Проблемы правового регулирования ипотеки в россии

Обновлено: 28.04.2024

Летута Татьяна Владимировна, кандидат юридических наук, доцент, Оренбургский государственный университет.

Летута Сергей Сергеевич, адвокат, управляющий партнер консалтинговой группы "Юристы и Бизнес".

В работе выявляется противоречивость норм права, устанавливающих приоритетность содержания закладной перед кредитным договором. Подвергаются критическому анализу положения законодательства об ипотеке, проводится сравнительное исследование норм Гражданского кодекса РФ и Закона об ипотеке. Обобщаются судебные акты, свидетельствующие о необходимости совершенствования правового регулирования банковского ипотечного кредитования.

Ключевые слова: способ обеспечения обязательства, ценная бумага, закладная, залог недвижимости, банковский кредит, законодательство.

Some problems of legal regulation of mortgage lending in the banking practice

T.V. Letuta, S.S. Letuta

In work reveals the contradictory rules of law, establishing the priority of the content of the mortgage before the loan agreement. Subjected to critical analysis of the legal provisions of the mortgage, to conduct a comparative study of the rules of the Civil Code and the Law on Mortgage. Summarizes the judicial acts, indicating a need to improve the legal regulation of bank mortgage lending.

Key words: way to secure an obligation, security, mortgage, mortgages, bank loans, the legislation.

Специфика банковской деятельности требует от законодателя адекватного специального правового регулирования. Однако в ряде случаев положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) не уточняются и дополняются специальным законодательством, а подменяются и необоснованно изменяются, что ведет к теоретическим противоречиям и практическим проблемам .

Мальцев О.В. Проблемы реализации кредитных правоотношений в законодательстве Российской Федерации // Банковское право. 2009. N 5. С. 18 - 21.

Одной из сфер банковской деятельности традиционно является ипотечное кредитование . Правовое регулирование осуществляется в основном посредством норм ГК РФ (главы 23, 42) и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - Закон об ипотеке). В вопросах ипотечного кредитования необходимо, прежде всего, обращаться к специальной (конкретной) норме Закона об ипотеке, и только в случае ее отсутствия - к правилам ГК РФ. Однако общие положения и принципы ГК РФ в регламентации любого конкретного правоотношения сохраняют свое непосредственное значение. В ч. 3 ст. 1 Закона об ипотеке установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ (глава 23), применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или указанным Законом не установлены иные правила. Исходя из положений ст. 2, 3 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, в частности уплаты залогодержателю основной суммы долга. Таким образом, ипотека - это способ обеспечения обязательства, имеющий акцессорный, зависимый характер от основного, в нашем случае кредитного обязательства.

Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. N 4. С. 58 - 64.

Уступка кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, влечет и переход к новому кредитору всех прав по ипотеке. Тем не менее Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что залог, несмотря на свою акцессорную (дополнительную) природу, не во всех случаях автоматически становится недействительным при изменении основного обязательства . В п. 13 указанного Постановления разъясняется, что при изменении размера обеспеченного обязательства или срока действия основного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено. Таким образом, при увеличении основного обязательства залоговое обеспечение без дополнительных согласований будет продолжать обеспечивать ту его часть, которая имелась в виду при заключении соглашения о залоге. Также и при увеличении срока действия обеспеченного обязательства требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительно лишь до истечения срока исковой давности изначально согласованного срока основного обязательства.

Законом об ипотеке был введен новый для банковской практики вид именной ценной бумаги - закладная, которая одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости. Правовой статус закладной хотя и позволяет отнести ее к ценным бумагам, требует ее определения как особой разновидности таковых . Логично предположить, что закладная, удостоверяющая ипотечное обязательство, является по отношению к кредитному договору вторичным, зависимым от него документом. Однако Закон об ипотеке в ч. 4 ст. 14 прямо закрепляет приоритетность содержания закладной перед кредитным договором, т.е. перед документом, содержащим основное обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие - закладная. Исходя из императивности указанной нормы, имеющиеся в научных работах предложения о необходимости закрепления в Законе об ипотеке права владельца закладной требовать устранения несоответствия закладной условиям договора об ипотеке или договора, обязательство из которого обеспечено ипотекой, в течение всего времени владения закладной, независимо от того, когда ему стало известно о таком несоответствии; не имеют практического смысла .

В зависимости от того, у кого находится закладная (у залогодержателя или у обязанных по закладной лиц), Закон об ипотеке в ч. 3, 7 ст. 17 презюмирует соответственно факты исполнения или неисполнения обязательств по закладной. Ярким подтверждением данной презумпции является решение Оренбургского районного суда от 27.08.2010 по делу N 2-22/10, оставленному в силе 13.10.2010 Оренбургским областным судом. Суд согласился с доводами залогодержателя о том, что нахождение закладной без отметок об исполнении обязательств у залогодержателя само по себе является достаточным доказательством неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства, существования ипотеки и ее сохранения при переходе прав на объект недвижимости к третьему лицу. При этом не имеет значения присутствие иных документов об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, Закон об ипотеке определяет, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот (ч. 1, 2 ст. 48). Установленная в рассматриваемом Законе приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 - 3 этого же Закона, но и положениям ГК РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.

Очевидно, что закладная, являющаяся важнейшим элементом всего ипотечного рынка, позволяющая банкам успешно размещать ипотечные кредиты, имеет особое значение именно как ценная бумага. Ценная бумага обладает признаком "обращаемости" или "оборотоспособности" вне зависимости от договора, в силу которого составлена. Кроме того, государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности. В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения. В связи с этим можно встретить предложения о необходимости государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому . Объясняются подобные предложения тем, что свойство публичной достоверности закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость.

Роль закладной в обеспечении исполнения обязательства заключается в перераспределении рисков субъектов залогового правоотношения в риски субъектов оборота закладной. Для такого перераспределения характерны две особенности . Во-первых, происходит соединение рисков участников залогового правоотношения по основному обязательству и ипотеке с рисками субъектов правоотношений по поводу ценной бумаги. Во-вторых, на стадии реализации удостоверенных закладной прав ее владелец может изменить форму распределения рисков оборота закладной, передав другому лицу только удостоверенные права. Такое осуществление владельцем закладной правомочий собственника в отношении ценной бумаги может позволить ему уменьшить риски неисполнения, досрочного исполнения основного обязательства, риски уменьшения стоимости, ухудшения, повреждения и утраты заложенной недвижимости, обращения на нее взыскания другими кредиторами и иные риски залогодержателя.

Однако если в основу приоритетности закладной положен именно статус ценной бумаги, тогда необходимо делать вывод об "особом виде" залога недвижимости, который, исходя из содержания норм Закона об ипотеке, с момента оформления закладной делает этот залог независимым от основного обязательства - ипотечного кредитования.

Следует заметить, что Закон об ипотеке не обязывает оформлять ипотечные отношения закладной, а лишь указывает в ст. 13, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Следовательно, если банк, вступая в отношения по ипотечному кредитованию, не оформляет их закладной, то в случае передачи прав по кредиту он передает и права по залогу. В данной ситуации действует правило ГК РФ: залог следует судьбе основного обязательства. Совершенно иная картина вырисовывается при оформлении ипотечного кредитования закладной. Закладная становится главным, основным документом по отношению к кредитному договору. Соответственно, передать права по кредиту при наличии закладной можно только единственным способом - через передачу прав по закладной.

В научных трудах можно встретить справедливые предложения об устранении противоречий между нормами Закона об ипотеке и нормами ГК РФ относительно передачи прав по именным ценным бумагам, а также относительно оборота объектов недвижимости. Предлагается внести изменения в Закон об ипотеке, предусмотрев в нем возможность оформления ипотечных правоотношений либо посредством подписания договора об ипотеке, либо исключительно путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги, как закладная .

В связи с тем что через передачу прав по закладной можно передать права по кредиту, в банковской практике широко применяется использование закладной как предмета сделок. Учитывая специфику банковской деятельности (наличие банковской, коммерческой тайн, невозможность проверки информации в полном объеме до сделки), распространенным явлением стало заключение между банками одновременно договоров купли-продажи закладных и соглашений об условиях обратного выкупа банком - продавцом закладных. Данные соглашения содержат перечень условий, при которых у первоначального покупателя закладных появляется право требовать обратного выкупа закладных, а у первоначального продавца - обязанность выкупа данных закладных. Так, например, между банком-продавцом и банком-покупателем заключается договор купли-продажи закладных, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает закладные, основные параметры которых указаны в приложении к данному договору, со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности. Передача закладных осуществляется по акту приема-передачи. Согласно одному из условий указанного договора продавец несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует соответствие закладных и передаваемых с ними документов требованиям законодательства РФ. Также банками подписывается соглашение об условиях обратного выкупа закладных, в соответствии с которым продавец-банк (покупатель по договору купли-продажи закладных) вправе передать в собственность покупателю-банку, а покупатель по требованию продавца обязуется принять и оплатить закладные в случаях, указанных в соглашении. К ним, в частности, может относиться случай выявления недостоверной информации, содержащейся в документах, подготовленных от имени покупателя и представленных покупателем продавцу на момент продажи закладных.

Аналогичная правовая конструкция известна в банковской практике как сделка РЕПО, при которой кредитная организация покупает у продавца ценные бумаги и одновременно обязуется их продать ему обратно через некоторый срок за определенную в договоре цену. В случае неуплаты покупной цены по "обратному" договору банк может отказаться от договора и распорядиться ценными бумагами по своему усмотрению. Уплата покупной цены по первому договору равнозначна выдаче кредита, разность между ценой второго и первого договоров представляет собой плату за пользование банковским кредитом, а временной интервал между сроками платежа за ценные бумаги по первому и второму договорам является сроком кредитования. Сделка РЕПО обычно представляет собой совокупность двух договоров купли-продажи и оформляется в виде единого документа. Целью сделки РЕПО является временное предоставление финансовых средств под уступку права собственности на ценные бумаги, или "залог" ценных бумаг. В связи с этим не исключены правовые проблемы, связанные с квалификацией данной сделки как притворной (ст. 170 ГК РФ) . С целью избегания квалификации сделки РЕПО как притворной может быть использована конструкция обратной продажи ценных бумаг с отлагательным условием. Данная конструкция предусматривает одновременное заключение кредитного договора; договора купли-продажи ценных бумаг; договора "обратной" продажи ценных бумаг под отлагательным условием, которым является факт возврата заемщиком кредита с процентами в установленный срок. Прямой и обратный договоры заключаются по одинаковой цене.

См., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.1998 N 6202/97, Постановление ФАС ВСО от 02.03.2005 по делу N А19-14857/04-47-Ф02-73/05-С2.

В отношении сделок РЕПО существует и положительная судебная практика, например Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.1998 по делу N 6202/97, Постановление ФАС МО от 15.02.1999 по делу N КГ-А40/107-99, в котором суд признал соответствующим действующему законодательству договор под отлагательным условием, служащий по своей сути обеспечением исполнения обязательств .

Садовский П.В. Обеспечение кредитного договора: альтернативы залогу // Рынок ценных бумаг. 2007. N 21(348). С. 70 - 86.

Таким образом, договорные конструкции условной купли-продажи и купли-продажи с обязательством обратного выкупа можно использовать в качестве достаточно эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

Соглашения об условиях обратного выкупа закладных, являясь, по сути, так же как и купля-продажа с обязательством обратного выкупа, способом обеспечения исполнения обязательств, отличаются от последней только наличием условий, при которых происходит обратный выкуп.

В отличие от договора купли-продажи закладных, соглашения об условиях обратного выкупа не содержат и не могут содержать конкретизации предмета сделки, поскольку на момент их составления неизвестен объем прав, подлежащих обратному выкупу, и не ясно, наступят ли условия обратного выкупа и состоится ли выкуп вообще. В то же время такое соглашение не может рассматриваться как предварительный договор, поскольку в нем предусматривается обязанность обратной передачи закладных по требованию об обратном выкупе закладных.

Арбитражные суды признают договор купли-продажи закладных и соглашение об условиях обратного выкупа взаимосвязанными сделками с определенным предметом и характеризуют всю документацию по таким сделкам как "общую рамочную конструкцию", позволяющую не определять в конкретном договоре конкретные параметры предмета сделок - закладных, но при этом не считать эти договоры незаключенными. Так, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.11.2009 по делу N А47-3353/2009 (оставленным в силе Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 и Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-2451/10-С4 от 20.04.2010) суд отклонил доводы ответчика о незаключенности соглашения об обратном выкупе закладных, в котором не были указаны идентифицирующие признаки ценных бумаг. Он согласился с позицией истца о том, что указанное соглашение носит рамочный характер, является взаимосвязанной сделкой с договором купли-продажи закладных (в котором истцом и ответчиком были определены все параметры спорных закладных) и порождает с таким договором единые правовые последствия заключения этих сделок.

Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить следующее.

Правовое регулирование банковского ипотечного кредитования нуждается в оптимизации, поскольку нормы Закона об ипотеке о приоритетности содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 - 3 этого же Закона, но и положениям ГК РФ о залоге и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.

Рассматриваемая тема чрезвычайно злободневна и нуждается в дальнейшей разработке и совершенствовании. Возможность недобросовестных субъектов банковской деятельности злоупотреблять нормами о порядке передачи прав по закладной влекут на практике возникновение различных правовых конструкций (соглашения об условиях обратного выкупа закладных, купля-продажа закладных с обязательством обратного выкупа), обеспечивающих исполнение ипотечного обязательства. Подобные правовые конструкции представляют собой не что иное, как способы обеспечения исполнения ипотечного обязательства, которое, в свою очередь, должно по смыслу закона выполнять функцию способа обеспечения кредитного обязательства. Имеющие место в банковской практике такие "способы обеспечения способов обеспечения обязательства" свидетельствуют лишь о способности российских банков "приспосабливаться" к несовершенству законодательства. Такое положение вещей ставит под сомнение проработанность, внутреннее единство и непротиворечивость института ипотеки в российском гражданском праве.

Список литературы

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Современный рынок недвижимости является показателем развитой экономики государства, где одним из главных элементов основания является ипотека (залог недвижимости).

Порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно – правовыми актами, а именно: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости), Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.

Ипотека является залогом любого недвижимого имущества: жилых помещений, земельных участков, предприятий и так далее. В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.

Ипотека с каждым годом приобретает особое значение, так как позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием действующего законодательства.

Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного кредитования в России, для ее решения необходим системный подход.

Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.

Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение, однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского законодательства, а также законодательства других развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества является принцип преимущественности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом «специальности» или принципом «старшинства».

Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 № 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа. Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне.

Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки из реестра. Государственный орган выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Тем не менее на самом деле благодаря статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.

Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверны.

Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Действующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла». Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.

Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей страны.

Список литературы и источников

1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14–17.

1 .Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Дисс. . на соиск. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 21.

2 .Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы. [Текст] // Юридический мир. - 2008. - №2. - С. 29.

3 .Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 2016, № 27 (часть II), ст. 4248.

6. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об исполнительном производстве" // "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.

ГОРОДА: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Омск, Ростов-на-Дону, Уфа, Красноярск, Пермь, Волгоград, Воронеж, Владивосток, Ярославль, Обнинск, Калининград, Орел, Тюмень, Томск, Тамбов, Тверь, Улан-Удэ, Смоленск, Саранск, Сочи, Ставрополь, Сыктывкар, Рязань, Пенза, Оренбург, Набережные Челны, Новгород Великий, Новороссийск, Магадан, Магнитогорск, Липецк, Калуга, Кемерово, Краснодар, Ижевск, Иваново, Иркутск, Забайкальск, Владимир, Вологда, Белгород, Брянск

Инновационный Центр Развития Образования и Науки © 2013 - 2022 гг. Все права защищены
Использование материала сайта разрешено только при наличии активной ссылки на источник.

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

Основные термины (генерируются автоматически): ипотека, недвижимое имущество, предмет ипотеки, вид ипотеки, договор купли-продажи, жилой дом, сила, гражданское законодательство, жилищное строительство, земельный участок.

Ипотека — это разновидность залога, при котором закладываемое недвижимое имуществ остается в собственности должника, а кредитор при невыполнении должником его обязательств получает право на удовлетворение кредита за счет реализации заложенного имущества.

Институт ипотечного кредитования является одним из наиболее перспективных направлений в развитии банковской системы. Вложения в недвижимость даже при значительных колебаниях цен на фондовом рынке представляют большой интерес для инвесторов. Залоговые отношения выступают предпосылкой для развития ипотеки. Ипотечное кредитование регулируется Федеральными Законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимость», Законом «О залоге».

Система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что ипотека может быть оформлена одним из способов:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и последующей государственной регистрацией;
смешанным (трехсторонним) договором ипотеки и купли-продажи жилого помещения; все заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно фиксируют, заверяют у нотариуса и регистрируют переход права собственности к заемщику от продавца, ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилого помещения за счет средств кредита, когда ипотека возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Современная ипотека — это процесс, зависящий от нескольких факторов одновременно, а именно, от:

социальной стабильности;
состояния рынка;
политической обстановки,
состояния экономики.

Виды ипотечных кредитов

В настоящее время в РФ применяют несколько видов ипотечного кредитования:

Типовая, или стандартная форма ипотечного кредита. Заемщик получает некоторую сумму, погашение которой производится ежемесячно, обычно равными взносами с соответствующими процентами. Данная форма относится к разряду самоамортизирующихся кредитов, то есть процесс погашения процентов и основного долга происходит к концу срока долга. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в начале и в конце каждого периода.
Кредиты с переменными выплатами. Включают кредиты с единовременным итоговым (шаровым) платежом: кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита; кредиты с выплатой исключительно процентов; кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом.
Пружинные кредиты – подразумевают регулярные неравные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в первые годы погашаются только проценты, а в последующие — проценты и основной долг.
Кредиты с участием. Применяются при финансировании доходной недвижимости. Кредитор регулярно получает основной долг, проценты, доходы от объекта.

Готовые работы на аналогичную тему

В условиях развертывания мирового финансового кризиса для розничных клиентов банками формируется новая модель кредитного процесса, ориентированная на глубокий мониторинг состояния заемщиков и характеризующаяся большей осторожностью.

Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

Законы, регулирующие ипотечное кредитование, часто не дополняют, а противоречат друг другу.

Проблемы ипотечного кредитования в РФ:

Заложенное по ипотечному договору имущество, на которое решением суда возложено взыскание, реализуется через продажу на публичных торгах. При этом поверхностно и недостаточно разработаны нормы законодательства, касающиеся порядка проведения публичных торгов, что значительно осложняет реализацию имущества.
Оформить залог недвижимости можно только через договор о залоге. Исходя из условий договора возможно составление закладной, при наличии которой передача прав осуществляется исключительно по этой закладной.
Недоработаны нормы закона в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основная проблема касается оборото способности оборота земельных участков. Нет конкретных предписаний относительно использования земельного участка согласно его назначению, что может привести к нарушению законодательства в части земельных участков.
Одним из главных принципов ипотечной системы выступает принцип бесповоротности, однако этому принципу противоречит норма закона, в соответствии с которой залог прекращается в виде виндикации. Предмет ипотечного договора у залогодателя можно изъять, сославшись на то, что собственником имущества является иное лицо, следовательно, и ипотека относительно такого имущества должна быть прекращена. Залогодержатель имеет право истребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства досрочно.
Запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить в соответствии с виндикацией, при этом ипотека немедленно прекращается (ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ). В ипотечной системе появляется противоречие с принципом «прозрачности». Лица, опирающиеся на публичные данные, не обладают достоверной и реальной информацией, поэтому их права оказываются незащищенными. Кредитор при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств считает, что в ЕГПР все права на данный объект недвижимости указаны, следовательно, можно опираться на достоверность сведений ЕГРП.

Российская модель виндикации противоречит основному принципу ипотеки, что приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Построение модели виндикации в отечественном праве коснулось теории «наименьшего зла», согласно которой принятое в пользу одной из сторон решение принесло наименьший вред другой стороне. Спор разрешается в пользу той стороны, у которой меньше шансов защитить имущественные интересы за счет недобросовестного продавца.

Для развития и совершенствования института кредитования в России важно исключить в действующем законодательстве все противоречия касательно ипотеки.

Ипотека – это разновидность имущественного залога, выступающего фактором обеспечения исполнения основного денежного обязательства. Характерной особенностью ипотеки является то, что ее предметом всегда выступает недвижимость.

Ипотека – это залог имущества для получения кредита. Основное ее назначение – обеспечение залогом недвижимого имущества выданных кредитов, то есть ипотечного кредитования.

Ипотека является той разновидностью залога, при которой заложенное имущество остается в пользовании и владении залогодателя. Владение – это хозяйственное господство, фактическое обладание вещью. Пользование – это извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель лишен права распоряжения заложенной вещью, то есть лишен третьего правомочия собственника.

земельные участки (исключение составляют земли муниципальной или государственной собственности; части земельного участка, если их площадь меньше размера площади земель разрешенного пользования и разного целевого назначения, которая установлена нормативными актами муниципальных органов и актами субъектов РФ)
здания, сооружения, предприятия, которые используются в предпринимательской деятельности;
части квартир и жилых домов, квартиры, жилые дома;
садовые дома, дачи, гаражи, иные строения потребительского назначения;
незавершенное строительство;
суда внутреннего плавания, морские суда, воздушные и космические объекты.

Ипотека может устанавливаться на указанное имущество, в случаях, когда оно принадлежит залогодателю на правах собственности либо праве хозяйственного ведения (ст. 294-295 Гражданского кодекса).

Готовые работы на аналогичную тему

Не допускается ипотека участков, на которых находятся недра. Недра, в том числе подземное пространство, содержащиеся в них полезные ископаемые, энергетические ресурсы в границах территории РФ являются государственной собственностью.

Правовое регулирование ипотеки

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основе ряда законов и нормативно-правовых актов:

Конституция (каждый имеет право на обладание частной собственностью - ст. 35, каждый обладает правом на жилище (ст. 40);
Гражданский кодекс По данной теме мы уже выполнили курсовую работу Курсовая. Гражданское право подробнее (содержит правила о залоге, особенности ипотеки, обязанность государственной регистрации права собственности);
Жилищный кодекс;
Земельный кодекс (используется, когда предметом ипотеки выступает земельный участок);
Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости;
Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах;
Федеральный закон об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним;
Закон о залоге;
Постановление Правительства о мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования и др.
Постановление Правительства о целевой программе и др.

К договору об ипотеке По данной теме мы уже выполнили дипломную работу договор ипотеки подробнее предъявляют определенные требования. Они касаются его содержания и формы. Договор должен заключаться с соблюдение правил Гражданского кодекса и Закона об ипотеке По данной теме мы уже выполнили курсовую работу ипотека подробнее , в котором установлено содержание договора (ст. 9).

В договоре об ипотеке указываются:

предмет ипотеки – индивидуальное название (есть есть) и разновидность недвижимости (жилой дом, земельный участок, квартира), место нахождения (привязка к местности или адрес), описание, право собственности, название органа, при необходимости – срок аренды;
оценка предмета ипотеки – оценочную стоимость определяют по соглашению залогодержателя и залогодателя, указывается в денежном выражении;
срок, размер, существо исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой.

Если обязательства обеспечения ипотекой основывается на договоре, то должны указываться место, дата, стороны этого договора. Если сумма обязательства подлежит определению в будущем, то должны указываться порядок и необходимые условия ее определения. Если обязательство исполняется по частям, то в договоре указываются периодичность платежей, их размеры.

В договоре об ипотеке указываются данные, если права залогодержателя удостоверяются закладной. Договор об ипотеке заключается только в письменной форме, он подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. С этого времени он вступает в силу.

Субъекты ипотеки

К субъектам ипотечных правоотношений относятся: залогодатель (лицо, которое предоставило в залог недвижимое имущество), залогодержатель (лицо, которое приняло имущество в залог).

Залогодержателем может выступать только сам кредитор, залогодателем являются должник или третье лицо. Залогодатель – это лицо (физическое, предприятие или организация), которые предоставили в залог недвижимое имущество для обеспечения долга. Залог может представляться третьими лицами в пользу должника, если существовали соответствующие экономические отношения.

Залогодержатель – это лицо, принимающее в залог имущество в обеспечении своего требования (заимодавец, кредитор). Залогодержателем недвижимых объектов выступают банки, финансовые компании, которые имеют лицензию Центрального банка.

Кредитор может сохранить залоговое право в ситуациях отчуждения недвижимости в пользу третьих лиц собственником, может потребовать данное право у владельца или собственника. Ипотека представляет собой средство удовлетворения требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Права кредитора не включают права пользования или владения заложенным имуществом. Кредитор права собственности на заложенное имущество не приобретает даже если должник нарушил свои обязательства.

Залогодержатель обладает преимущественным правом перед иными кредиторами. Если он выступает должником по 2-3 обязательствам и их не исполнил, то интересы залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества. Требования кредитора удовлетворяются в третью очередь только при банкротстве. Первая очередь предусматривает возмещение лицам вреда, причиненного их здоровью и жизни, вторая – расчет с работниками.

Автор статьи

Куприянов Денис Юрьевич

Юрист частного права

Страница автора

Читайте также: