему передачи через третье лицо.
Выкуп последней доли в квартире
Самый распространенный случай продажи доли в ипотеку – выкуп последней части в собственной квартире. Банки охотно предлагают ипотечные программы подобного типа , поскольку в залог можно оформить всю квартиру.
Инструкция по оформлению ипотеки на долю в квартире
В процессе согласования ипотеки для выкупа доли предстоит пройти следующие этапы:
- Согласовать условия с продавцом.
- Предложить остальным собственникам долей выкупить на аналогичных условиях.
- Согласовать сделку с банком.
- Подписать договор с продавцом.
- Оформить ипотечное соглашение и страховку.
- Зарегистрировать смену собственника в Росреестре.
Во избежание проблем с получением ипотечных средств, стоимость доли по договору не должна значительно расходиться с оценочной стоимостью согласно заключению независимого эксперта.
Преимущественное право выкупа
На основании ст. 252 ГК РФ, перед поиском покупателя необходимо предложить другим владельцам квартиры купить долю.
Последовательность действий при согласовании покупки с другими собственниками:
- Уточнить полный список владельцев долей по выписке ЕГРН. Получить ее можно по запросу в МФЦ или Росреестре.
- Составить в письменном виде предложение купить долю по определенной цене.
- После вручения предложения у собственников долей есть месяц на принятие решения о сделке.
- Если никто не выразил намерения купить часть имущества, составляют и заверяют у нотариуса отказ.
Этап согласования сделки с соседями – обязательное условие перед тем, как получить одобрение по ипотечному кредиту, если только заемщик уже не владеет некоторой частью в квартире.
Согласование сделки с банком
До подписания договора и получения средств для расчетов по сделке купли-продажи предстоит пройти согласование с банком:
- Кандидатуры заемщика и его платежеспособности.
- Условий кредита (суммы, срока погашения, размера платежа, оформления страховки).
- Выбранного объекта приобретения на соответствие параметрам банка (ликвидность жилья, площадь, район, степень износа, ремонт).
- Подписанного предварительного договора о покупке доли в квартире (условия не должны ограничивать права банка-залогодержателя).
Заемщику предстоит дважды готовить документацию для банка. Вначале кредитор проверяет личность заемщика и на основании поданных справок и личных бумаг оценивает надежность и ответственность будущего плательщика. Если получено одобрение по заявке и найден объект для покупки, банку повторно предстоит проверить условия покупки и представленные на недвижимость документы.
Заключение договора
Залог успешной сделки с недвижимостью – грамотное составление подписываемых с продавцом договоров и тщательная проверка документов. Перед подписанием договора о покупке и подачей заявки на ипотечную сделку в банк рекомендуется получить консультацию у юриста. При любом сомнении в безопасности сделки, от нее следует отказаться, либо провести проверку на законность покупки объекта, обратившись к опытному юристу.
При подготовке к заключению договора предстоит собрать справки и выписки, подготовить оценочное заключение эксперта и оформить страховку на выкупаемую часть.
Договор на покупку доли в квартире составляют в 3 экземплярах (покупателю, продавцу и для Росреестра). В документе должна присутствовать следующая информация:
Банк может выдвинуть свои требования к оформлению документа, либо предложит свой бланк договора. Если у банка нет специального бланка для оформления покупки доли, используют образец для заполнения.
Подготовка документов для регистрации сделки
После подписания договора купли-продажи переходят к заключению ипотечного соглашения и расчетам с продавцом. Для оформления ипотеки в банк подают пакет документации на самого заемщика и выбранный им объект недвижимости:
После заключения договора с кредитным учреждением оформляют договор о залоговом обеспечении с передачей доли (или всей квартиры) в залог банку. Деньги, которые осталось уплатить за долю после внесения первого взноса, банк выдаст продавцу после подтверждения успешной перерегистрации прав на собственность в Росреестре.
Для регистрирующего органа готовят:
Если сделка кредитная, банк будет настаивать на освобождении жилплощади от жильцов и их снятии с регистрационного учета до проведения сделки.
Какие банки дают ипотеку на долю?
Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования от российских банков, однако далеко не каждый кредитор согласится выдать деньги на покупку доли. Еще меньше желающих кредитовать заемщиков со средним доходом, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса.
Рекомендуется выбирать кредитное учреждение с учетом его финансовой репутации и предложенных условий кредитования, обращая особое внимание на программы крупнейших финансовых учреждений страны.
Сбербанк
В кредитной организации предоставляют шанс выкупить последнюю долю в квартире на следующих условиях:
- Сумма от 300 тысяч рублей;
- Максимальный лимит ограничен 80% от оценочной стоимости;
- Срок погашения – 30 лет;
- Ставка – от 9-12% годовых (определяется индивидуально);
Залоговым обеспечением выступает вся квартира, а при отсутствии возможности подтвердить высокий доход принимаются со-заемщики.
Газпромбанк
Готов кредитовать покупку доли, если она выкупается последней и позволит оформить в залог всю квартиру.
- Размер – от 100 тысяч рублей;
- Ставка – от 7,5%;
- Срок – до 30 лет;
- Личный взнос – от 10%.
Банк просит застраховать жилье от рисков полной утраты и повреждений.
Банк отказывается проводить сделки с отдельными комнатами, если только они не выкупаются текущим собственником остальной части квартиры.
Условия ипотеки на долю:
- От 600 тысяч рублей;
- Под 8,4% годовых;
- С погашением на 30 лет;
- С первоначальным взносом от 10%.
Для оплаты первоначального взноса принимается материнский капитал.
Ответы юриста на частые вопросы по выкупу доли
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Условиями программы предусмотрен выкуп доли, если после сделки квартира полностью переходит в собственность заемщика. Нужно быть готовым к тщательной проверке, является ли сделка возмездной.
У каждого банка свои критерии отбора успешного кандидата на ипотеку. В перечень стандартных требований для ипотечного займа относят – возраст старше 21 года, наличие стабильного дохода, положительная репутация заемщика.
Ставка снижается, если заемщик участвует в зарплатном проекте или увеличивает сумму первоначального взноса. Отдельное внимание следует уделить льготным программам, ставки по которым ниже на 4-5 п.п.
Если кандидатура банка вызвала сомнения, он отказывает в выдаче ипотеки, либо поднимает ставку и снижает сумму кредитования. Основанием для пересмотра ставки станет отказ от дополнительной страховки или выбор другой страховой компании.
Поскольку стоимость выкупаемой части не столь значительна, одним из требований банка выступает внесение первого взноса из личных накоплений. Для держателей семейного сертификата предусмотрена возможность использования капитала для внесения первого взноса.
Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку
Любая сделка с недвижимостью предполагает особые риски и необходимость тщательной проверки документов на выкупаемый объект. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющими опыт сопровождения сделок и проверки их на законность.
Эксперты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если на момент сделки в нем остается прописанным человек, находящийся в местах лишения свободы, пропавший без вести или признанный умершим.
Поскольку комната или доля в квартире относится ко вторичному рынку недвижимости, следует уделить особое внимание техническому состоянию дома, квартиры, помещения.
Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
Процедура приобретения долевой части в квартире у бывшего супруга не представляет сложности, если обе стороны и все владельцы согласны с условиями сделки. Супруги оформляют договор купли-продажи, и доля в квартире переходит бывшей жене. Если же бывший муж отказывается продавать свою долю, жене придется подать иск в суд. Чтобы судебное разбирательство не затянулось, лучше обратиться к юристу по вопросам недвижимости. Специалист проконсультирует по всем сопутствующим вопросам и поможет грамотно составить исковое заявление, а это — залог успеха в суде.
Какими правами на имущество обладают супруги при разводе
Все ценности и недвижимость, приобретенные в браке, являются совместно нажитым имуществом. Это утверждено и в Семейном (ст. 34 СК РФ), и в Гражданском кодексе (ст. 256 ГК РФ). Следовательно, при разводе бывший муж имеет на недвижимость равные права с женой.
Порядок раздела зависит от способа приобретения квартиры:
Таким образом, супруга не всегда имеет право претендовать на долю в квартире при разводе, однако она может предложить выкупить часть жилья у бывшего мужа. Это целесообразно делать в тех случаях, когда после сделки жена станет единоличным владельцем квартиры.
Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа
Купить долю в квартире бывшего мужа можно на общих основаниях. Однако способ приобретения будет отличаться в зависимости от статуса бывшей жены. Если она является дольщиком в приобретаемой недвижимости, то механизм купли-продажи будет упрощен. Если же она не входит в число владельцев, то процесс затянется. Далее разберем, как выкупить долю в квартире бывшего мужа.
Как оформить сделку, если бывший муж согласен на продажу доли в квартире с несколькими дольщиками (жена не является совладельцем)
Прежде чем выкупить часть квартиры бывшего мужа, необходимо узнать, как отреагируют другие владельцы долевой собственности. Если муж не против сделки, он направляет уведомление содольщикам, так как они имеют преимущественное право выкупа (ст. 250 ГК РФ).
Совладельцы недвижимости должны дать ответ в течение 30 дней после получения уведомления. Если хотя бы один из собственников выразит желание купить долю бывшего мужа, жена не сможет претендовать на покупку. Если же все дольщики согласны с продажей и не претендуют на часть жилья мужа, бывшая жена может беспрепятственно приобрести долю.
Как должен действовать бывший муж, если жена решила выкупить часть его квартиры? Во-первых, провести оценку своей части жилой недвижимости. Затем нужно оповестить других дольщиков и дождаться их решения в течение 30 дней. Содольщики должны предоставить продавцу официальный отказ от приобретения его части жилья. Только после получения письменных отказов от совладельцев муж имеет право оформлять договор купли-продажи.
Муж согласен на сделку с женой, которая является содольщицей квартиры
Это самый простой вариант. Жена имеет свою долю в квартире, а, значит, является содольщицей и имеет приоритетное право выкупа. Муж проводит оценку своей части недвижимости, составляет предварительный договор купли-продажи доли в квартире и реализует свою часть жилья.
Супруг не согласен на сделку
Если муж не согласен на реализацию своей доли, можно представить доказательства получения его личной выгоды от сделки. Профессиональный оценщик рассчитает стоимость актива и представит его мужу, после чего супруг может принять решение о реализации в целях получения значительного дохода.
Если он не принимает этот вариант, то жена имеет право подать исковое заявление о выплате компенсации мужу за незначительную часть долевого участка жилья. Есть еще один вариант — предложить мужу продать целиком всю квартиру, собственниками которой являются супруги, а вырученные деньги разделить пополам.
Также можно обменять жилье на две равные квартиры, если площадь недвижимости позволяет сделать такой обмен.
Как заключить договор купли-продажи
В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:
За регистрацию прав собственности нужно заплатить государственную пошлину в размере 2 000,00 рублей на физическое лицо.
Для регистрации документов у нотариуса необходимо предоставить все письменные отказы содольщиков. За процедуру нотариального удостоверения сторонам придется заплатить 0,5% от стоимости недвижимого имущества. Бывшему мужу также нужно перечислить налог на доходы физических лиц в размере 13% (для налоговых резидентов РФ) за доход, вырученный от продажи недвижимости супруге.
Как купить долю в квартире через суд
Если бывший муж не соглашается продать свою часть квартиры, но при этом сам не живет в оспариваемом участке жилплощади, а доля эта является незначительной, то ее можно отсудить (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В таком случае судья обяжет супругу выплатить компенсацию супругу.
Для возбуждения судебного производства жена подает исковое заявление. Иск подается в суд по месту регистрации недвижимости, по которой будет вестись судебное разбирательство. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.
В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемого участка квартиры.
Также нужно описать проблематику и указать, что спорный долевой участок ущемляет имущественные права совладельцев. Нужно отметить, что все стороны пытались договориться о продаже доли, но собственник отказался от сделки.
Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости долевого участка (ст. 333.19 НК РФ). Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев. Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации. После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к его бывшей жене.
Если недвижимость разделена между несколькими собственниками, они могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению — например, продать их. Сделки регулируются ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при этом у совладельцев недвижимости есть приоритетное право на приобретение других долей. В этой статье мы поговорим о том, как правильно провести такую сделку. Если вы не уверены, что сами сможете подготовить и правильно оформить все документы, обратитесь к юристу за консультацией.
Долевая собственность
Понятие «долевая собственность» закреплено в ст. 244 ГК РФ. На практике такой вид владения имуществом возникает у граждан при следующих обстоятельствах:
- приватизация жилой недвижимости;
- получение квартиры в наследство;
- раздел совместно нажитого имущества между супругами и иных ситуации.
Выкупить долю в недвижимости можно 2 способами:
- по добровольному согласию сторон;
- в судебном порядке.
Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии
Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.
Извещение собственников о своих намерениях
Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки. Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ). Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения. Известить собственников можно одним из следующих способов:
На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.
Сбор документов и составление договора купли-продажи
После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:
- паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
- документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
- свидетельство о праве собственности (при наличии);
- нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- техническая документация.
Далее составляется договор купли-продажи.
Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.
Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:
- Дату и место составления.
- Данные об участниках сделки.
- Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
- Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
- Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
- Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Сведения о собственниках и их количестве.
- Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
- Иные условия, допустимые законодательством.
Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).
Уплата налогов
Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода. Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.
Выкуп доли в судебном порядке
Когда родственники не могут прийти к компромиссу в вопросе купли/продажи доли, спор можно решить в судебном порядке. Есть основания, по которым одного из родственников можно лишить права на долю в квартире. К ним относятся:
- Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в суде. На практике это доли в небольших жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
- Невозможность выделить малую долю в натуре (в форме жилой площади).
- Собственник малой доли не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован во владении и управлении своей долей. К примеру, у собственник живет в другом месте и давно не платит свою часть коммунальных платежей.
Что необходимо делать
Алгоритм действий при выкупе доли в судебном порядке следующий:
Какие документы нужно взять с собой
При обращении в суд к заявлению необходимо приложить следующие документы (перечень может быть дополнен):
- паспорт;
- доказательства (справки, квитанции и др.);
- документ, подтверждающий право долевой собственности;
- квитанцию об оплате госпошлины.
- заключение от специалиста о стоимости выкупаемой доли.
Что указать в иске
Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:
- наименование суда и его адрес;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
- стоимость иска и размер госпошлины;
- описание причин обращения в суд;
- номер и адрес жилого помещения;
- указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
- описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
- подтверждение мотивов иска;
- наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
- просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
- список прилагаемых документов;
- дата составления иска и подпись.
Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Автор статьи
Читайте также: