Условия и порядок предоставления кредитов на приобретение и строительство жилья
Обновлено: 25.04.2024
Приобретение недвижимости
в кредит у большинства
людей
ассоциируется с ипотекой, однако
покупку жилья
можно осуществить
и с помощью обычного
кредита.
В этой статье мы
разберемся, в чем
заключаются
отличия
между классическим
кредитом и ипотекой.
Приобретение недвижимости в кредит у большинства людей ассоциируется с ипотекой, однако покупку жильяможно осуществить и с помощью обычного кредита. В этой статье мы разберемся, в чем заключаются отличия между классическим кредитом и ипотекой.
В чем разница между ипотечным и потребительским кредитами?
Залог недвижимости
Это главное отличие ипотеки от нецелевого кредита, так как банки выдают деньги на приобретение жилья только при условии его обременения. Согласно ипотечному кредитному договору заемщик является собственником объекта недвижимости, однако не может распоряжаться им без согласия банка. Залоговая недвижимость является гарантией того, что кредитор получит обратно свои средства, даже если заемщик перестанет осуществлять ежемесячные выплаты. В случае использования средств нецелевого кредита залог не требуется.
Первоначальный платеж
Для оформления ипотеки требуется наличие минимального первоначального взноса. Его размер обычно составляет не менее 10-15% от стоимости жилья. Он также определяет ставку: чем больше денежных средств внесет заемщик, тем под более низкий процент получится оформить ипотечный кредит.
Сумма займа
Без залога имущества банки выдают гораздо меньшие cуммы, чем при ипотечном кредитовании.
Срок кредитного договора
Ипотека выдается на срок до 30 лет, чтобы заемщик мог подобрать для себя комфортный ежемесячный платеж и спокойно погасить кредит. Беззалоговый заем возможно оформить только на более короткий срок, как правило, до 7 лет.
Процентная ставка
Благодаря высокой стоимости залога банки предлагают более низкие ставки по ипотеке, чем по обычным кредитам, так как риски невозврата денежных средств практически отсутствуют. Кроме того, существуют льготные ипотечные программы, субсидируемые государством, которые позволяют купить недвижимость с минимальными процентными ставками.
Больше документов
Чтобы оформить заявку на ипотечный кредит, заемщику понадобится собрать довольно много документов. Для получения ипотеки необходимо:
Иметь официальное место работы для подтверждения уровня дохода. Для одобрения заявки заемщику необходимо иметь стабильную «белую» зарплату.
Получить согласование приобретаемого жилья от банка. Для этого кредитор проводит оценку недвижимости, так как нельзя оформить ипотечный заем на объект с незаконной перепланировкой, не имеющий статуса жилого помещения, обремененный штрафами или долгами и т.д.
Предоставить созаемщика, а также сведения о его доходах.
Оформить страховку приобретаемой недвижимости. Это позволяет банку снизить риски порчи жилья или невыплат по кредиту. Дополнительно кредитор может предложить страхование жизни и здоровья титульного заемщика взамен на пониженную ставку, но оно не является обязательным, в отличие от страхования недвижимости.
Все эти требования увеличивают безопасность сделки и гарантируют банку погашение кредита. В случае прекращения выплат кредитор имеет право продать недвижимость для погашения долга. Благодаря этому банк может предложить пониженные процентные ставки и более долгий период кредитования.
Возможно ли оформление потребительского займа на покупку недвижимости в рамках программы господдержки?
Нет, так как заемщик может получить льготную ставку, а банк компенсацию разницы до базовой ставки только в рамках ипотечного кредита. Потребительские займы не участвуют в программе господдержки, даже если денежные средства были взяты для покупки дома или квартиры.
Можно ли зачесть маткапитал в качестве оплаты кредита на покупку жилья?
Возможно ли рефинансировать потребительский кредит на покупку жилья?
Да, возможно. Банки предлагают оформить рефинансирование как для ипотечного, так и для обычного кредита. Однако рефинансировать его в рамках льготных ипотечных госпрограмм нельзя.
Можно ли получить налоговый вычет при приобретении недвижимости на средства потребительского кредита?
Нет, возможность вернуть часть уплаченных за жилье процентов по кредиту предусмотрена только при оформлении ипотеки. Налоговый вычет позволяет получить до 390 тыс. рублей, подробнее об этом можно узнать по ссылке.
Возможно ли оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?
Да, сегодня существует бизнес-ипотека на нежилую недвижимость, однако по ней не предусмотрены льготные государственные программы.
Что выбрать: ипотечный кредит или потребительский заем?
В каких случаях лучше оформить ипотечный кредит:
Планируется покупка дорогого дома или квартиры. Ипотека предполагает погашение кредита в течение долгого времени, что позволяет подобрать комфортный ежемесячный платеж и более гибко распоряжаться семейным бюджетом.
В каких ситуациях лучше брать потребительский кредит?
Заемщику необходимы деньги на небольшой срок, например, на полгода. Оформить ипотеку на срок в несколько месяцев не получится.
Банк предлагает индивидуальные условия для текущих клиентов, которые при расчетах получаются выгоднее, ипотечного кредита.
Заемщик планирует в ближайшее время продать свое жилье или обменять его на другое. На время сделки, возможно оформление обычного кредита. Это позволяет сразу заплатить недостающую сумму, не прибегая к более долгому процессу оформления ипотеки.
На покупку недвижимости не хватает незначительной суммы. Например, если заемщику необходимо 200 тыс. рублей, то легче взять классический кредит, без сбора документов и расходов на оформление страховки.
Когда наиболее рискованно брать потребительский кредит на недвижимость?
Заемщику не хватает средств на ежемесячные выплаты по ипотеке. Не стоит сразу же оформлять потребительский заем для продолжения платежей. В сложных жизненных ситуациях банки идут на встречу своим клиентам: они могут изменить размер выплат или дать отсрочку. Не стоит откладывать это на потом, так как кредитор может начислить пени за просрочку, а кредитная история заемщика будет испорчена.
Заемщик оформляет потребительский кредит на первоначальный платеж по ипотеке. Не все могут правильно рассчитать свою финансовую нагрузку, чтобы успевать погашать и ипотеку, и еще один заем. Кроме того, в этом случае банк может отказать в выдаче ипотеки.
Воспользоваться потребительском кредитом при наличии ипотеки наиболее безопасно, если заемщику не хватает незначительной суммы до полного погашения ипотеки и ему необходимо освободить недвижимость из-под залога. Например, он хочет продать ее и купить другое жилье, или же заемщик намерен переехать.
Выводы
Ипотека является более выгодным и безопасным способом покупки недвижимости с привлечением кредитных средств. Потребительский заем лучше всего использовать, когда средства нужны на короткий срок или для приобретения дома или квартиры не хватает небольшой суммы. Если у заемщика уже есть ипотека, и он столкнулся со сложной жизненной ситуацией, то лучшего всего ее рефинансировать или взять ипотечные каникулы. Дополнительный кредит может сильно усложнить финансовое положение заемщика.
Получите решение прямо сейчас
Термины и определения:
Заявка — заявление-анкета на получение потребительского кредита Банка — документ, содержащий персональные данные Клиента и переданный Клиентом в Банк через Интернет-сайт в целях заключения договора потребительского кредита с Банком, подписанный в порядке, определенном настоящим Соглашением.
Клиент — физическое лицо (резидент или нерезидент), данные которого указаны в Заявке.
Электронная форма — электронная страница на Интернет-сайте для заполнения Заявки.
2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления
долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;
5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;
7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:
обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;
обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;
отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;
выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.
Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.
Оформить ипотеку под строительство предлагают в 34 компаниях. На сайте представлены программы от лицензированных банковских структур. 70 предложений со ставкой от 0.8%. На 24.05.2022 в каталоге 34 банка.
- Онлайн-заявка на ипотеку
- Рефинансирование ипотеки
- Льготная ипотека
- Квартира на вторичном рынке
- Ипотечное меню
- Квартира в новостройке
- Семейная ипотека
- Без подтверждения дохода
- Коммерческая недвижимость
- Многодетным семьям
- На долю в квартире
Без подтверждения дохода
срок рассмотрения от 1 до 3 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 3 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 2 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 2 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 2 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 2 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 2 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 2 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 2 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 2 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 2 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 2 дней |
| Срок действия положительного решения | 30 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 2 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 2 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 2 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 2 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 2 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 2 дней |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
Без подтверждения дохода
срок рассмотрения - один день
Сроки
| Cрок рассмотрения: | один день |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
Без подтверждения дохода
срок рассмотрения - один день
Сроки
| Cрок рассмотрения: | один день |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
Без подтверждения дохода
срок рассмотрения - один день
Сроки
| Cрок рассмотрения: | один день |
| Срок действия положительного решения | 90 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | 60 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
Без подтверждения дохода
срок рассмотрения от 1 до 5 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 5 дней |
| Срок действия положительного решения | 60 дн. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
срок рассмотрения от 1 до 7 дней
Сроки
| Cрок рассмотрения: | от 1 до 7 дней |
| Срок действия положительного решения | 3 мес. |
| Электронная регистрация сделки: | Да |
Олеся Гайдаенко ПСБ Китай город Купили квартиру в ближнем Подмосковье, которую продавец приобретал с использованием ипотеки от «Промсвязьбанка» и оплатил ипотеку не полностью. То есть квартира была в.
Олеся Гайдаенко ПСБ Китай город
Купили квартиру в ближнем Подмосковье, которую продавец приобретал с использованием ипотеки от «Промсвязьбанка» и оплатил ипотеку не полностью. То есть квартира была в. Читать полностью
Олеся Гайдаенко ПСБ Китай город
Купили квартиру в ближнем Подмосковье, которую продавец приобретал с использованием ипотеки от «Промсвязьбанка» и оплатил ипотеку не полностью. То есть квартира была в. Читать полностью
Богомолова Олеся ПСБ
Купили квартиру в ближнем Подмосковье, которую продавец приобретал с использованием ипотеки от «Промсвязьбанка» и оплатил ипотеку не полностью. То есть квартира была в. Читать полностью
Благодарность
Я обратилась в офис Банка Зенит Расковой/48 21.01.22г для подачи заявки на кредит. Сотрудник Буркова Алина подробно проконсультировала меня по условиям. Я выбрала вариант Кредит. Читать полностью
Благодарность
Более 10 лет являюсь клиентом ПАО КБ "Центр-инвест". На сегодня пользуюсь ипотекой. Очень довольна обслуживанием, уважительным и внимательным отношением сотрудников банка. Читать полностью
Ипотека
Обратился в данный банк за ипотекой, в г. Новосибирске.
В оформлении ипотеки помогала сотрудница Хащенко Олеся, очень отзывчивая девушка, помогала по любому вопросу. Читать полностью
грамотный менеджер по сопровождению
Спасибо Овчаренко Сергею Николаевичу менеджеру по сопровождению ипотечного кредитования,грамотный и внимательный, все внятно рассказал и объяснил, нашли совместно решение, узнали о. Читать полностью
Льготный кредит на строительство жилья
Ипотека на строительство
Когда упоминается ипотека, чаще всего речь идет о кредите на покупку жилья в многоквартирном доме. Но многие банки предлагают программы, по условиям которых вы можете получить кредит на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Согласно статистике, примерно 23,9% россиян проживают в частных домах. Зачастую это старое жилье, лишенное многих удобств. Доля недвижимости, построенной до 1995 года, в этой категории составляет примерно две трети. Но индивидуальные дома современной постройки — другое дело. По данным опросов, не менее 60% граждан России хотели бы жить в собственном уютном коттедже как на окраине города, так и за городом.
По итогам 2020 года строительство частных домов в стране увеличилось в 1,4 раза. Это демонстрирует интерес людей к такому виду жилья. Соответственно, государство тоже задумывается о стимулировании ИЖС. В 2020 году государственные эксперты оценили спрос в пятилетней перспективе в 3 миллиона домов.
Где взять ипотеку на строительство частного дома?
Получить кредит на возведение собственного коттеджа можно во многих финансовых организациях. Однако спрос на такие продукты пока что не очень велик. Эксперты по результатам 2020 года оценили долю кредитов на ИЖС примерно в 1% от общего объема выданной ипотеки.
Это чрезвычайно низкий показатель. Он наглядно демонстрирует, что большинство людей, заинтересованных в строительстве собственного дома, стараются обойтись при решении финансовых проблем своими силами. Но это — не лучший вариант. Ведь есть возможность обратиться в банк и сразу получить необходимую сумму.
С другой стороны, по словам специалистов, у ипотеки на индивидуальное жилищное строительство есть несколько особенностей, которые могут делать ее менее привлекательной по сравнению с обычными жилищными кредитами. Это:
- более высокая процентная ставка;
- увеличенный первоначальный взнос;
- сложности с залогом.
О последнем стоит сказать несколько подробнее. Дело в том, что еще не построенная недвижимость не может быть предметом залога. Поэтому возможны разные варианты. Например, одни банки используют следующую схему:
- сначала оформляется залог на участок либо на право взять его в аренду;
- затем, когда дом будет построен, залог переоформляется на него.
Альтернативный вариант — оформление залога на другую недвижимость: квартиру или уже построенный частный дом.
Прочие варианты — обязательное оформление поручительства или поэтапная выдача денег в соответствии с заранее предоставленной сметой и отчетами о ее выполнении. Некоторые банки дополнительно ограничивают список подрядчиков, которым клиент может доверить строительство частного дома.
Это объясняется тем, что финансовые организации стремятся минимизировать свои риски. Эксперты по недвижимости говорят, что загородное жилье продается не очень хорошо. Если даже заемщик не будет обслуживать кредит и построенный им дом перейдет в собственность финансовой организации, понадобится приложить немало усилий для того, чтобы продать его и возместить хотя бы часть убытков. При этом продажа наверняка пройдет с дисконтом.
Как взять ипотеку на строительство частного дома?
Внимательно ознакомьтесь с предложениями разных банков и выберите вариант, который кажется вам наиболее выгодным. Рекомендуем использовать онлайн-калькулятор, предназначенный для расчета примерного ежемесячного платежа. Это поможет понять, выдержит ли ваш бюджет регулярную нагрузку по ипотеке.
Затем необходимо обратиться в банк с документами. В стандартном пакете обычно:
- паспорт гражданина РФ и второй документ, удостоверяющий личность, — например, СНИЛС или военный билет;
- документы, подтверждающие наличие постоянной занятости и дохода: выписка из трудовой книжки, справка по форме 2-НДФЛ, выписка из ПФР, справка по форме банка и т.д.;
- документы на земельный участок — здесь все зависит от конкретного банка, в одном случае достаточно кадастрового номера, в другом, помимо документов на землю, надо предъявить бумаги, показывающие, что у вас уже есть строительный подряд, связанный с этим участком, причем компания, которая его исполняет, должна входить в список фирм, аккредитованных банком.
Ипотека на строительство частного дома с государственной поддержкой
В апреле 2021 года правительство России расширило действие программы льготной семейной ипотеки на строительство частных домов. Первоначально предполагается выдать более 20 000 кредитов именно на ИЖС.
- кредит выдается семьям, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок или последующие дети либо есть единственный ребенок-инвалид;
- годовая ставка — не более 6%;
- максимальный срок — 30 лет;
- первоначальный взнос — 15% от цены участка и предполагаемой стоимости строительства, а при наличии земли в собственности — только от стоимости будущего дома;
- максимальная сумма — 6 миллионов рублей, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, где верхняя граница увеличена до 12 миллионов рублей.
Обязательное условие — строительство должны вести компании или индивидуальные застройщики, заключившие с лицом, заинтересованным в возведении частного дома, соответствующий договор.
Есть и другие, более выгодные варианты. Можно:
- воспользоваться программой «Сельская ипотека» и взять кредит со ставкой не выше 3% на строительство дома в сельской местности;
- взять ипотеку на строительство частного дома в Дальневосточном регионе, где ставка еще меньше — 2% годовых.
Участники обычных и льготных программ ипотеки могут использовать материнский капитал, чтобы полностью или частично выплатить первоначальный взнос, а также погасить кредит с начисленными по нему процентами.
После рекордного повышения ключевой ставки ЦБ и ставок по кредитам рыночная ипотека стала фактически недоступна для большинства заемщиков. Поддержать отрасль могут программы льготной ипотеки с господдержкой. По данным «Сбера», объем выдачи ипотеки по всем льготным программам в банке за три недели марта 2022 года увеличился на 54,2% по сравнению с аналогичным периодом февраля текущего года.
С 1 апреля 2022 года госпрограмма будет работать по новым критериям. Рассказываем, что изменилось.
Что такое ипотека с господдержкой?
Программу перезапустили в 2020 году, чтобы сделать покупку жилья в новостройках доступнее. Суть такая: банки выдают займы по сниженной ставке, а разницу между рыночной и льготной ставкой им возвращает государство.
Есть несколько типов программы господдержки по ипотеке: на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная, для военнослужащих. Изменения коснулись программы господдержки — 2020 на новостройки.
Как работала ипотека с господдержкой раньше?
Раньше можно было взять в кредит 12 млн рублей на покупку жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн — в остальных регионах России. В 2021 году программу продлили. При этом повысили ставку до 7% годовых и установили максимальную сумму кредита на уровне 3 млн рублей для всех регионов.
Какие условия будут с 1 апреля 2022 года?
Ставка увеличилась до 12% годовых. Выросла и максимальная сумма кредита. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Новые меры будут действовать с 1 апреля по 1 июля 2022 года.
Какие условия предоставляют банки по программе господдержки — 2020 на новостройки до 1 апреля и после, можно посмотреть в каталоге на сайте Банки.ру.
Кто может получить льготную ипотеку на новостройки?
Взять ипотеку с господдержкой может любой совершеннолетний гражданин России. Банки вправе устанавливать дополнительные требования к заемщикам.
Как новые условия льготной ипотеки повлияют на рынок недвижимости?
По словам директора вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артура Ахметова, расширение лимитов поддержит строительную отрасль и позволит реализоваться отложенному спросу на новостройки.
«Что раньше можно было купить на 3,5—4 миллиона рублей в рамках льготной программы? Квартир с такой стоимостью в Москве и Санкт-Петербурге и областях мало, в основном в регионах. По новым параметрам под действие госпрограммы попадает до 80% новостроек. Можно купить жилье за более высокую стоимость, а главное, подключить продажи в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Плюс ставка 12% выгоднее текущих рыночных в 19—24%. К тому же эта программа распространяется еще и на индивидуальное жилищное строительство. У людей появляется возможность воплотить мечту о жизни в собственном доме, построенном аккредитованной банком компанией.
За эти три месяца, с 1 апреля по 1 июля 2022 года, застройщики получат возможность реализовать свои лоты в том числе в ипотеку. В итоге, думаю, стоимость «первички» останется на прежнем уровне и может еще подрасти, снижения стоимости точно не будет».
Стоит ли сейчас соглашаться на новые условия и брать льготную ипотеку?
«Для тех людей, кому действительно нужна квартира, это хорошее подспорье. Фактически появляется возможность взять кредит под 6% по семейной ипотеке или под 12% по льготной на новостройки, — говорит Артур Ахметов. — Если квартира нужна для проживания, стоит купить ее сейчас. В будущем ипотеку можно рефинансировать на семейную (если родится ребенок) или рыночную (если появятся более выгодные предложения).
Если рассматривать квартиру как инвестицию, стоит учитывать, что в текущих условиях застройщики могут заморозить новые проекты застройки, что снизит ввод новых объектов на рынок. Количество предложений уменьшится, а стоимость жилья может и дальше расти вслед за появляющимся новым спросом».
Сколько надо будет платить по ипотеке по новым условиям? Пример расчетов
Посчитаем, сколько придется платить в месяц, если взять ипотеку на максимальную сумму под 12%.
В качестве способов удовлетворения жилищных потребностей граждан можно назвать приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат.
Согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах», выступающему одним из первых нормативных актов, положивших начало жилищному кредитованию предусмотрена возможность для граждан и юридических лиц получения следующих кредитов:
- Земельный – краткосрочный или долгосрочный, предоставленный юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство
- Строительный – краткосрочный кредит на строительств (реконструкцию) жилого помещения для финансирования строительных работ
- Жилищный – долгосрочный на приобретение жилья.
Правовое регулирование жилищного кредитования в настоящее время осуществляется системой нормативных актов федерального уровня и уровня субъектов РФ: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ»; Закон Самарской области от 29.06.2004 № 96-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании В Самарской области»; ФЗ РФ от 20.08.2004 № 117-ФЗ«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»
Основными направлениями жилищного кредитования являются:
- долгосрочное ипотечное кредитование населения;
- кредитование жилищного строительства;
- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)
В нормативных актах закреплены следующие стандарты и требования к жилищным кредитам:
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 процентов от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от юридического лица) в размере не менее 30 процентов стоимости кредитуемого объекта.
Можно выделить следующие основные этапы процедуры предоставления кредита:
- Предварительное одобрение заемщика. Ознакомление сторон с информацией о друг друге и с правами и обязанностями
- Оценка вероятности погашения кредита
- Подбор квартиры
- Оценка жилья
- Заключение договоров.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре определяются: цель получения, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Ипотечные жилищные кредиты предоставляются как правило на срок от 3 до 30 лет (оптимально на данном этапе 10 — 20 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. Как правило, банки готовы принять досрочное погашение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения исполнения обязательства.
Существует несколько моделей ипотечного жилищного кредитования, в том числе и льготных, рассчитанных на молодые семьи, работников бюджетной сферы. В частности « Молодой семье – доступное жилье»; «Жилье работникам учреждений здравоохранения, образования, культуры и иных муниципальных учреждений бюджетной сферы»
За рубежом развито система ипотечного кредитования, в которой 100 % ипотечных кредитных обязательств преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке. Характерна государственная поддержка – государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие ценных бумаг. Не менее важной формой поддержки является страхование кредитных рисков.
Ипотека (залог недвижимости) регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.98 № 102-ФЗ, в котором среди основных видов залога указан залог жилых помещений, имеющий свои особенности, отраженные в гл.13 Закона.
По договору о залоге жилого помещения одна сторона-залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного жилого помещения другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных в законе.
Залогодателем может выступать сам должник и 3 лицо.
Жилое помещение остается во владении и пользовании залогодателя.
Договор заключается в письменной форме (нотариального удостоверения теперь не требуется) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Закон содержит противоречивое правило относительно несоблюдения требований о государственной регистрации договора, с одной стороны он связывает этот момент с заключением договора, с другой говорит о его ничтожности.
Договор должен содержать следующие существенные условия :
- предмет ипотеки: жилое помещение, его описание, место нахождения, оценка
- основное обязательство, его основания, размер, сроки
- право в силу которого имущество принадлежит залогодателю
Ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности не допускается. Ипотека жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных лиц, осуществляется в порядке, установленном ГК РФ для совершения сделок с имуществом подопечных (ст.37, 38 ГК РФ). При ипотеке квартир в многоквартирном жилом доме, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой заем. В этом случае к залогу применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора.
ООП вправе дать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение ООП о даче согласия или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее, чем через 30 дней после даты подачи заявления. Решение ООП может быть оспорено в суде.
В случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение. (ст.ст. 55-57 ФЗ «Об ипотеке») Порядок обращения взыскания судебный и внесудебный. Имущество реализуется путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона или конкурса.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, при условии, что дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение, строительство, капитальный ремонт этих жилых помещений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение жилого дома или квартиры.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу.
Статья 77.1. ЖК РФ Ипотека наемного дома
- В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- В случае, если в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге.
- При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.
- Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.
- Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя.
- В случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими указанные в пункте 1 настоящей статьи кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона.
- В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6 настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного в пункте 8 настоящей статьи. О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его приостановления судебный пристав-исполнитель извещает залогодержателя. При этом залогодержатель не может воспользоваться правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 58 настоящего Федерального закона.
- В случае, указанном в пункте 7 настоящей статьи, принимается судебное решение о прекращении использования объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 6 настоящей статьи, в соответствии с установленной целью использования и прекращении установленного в соответствии с жилищным законодательством ограничения (обременения) права собственности на заложенные помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом заложенный жилой дом, а также о проведении публичных торгов в соответствии с пунктом 9 настоящей статьи.
- Продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.
- Установленные в соответствии с жилищным законодательством решением или договором о предоставлении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования требования о возмещении указанной поддержки в случае изменения цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращения использования здания в качестве наемного дома до истечения срока, определенного указанными решением или договором, обеспечиваются ипотекой всех помещений в таком доме или являющегося наемным домом социального использования жилого дома, на строительство, эксплуатацию которых предоставлена такая поддержка, земельного участка или прав по договору аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом социального использования, объекта незавершенного строительства на этом земельном участке.
- В случае предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и указанных в пункте 1 настоящей статьи кредита или займа установленные пунктом 10 настоящей статьи требования о возмещении такой поддержки обеспечиваются последующей ипотекой указанных в пункте 10 настоящей статьи объектов недвижимого имущества, прав на указанные объекты с момента возникновения предшествующей ипотеки на указанные объекты, на такие права у банка или иной организации, предоставивших указанные кредит или заем.
- В случае, если стоимости указанных в пункте 10 настоящей статьи заложенных объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты недостаточно для полного удовлетворения требований о возмещении государственной, муниципальной и (или) иной поддержки, обязательство о возмещении указанной поддержки не прекращается.
- Государственная регистрация ипотеки в силу закона и последующей ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимого имущества, прав на такие объекты в случаях, указанных в пунктах 10 и 11 настоящей статьи, осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя или последующего залогодержателя исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного лица, предоставивших государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования.
Социальная выплата – это безвозмездная субсидия на строительство и приобретение жилья предоставляется отдельным, указанным в нормативных актах, категориям граждан, нуждающихся в жилых помещениях . Например: Федеральный закон от 25.10.2002 N 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»
Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 N 1099 «О некоторых вопросах реализации Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса»
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы»
Постановление Правительства Самарской области от 03.04.2009 N 193 «Об утверждении областной целевой программы «Молодой семье — доступное жилье» на 2009 — 2015 годы»
Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013 N 684 (ред. от 20.08.2015) «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года»
Социальные выплаты предоставляются ОГВ РФ и субъектов РФ, ОМСУ, организациями, воинскими частями и формированиями. Выплата предоставляется на строительство или приобретение жилья, соответствующего типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья. Размер варьируется в зависимости от категории граждан и др. факторов. Лицам, получившим выплату иные формы льготного финансирования не предоставляются.
Право гражданина на получение социальной выплаты удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной выплаты, имеющим определенный срок действия, оно подтверждает, что продавцу или застройщику будет перечислена соответствующая денежная сумма. На основании свидетельства граждане открывает в одном из банков именной блокированный целевой счет, предназначенный для зачисления выплаты.
Автор статьи
Читайте также: