Может ли застройщик выдавать займы
Обновлено: 01.05.2024
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 2 октября 2019 года
Вопросы
Таким образом, в отношении указанных застройщиков применяется редакция Федерального закона N 214-ФЗ, действовавшая до 29.07.2017. С учетом этого просим разъяснить:
- возможность отнесения к целевым банковских кредитов, предоставленных на финансирование расходов застройщика, предусмотренных пунктом 9 и пунктами 12-20 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в действующей редакции;
- возможность использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным застройщиком до 01.07.2018.
Указанные вопросы касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, которые заключают договоры участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ.
2. Статья 18 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции, применяемой к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, предусматривает возможность использования застройщиками денежных средств на возмещение затрат застройщика (к примеру, затрат на приобретение права собственности/аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т.п.). В то же время действующая редакция статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ допускает использование денежных средств застройщиков для совершения "платежей" (к примеру, на приобретение права собственности/аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т.п.). В этой связи следует ли считать термины "возмещение затрат" и "платежи" равнозначными по содержанию.
Вправе ли Банк относить к целевым кредиты, предоставляемые в целях возмещения ранее понесенных застройщиком затрат на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Указанные вопросы касаются застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.
В каком порядке и на основании каких документов Банку следует осуществлять такой контроль за расходами застройщика.
4. Федеральным законом N 214-ФЗ не ограничивается количество уполномоченных банков, которые могут предоставить застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома (или нескольких домов, строительство которых осуществляется в рамках одного разрешения на строительство), в состав которого входят объекты долевого строительства.
В связи с этим просим разъяснить порядок открытия счетов эскроу при предоставлении целевых кредитов в целях финансирования строительства указанного выше дома (домов), а именно:
- в каком уполномоченном банке должны открываться счета эскроу в случае, если застройщику предоставляется целевой кредит сразу несколькими кредитными организациями и между такими кредитными организациями не заключено соглашение о синдицированном кредитовании.
5. Пунктом 8.1 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, запрещено совершать операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц. Согласно пункту 8.2 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ указанное ограничение не распространяется на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018.
В каком порядке следует применять законодательные нормы, если застройщиком до 01.07.2018 заключен договор поручительства в обеспечение исполнения обязательств третьего лица (заемщика) перед банком по договору о предоставлении кредитной линии, в соответствии с которым кредитные средства выбираются заемщиком траншами в течение срока выборки, дата окончания которого приходится на период после 01.07.2018.
Вправе ли будет застройщик исполнять обязательства по такому договору поручительства в целях возврата траншей, выданных заемщику после 01.07.2018.
6. Просим разъяснить, требованиям какой редакции Федерального закона N 214-ФЗ должен соответствовать застройщик, имеющий разрешения на строительство, полученные до 01.07.2018 и после указанной даты.
Возможно ли не применять положения пунктов 8.1-8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по аналогии с неприменением положений статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018.
Может ли застройщик (вне зависимости от даты получения им разрешения на строительство), привлекающий денежные средства дольщиков путем размещения их на счетах эскроу и имеющий действующее заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации законодательным требованиям, привлекать нецелевые кредиты.
8. В соответствии с пунктом 8 статьи 16 Федерального закона N 151-ФЗ до дня вступления в силу подпунктов "г" и "д" пункта 8 статьи 1 Федерального закона N 151-ФЗ застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, будет отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации, в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона N 214-ФЗ. Вместе с тем положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ с застройщика снимаются обязательства по соответствию положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
Возможна ли приостановка права застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств дольщиков посредством применения счетов эскроу, на привлечение денежных средств, в случае его несоответствия требованиям части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
9. В случае если между банком и застройщиком до 01.07.2018 заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, и стороны такого договора в момент его заключения приняли на себя определенные права и обязанности, возможна ли выдача траншей по такому кредитному договору после 01.07.2018.
10. Может ли, с точки зрения Федерального закона N 214-ФЗ, считаться целевым кредит, выданный застройщику на цели приобретения прямо или косвенно через третьих лиц долей/акций балансодержателя земельного(-ых) участка(-ов), на котором(-ых) реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данного(-ых) земельного(-ых)участка(-ов) в аренду застройщику.
11. Обязан ли Банк относить нецелевой кредит, предоставленный застройщику, к обязательствам, указанным в пункте 1.5) части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ.
Разъяснения Минстроя России
При этом частью 8.3 статьи 8 Федерального закона N 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов.
Следовательно, действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается привлекать застройщикам денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25 декабря 2018 г.
Статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ) предусмотрен перечень целей для использования денежных средств участников долевого строительства застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., которым в том числе предусмотрены расходы на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Направление расходования денежных средств участников долевого строительства регламентируется редакцией статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи застройщику разрешения на строительство, при этом для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., действующий правовой режим не допускает расходование денежных средств на затраты поименованные в действующей редакции статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ и отсутствующие в перечне целей, установленных статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции от 1 июля 2017 г.
Таким образом, для вышеуказанных застройщиков расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств участников долевого строительства не допускаются.
В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона N 214-ФЗ при принятии распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 указанного Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
Статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ установлены цели использования денежных средств с расчетного счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ.
Следовательно, при осуществлении уполномоченным банком контроля в части запрещенных операций, устанавливается соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, а также соответствие платежа требованиям статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ. Иной контроль за совершением операций по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., уполномоченным банком не осуществляется.
При установлении соответствия платежа целям, указанным в части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ, уполномоченный банк осуществляет операции по списанию денежных средств с расчетного счета застройщика вне зависимости от факта возникновения целевых расходов.
Так, по мнению Минстроя России целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона N 214-ФЗ.
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ.
Пунктом 4 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ дано определение целевого кредита (целевого займа), из которого следует, что застройщик вправе привлекать средства в форме целевых кредитов на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком), в том числе являющимся уполномоченным банком.
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
3.1) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) - 7) утратили силу. - Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном развитии территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этим договором, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона. При этом размер платежей, подлежащих осуществлению по проекту строительства, реализуемому на основании этого договора, устанавливается застройщиком самостоятельно исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по этому договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства и указывается в проектной декларации в соответствии с пунктом 10.1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 - 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона, а также подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства и (или) реконструкции указанных объектов;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам, предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита, и (или) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам (за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора целевого займа) на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 - 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
(см. текст в предыдущей редакции)
11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона;
(п. 13.1 введен Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;
(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами;
(см. текст в предыдущей редакции)
18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
19.2) оплата расходов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства;
(п. 19.2 введен Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 - 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
О полномочиях контролирующего органа, Фонда в случаях использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ч. 3 ст. 18, см. ч. 12 и 13 ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
3. По расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:
1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
(см. текст в предыдущей редакции)
3) предоставление ссуд, займов, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) покупка ценных бумаг;
5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Совокупный размер всех авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. При этом застройщик самостоятельно определяет размер авансовых платежей по каждому договору с учетом определенного настоящей частью ограничения.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, и затрат на строительство отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Застройщик не вправе:
1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) приобретать ценные бумаги;
7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Ч. 7.1 ст. 18 применяется к застройщикам, независимо от даты получения разрешения на строительство (ФЗ от 13.07.2020 N 202-ФЗ).
7.1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются.
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании "Фонд развития территорий", если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация-застройщик находится на ОСНО, строит жилые многоэтажные дома. Она начала работать со счетами эскроу. В настоящее время у организации на счете 08 отражена построенная за счет собственных средств часть жилья. Организации вскоре будет предоставлен кредит на строительство остальной части (70%) жилья. Деньги дольщиков учитываются за балансом.
Надо ли часть жилья, построенную за счет собственных средств, и часть жилья, построенную за счет кредитных средств, учитывать раздельно? Как закрывать счет 08 по окончании строительства: на счет 41, 43 или иначе?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Из действующих нормативных актов по бухгалтерскому учету не вытекает обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство в зависимости от того, осуществлялась ли оплата выполненных работ, полученных материалов и пр. собственными средствами застройщика или кредитными средствами.
Вместе с тем раздельный учет необходим в целях налогообложения прибыли, поскольку порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете различается.
Обоснование позиции:
В настоящее время какие-либо нормативные акты по бухгалтерскому учету у застройщика, использующего счета эскроу, отсутствуют. Поэтому, по нашему мнению, следует руководствоваться общими правилами бухгалтерского учета, а также более ранними разъяснениями Минфина России.
Так, денежные средства участников долевого строительства на счетах эскроу не отражаются на счетах бухгалтерского учета и в балансе застройщика, так как не соответствуют критерию признания актива (отсутствует контроль). Информацию о них застройщику следует отразить на забалансовом счете. Для этих целей рекомендуется использовать забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Минфин России рекомендует застройщикам, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), вести на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" бухгалтерский учет денежных средств, полученных эскроу-агентом от участников долевого строительства (письмо Минфина России от 27.12.2019 N 07-04-09/102563). Такая рекомендация, на наш взгляд, связана с тем, что застройщик доступа к денежным средствам не получает, средства дольщиков хранятся на счетах эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию, и ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими денежными средствами. Раскрытие информации о средствах на эскроу-счетах следует произвести в пояснениях к отчетности (смотрите материал: Энциклопедия решений. Пояснения к бухгалтерскому балансу "Обеспечение обязательств"). О применении счета 008 сказано также в письме Минфина России от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786 (ознакомиться можно в сети Интернет).
Как следствие, пока у застройщика не появится право распоряжения денежными средствами, находящимися на счетах эскроу, он не отражает в бухгалтерском учете обязательства перед дольщиками.
В этой связи мы придерживаемся позиции, что передачу построенных квартир в настоящее время застройщику следует рассматривать как их реализацию, а не как погашение обязательства перед дольщиками в суммах полученных от них целевых средств (целевого финансирования) (пп. 5, 6, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации", далее - ПБУ 9/99). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (пп. 6, 6.1 ПБУ 9/99). Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99).
В силу п. 1 ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда" (далее - ПБУ 2/2008) данное положение предназначено для организаций, выполняющих строительные работы собственными силами. Поэтому на застройщиков, не осуществляющих строительство собственными силами, нормы ПБУ 2/2008 не распространяются. Но отметим, что БМЦ (Бухгалтерский методологический центр (БМЦ) является субъектом негосударственного регулирования бухгалтерского учета в пределах компетенций, установленных ст. 24 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), изложенному в Рекомендации Р-Х/2019 ОК СТРОИТЕЛЬСТВО (http://bmcenter.ru/Files/R_OK_Stroy_uchet_DDU_u_zastroichika), в данном случае также можно считать применимым ПБУ 2/2008: . Исходя из пункта 1 ПБУ 2/2008, данное Положение напрямую не предназначено для застройщиков. Вместе с тем согласно п. 2 ПБУ 2/2008 Положение распространяется также на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы. Содержание обязательств застройщика по договору ДДУ по существу представляет собой услуги, неразрывно связанные со строящимся объектом.
На основании п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее - Положение) учет строительства ведется в общеустановленном порядке, т.е. на счете 08 "Вложения во внеобротные активы" (письмо Минфина России от 18.05.2006 N 07-05-03/02).
На этом счете отражаются инвестиции по их видам на специально открываемых субсчетах соответствующего наименования. Например, "Строительство объектов основных средств", "Строительство жилых домов" и пр. независимо от источников их финансирования.
В свою очередь, в п. 2.1 Положения определено, что учет долгосрочных инвестиций ведется по фактическим расходам в целом по строительству и по отдельным объектам (зданию, сооружению и др.), входящим в него.
Совокупность приведенных норм, на наш взгляд, позволяет сделать вывод, что у организации-застройщика отсутствует обязанность по ведению раздельного учета затрат на строительство, профинансированых за счет собственных средств, и затрат, профинасированных за счет кредитных средств. Аналогичным образом мы не видим необходимость в организации раздельного учета материалов, а также расчетов с поставщиками и подрядчиками в зависимости от источника их оплаты. При этом раздельный учет может вестись по объектам строительства - домам.
На наш взгляд, это следует и из п. 6 письма ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@, которым для использования в работе направлен обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения. Цитируем: В Законе N 214-ФЗ отсутствуют положения, которые бы определяли целевой характер использования денежных средств дольщиков с оплатой строительства (возмещением расходов застройщика на строительство) только тех объектов (помещений), которые подлежат передаче конкретным дольщикам.
Положения ст. 247, п. 14 ст. 250, подп. 14 п. 1 ст. 251, ст. 270 НК РФ и Закона N 214-ФЗ свидетельствуют о том, что финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).
Это также согласуется с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено Минфином России 30.12.1993 N 160), согласно пункту 3.1.6 которого экономия средств, выделяемых предприятиями застройщику для финансирования капитального строительства, по окончании строительства объектов зачисляется на счет учета прибылей и убытков. Учтенная на этом счете сумма прибыли, за вычетом убытков, понесенных в связи с осуществлением капитального строительства, после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении застройщика.
Данные выводы содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2021 N 309-ЭС20-17578 по делу N А60-43572/2019 (ООО "Специализированный застройщик "Новая строительная компания" против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 25 по Свердловской области).
По окончании строительства суммы, накопленные на счете 08, списываются на счета 90 "Продажи" (в части, подлежащей передаче дольщикам) и 43 "Готовая продукция" (в части, принадлежащей застройщику и подлежащей зачислению в готовую продукцию).
С учетом изложенного представляется, что в учете застройщика в настоящее время могут быть оформлены следующие записи:
Дебет 008 - поступили средства дольщиков на счета эскроу;
Дебет 08 Кредит 10, 60, 76 и пр. - учтены расходы на строительство;
Дебет 19 Кредит 60, 76 - отражен "входящий" НДС;
Дебет 68 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство нежилых помещений, принят к вычету;
Дебет 08 Кредит 19 - "входящий" НДС, приходящийся на строительство жилых помещений, включен в стоимость строительства (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ);
Дебет 43 Кредит 08 - оприходованы готовые объекты, построенные за счет собственных средств;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08 - списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков;
Дебет 62 Кредит 90 - отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 68 - начислен НДС при передаче нежилых помещений;
Дебет 90 Кредит 43 - списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет;
Дебет 51 Кредит 62 - получены средства дольщиков от банка;
Кредит 008 - отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу.
По окончании строительства на дату подписания документов о передаче объектов долевого строительства застройщик определяет финансовый результат (письма Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040, от 26.10.2011 N 03-07-10/17, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/77).
Разъяснениями уполномоченных органов применительно к рассматриваемому случаю мы не располагаем. Приведенная выше корреспонденция счетов является нашим экспертным мнением (смотрите также материал: Вопрос: Организация (общая система налогообложения) является застройщиком-инвестором, работающим в секторе строительства апартаментов по договору долевого участия. Будет ли формироваться вознаграждение застройщика при переходе его на эскроу-счета? Где в бухгалтерском учете будут отражаться денежные средства дольщиков на эскроу-счетах? Каков порядок налогообложения у застройщика при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)).
В части налога на прибыль необходимо учитывать следующее.
В настоящее время средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом N 214-ФЗ, приравниваются в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования (последний абзац подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Использованием по целевому назначению этих средств в целях указанной главы НК РФ признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве (смотрите также письма Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503, от 03.03.2021 N 03-03-06/1/14938).
Из приведенной формулировки, на наш взгляд, следует, что в периоде строительства организация-застройщик не учитывает в составе доходов средства дольщиков на счетах эскроу, а в составе расходов - затраты, которые будут возмещены за счет средств дольщиков.
В результате налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства, которая определяется только по окончании строительства (смотрите также письмо Минфина России от 23.11.2020 N 03-11-10/101807).
В то же время доходы от продажи квартир, построенных за счет собственных средств застройщика, и расходы, связанные с их строительством, учитываются в целях налогообложения в полном объеме (доходы в виде выручки от продажи и расходы в виде затрат на строительство) в общеустановленном порядке, т.е. по мере реализации.
При этом, например, в письме Минфина России от 08.12.2020 N 01-02-04/03-107027 разъясняется, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет средств дольщиков, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.
Иными словами, налогоплательщику-застройщику следует в целях налогообложения организовать раздельный учет расходов на строительство, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, которые позднее будут возмещены за счет средств дольщиков на счетах эскроу. Полагаем, что применительно к анализируемому случаю это означает, что организации следует организовать раздельный учет расходов, осуществленных за счет собственных средств, и расходов, произведенных за счет кредитных средств.
Глава 25 НК РФ не содержит методики ведения раздельного учета. Поэтому организации необходимо разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
Представляется, что одним из вариантов может быть, например, введение дополнительного субсчета к счету 08, на котором будут учитываться затраты на строительство квартир, подлежащих передаче дольщикам. Относить расходы на данный субсчет возможно, например, исходя из площадей таких квартир. То есть расходы, собранные на счете 08, следует распределить. Возможно, это будет сделано в соответствующем регистре налогового учета без введения дополнительных субсчетов.
Представляется, что возможен и такой подход. По окончании формирования себестоимости строительства в целом на счете 08 часть расходов, приходящаяся на площади, предназначенные для передачи дольщикам, списывается с общего счета 08 на субсчет "Дольщики", а другая часть затрат, осуществленных за счет собственных средств, списывается на счет 43 (как это было показано нами выше).
Как сказано выше, для целей налогового учета и налогообложения прибыли порядок определения доходов и расходов по строительству, осуществленных за счет средств на счетах эскроу и за счет собственных средств, будет отличаться:
- в части строительства для дольщиков налогооблагаемым доходом будет только экономия застройщика в виде разницы между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства;
- в части строительства за счет собственных средств налогооблагаемым доходом будет выручка от реализации квартир, уменьшенная на сумму расходов на строительство этой части объекта (то есть в составе доходов в налоговом учете полностью отражается выручка, а в составе расходов - затраты на строительство своей части квартир).
То есть упрощенно проиллюстрировать различия можно, показав отражение операций в бухгалтерском учете. Для целей налогообложения прибыли налогооблагаемым доходом по строительству за счет средств на счетах эскроу будет являться разница между кредитовым и дебетовым оборотом по счету 90 (экономия):
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов долевого строительства дольщикам;
Дебет 90 Кредит 08
- списана себестоимость объектов долевого строительства, построенных для дольщиков.
Тем самым, как мы полагаем, будет реализована норма последнего абзаца подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ о том, что расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. И при этом расходы застройщика, произведенные в рамках целевого финансирования, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль (письмо Минфина России от 09.06.2021 N 03-03-06/1/45503).
В то же время при реализации собственных объектов для целей налогообложения прибыли будет приниматься в полном объеме доход (выручка), который будет уменьшен на сумму расходов на строительство, то есть доход соответствует кредитовому обороту по счету 90, а расход - обороту по дебету счета 90:
Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка от реализации объектов, являющихся собственностью застройщика;
Дебет 90 Кредит 43
- списана себестоимость объектов строительства, построенных за свой счет.
При этом мы также считаем, что приведенный выше порядок учета операций по реализации квартир в целях налогообложения может не привязываться к счетам бухгалтерского учета, а отражаться в регистрах налогового учета.
Возвращаясь к бухгалтерском учету, отметим, что признание доходов/расходов и финансового результата при реализации квартир, построенных для дольщиков, и квартир, построенных за счет собственных средств, в бухгалтерском учете отличаться не будет (и в том и другом случаях доход - выручка, расход - себестоимость строительства).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: ООО-застройщик строит многоквартирный жилой дом по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Фактически деньги застройщик не получает, они лежат на счетах эскроу в банке, но заключенные договоры долевого участия в учете отражаются проводкой Дебет 76 Кредит 86. Нужно ли застройщику отражать сумму заключенных договоров в отчете о целевом использовании средств? Как учитывать поступившие средства в налоговом учете при ОСНО? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.)
- Вопрос: Бухгалтерский учет в НКО - застройщике (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2021 г.);
- Учет доходов и расходов при долевом строительстве (А.И. Серова, журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 2, февраль 2021 г.);
- Дискуссионные аспекты бухгалтерского учета отражения организацией-застройщиком операций по счетам эскроу (М.Ф. Сафонова, Ю.В. Марченко, журнал "Международный бухгалтерский учет", N 4, апрель 2021 г.).
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации "Содружество" Мельникова Елена
Затянувшееся решение проблемы обманутых дольщиков снова оборачивается для застройщиков необходимостью быстро подстраиваться под новые правила игры.
Очередные поправки в Законе «О долевом участии в строительстве. » № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее - Закон № 214-ФЗ) нацелены именно на ужесточение финансового контроля за деятельностью застройщиков.
Закон обозначил застройщикам границы дозволенного, если они хотят привлекать деньги на этапе строительства, определив:
в каких банках открывать расчетные счета и брать кредиты, от каких организаций и в каком размере можно получать займы;
какие финансовые операции или сделки с имуществом строго запрещены, а какие можно совершать, но только с соблюдением ограничений по размеру расходов.
Рассмотрим подробнее эти требования и их влияние на модель работы группы компаний, занимающихся строительством жилых помещений.
1. Выбор банка для текущего обслуживания и кредитования
Начнем с того, что Застройщик вправе открывать расчетные счета, а в будущем (с 01.07.2019 г.) - счета эскроу только в уполномоченных банках 1 , которые соответствуют критериям, установленным Правительством РФ 2 .
При этом должно соблюдаться требование: «один расчетный счет - одно разрешение на строительство». Технический заказчик и Генподрядчик, с которыми работает Застройщик, должны открывать свои расчетные счета в этом же уполномоченном банке. Если Застройщик поменяет расчетный счет, откроет его в другом Уполномоченном банке, то Тех.заказчик и Генподрядчик должны последовать его примеру. Все это направлено на осуществление тотального контроля за целевым расходованием денежных средств на каждом этапе строительства. В перечень уполномоченных банков попали только 55 банков 3 . Это, в частности, Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Интеза», ПАО Банк «ФК Открытие», «Райффайзенбанк» и другие.
Кредиты на строительство застройщики могут привлекать также только в этих уполномоченных банках. При этом кредиты должны носить целевой характер, то есть могут расходоваться исключительно на строительство дома (иного объекта недвижимости).
Остальные банки не могут ни открывать расчетные счета, ни выдавать кредиты Застройщикам.
2. Ограничение небанковского финансирования (займов)
Чтобы у застройщиков не появлялись неконтролируемые обязательства перед прочими кредиторами, закон строго ограничивает возможность привлечения небанковского заемного финансирования.
Помимо целевых кредитов в уполномоченных банков (их, напомним, 55), Застройщик может привлекать только целевые займы и только на тот самый счет в уполномоченном банке. Займы должны соответствовать следующим критериям:
(А) заём получен от материнской компании с преобладающей долей участия или управляющей компании, имеющей право определять управленческие решения застройщика (=основного общества);
(Б) сумма займа не превышает 20% проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство. То есть, если Застройщик получил два и более разрешений на строительство, то он может по отношению к каждому разрешению получить от основного общества целевой заём в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства.
(В) процентная ставка по займу не превышает ключевой ставки ЦБ РФ, увеличенной на 2 % на дату заключения договора займа. На текущий момент ключевая ставка ЦБ РФ равна 7,5 %, то есть максимальная процентная ставка по целевому займу может быть 9,5%.
Если же учредитель хочет профинансировать строительство более, чем на 20 % проектной стоимости, ему придется выбрать иные способы, не создающие встречных обязательств у Застройщика, - увеличение уставного капитала или вклад в имущество.
Также не получится привлечь деньги от дольщиков под видом займа до регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Аналогично, Застройщик не может сам выдавать займы, кроме таких же целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
Наряду с этим Застройщик не может быть ни поручителем, ни залогодателем по кредитам / займам третьих лиц. В Законе установлен полный запрет на принятие Застройщиком обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и использованию своего имущества для такого обеспечения. 4
3. Огран
Нельзя обойти вниманием еще один запрет - застройщики не могут приобретать доли (акции) в уставных капиталах коммерческих/ некоммерческих организаций. Исключением является создание (участие в уставных капиталах) других застройщиков, по отношению к которым первый застройщик становится основным обществом.
Иначе говоря, Застройщик может быть участником (акционером) только другого Застройщика с преобладающей долей участия:
4. Ограничения на использование ценных бумаг, в том числе векселей
Застройщик не вправе 5 :
приобретать ценные бумаги, включая векселя третьих лиц;
выпускать или выдавать ценные бумаги (кроме акций), включая свои собственные векселя.
Так, застройщик не сможет привлечь заём, оформив его выдачей собственного векселя.
Учитывая, что уплата цены по договору ДДУ производится исключительно в безналичном порядке 6 , Застройщик не может принять от дольщика векселя третьих лиц в счет оплаты по договору.
А теперь рассмотрим примеры, каким образом Застройщики могут преодолеть рассмотренные ограничения.
«Инвестор»
Включение в группу компаний «Инвестора», который приобретает все или часть помещений и ранее являлось распространенной практикой: когда для удобства оформления залога, когда для реализации коммерческих помещений в составе жилого дома.
С учетом текущей строгости регулирования деятельности Застройщиков использование Инвестора поможет обойти ряд ограничений, не причинив угрозы правам иных дольщиков.
открывать расчетные счета и получать кредиты в любых банках;
брать займы у физических и юридических лиц на любых условиях и в разных размерах.
Дальнейшая реализация строящихся «квадратных метров» может осуществляться:
путем уступки «Инвестором» прав по договору ДДУ (цессии) по договорам долевого участия в строительстве. Неприятный момент в этом случае - НДС с суммы наценки «Инвестора»;
путем расторжения договора долевого участия в строительстве между Застройщиком и Инвестором в отношении определенной квартиры (иного объекта недвижимости), возврата Инвестору денежных средств и заключения Застройщиком договора с дольщиком напрямую.
Свою прибыль «Инвестор» может расходовать на любые нужды, в том числе на цели, не связанные со строительством конкретного объекта.
Наличие такой возможности имеет большое значение, учитывая, что до ввода здания в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности хотя бы к одному дольщику застройщик не вправе расходовать денежные средства на иные цели, кроме строительства.
«Агент по продажам»
Не менее популярная роль, особенно, при строительстве нескольких объектов одной группой компаний.
Для чего может пригодиться компания «Агент по продажам», с учетом озвученных ограничений?
У Застройщика как и любой другой организации есть расходы:
на зарплату, иные выплаты сотрудникам по Трудовому кодексу РФ, страховые взносы;
на оплату арендной платы, коммунальных услуг, услуг связи;
на рекламу компании и строящихся объектов;
оплату банковских комиссий;
а также Застройщик может нести расходы на оплату вознаграждения Управляющей компании, если ей переданы по договору функции ЕИО.
Однако размер таких затрат у Застройщика строго ограничен Законом и не может превышать 10% от проектной стоимости строительства. 7
Если вдруг перечисленные расходы начнут превышать указанный лимит, то уполномоченный банк просто не допустит проведение операции на основании платежного поручения.
Помочь преодолеть указанные ограничения по несению общехозяйственных (административных) затрат может помочь «Агент по продажам», оказывая услуги:
по рекламе и продвижению конкретного объекта или группы компаний (бренда) целиком;
ведению договорной и претензионной работы.
Так, в компанию «Агента по продажам» можно перевести всех сотрудников отдела продажи. Тогда она уже будет нести расходы на выплату им зарплаты, оплату за этих сотрудников страховых взносов.
Это уменьшит затраты самого Застройщика и, возможно, позволит соблюсти лимиты расходов.
Кроме того, Агент по продажам не связан ограничением по специфике рекламных расходов. Если застройщик может рекламировать только возводимый объект, в отношении которого и получено разрешение на строительство, то Агент может популяризировать группу компаний целиком (например, рассказывать о благотворительных мероприятиях).
Агент по продажам может работать как по договору комиссии, заключая договоры с дольщиками от своего имени, так и по договору поручения. Во втором случае договоры с конечными покупателями заключает сам Застройщик.
Это всего два примера, как установленные требования к застройщикам и их финансовым операциям могут быть учтены в процессе построения модели работы группы компаний, занимающихся строительством с привлечением денежных средств дольщиков.
Другие варианты и их применимость в конкретном случае должна быть проанализирована с учетом специфики конкретного бизнеса: количества возводимых объектов, источников финансирования, наличия собственной службы техзаказчика и строительных подразделений и т.п.
P.S.: И, как обычно, это временно.
К объектам, по которым первый договор долевого участия в строительстве заключен после 01.07.2019 г., будут применяться иные требования.
Самое главное, что у застройщика возникнет обязанность использовать при расчетах с дольщиками счета эскроу 8 , открытые в уполномоченных банках. В этом случае денежные средства дольщиков полностью депонируются (остаются нетронутыми) до наступления одновременно двух условий:
сдачи объекта в эксплуатацию;
регистрации первым дольщиком права собственности на квартиру (иной объект) в Росреестре.
Иными словами, при использовании счетов эскроу застройщик строит объекты исключительно на свои и заемные средства, не задействуя средства дольщиков.
Таким образом, вопросы привлечения финансирования будут решаться иным образом. Но к этому мы вернемся позже.
1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
2. Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»
4. пп. 2 и пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ
6. п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
7. пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
Автор статьи
Читайте также: