Что лучше новостройка или вторичное жилье в ипотеку
Обновлено: 06.05.2024
Недавно у моих друзей случилось радостное событие — прибавление в семействе. Счастливый папа забрал жену с сыном из роддома, и тут же принялся ломать голову — как им всем вместе размещаться в скромной «однушке». Задумываться над ипотекой семья начала, как только узнала, что скоро у них будет малыш, но теперь настала пора конкретных решений. И тут встал вопрос: что лучше купить — готовую квартиру на вторичном рынке или присмотреться к новостройкам? Сумма, как водится, ограниченная, а жить хочется светлой и просторной новенькой квартире. Что и говорить, проблема для будущих ипотечных заемщиков типичная. «Комсомолка» решила разобраться, что выгоднее и надежнее — вторичное или первичное жилье?
Вторичный рынок: квартира не новая, зато переезд хоть завтра
Надо сказать, что вторичный рынок, то есть уже готовое и частенько достаточно старое жилье, сегодня по части ипотечных сделок уверенный лидер. Как говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц, происходит это потому, что квартир на этом рынке гораздо больше.
— Когда человек ищет квартиру для ипотечной сделки, чаще ему попадаются подходящие предложения именно на вторичном рынке, потому что вариантов на нем больше, — рассказывает Тер-Аристокесянц. — В нашем портфеле сделок с уже готовым вторичным жильем сегодня около 70%.
Как говорится в материалах Центрального банка, сейчас средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке в российских банках держится на уровне 12,2%. Но это, как известно, средняя температура по больнице. Впрочем, с ипотекой на «вторичку» ставка и будет примерно такой — права собственности оформляются в момент заключения сделки, и квартира становится залогом по вашем кредиту, а значит, банку нет нужды просить дополнительные проценты за риск, как это бывает с новостройками. Конечно, речи о дополнительных выплатах вроде комиссии за выдачу займа, ведение счета или ценовой политике не идет, тут уже все зависит от конкретной кредитной организации.
Еще один плюс ипотеки на вторичном рынке это переезд, который может состоятся хоть на следующий день после заключения сделки. Это важно людям, которым необходимо жилье уже сейчас. Документы подписаны, деньги перечислены продавцу, и вуаля — собирайте вещички и перебирайтесь уже сейчас, если устраивает состояние жилища. Но этот плюс может обернуться и минусом — представления прежних жильцов квартиры о комфорте может, мягко говоря, отличаться от вашего, и ремонт все равно придется делать.
Если новую жизнь в новой квартире нужно начинать прямо завтра, будьте готовы быть поскромнее в своих запросах. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, цена квадратного метра в уже готовой и проверенной годами квартире всегда выше, чем в строящемся доме, примерно на 30%.
Любая сделка, тем более такая крупная, как ипотека, влечет за собой некие риски. С этой точки зрения готовая квартира из «вторички» считается надежнее — не нужно изучать всю подноготную застройщика, беспокоиться насчет документов на землю (хотя, если дом относительно новый, поинтересоваться этими моментами тоже не помешает). С другой стороны, есть риск, что после продажи неожиданно объявятся дети или внуки владельца квартиры, или наследники совладельцев, которые станут предъявлять права на недвижимость. Обычно в таких случаях договор купли-продажи расторгается в суде, после чего покупатель и продавец должны вернуть друг другу все, что получили по этому договору. Хотя потрепанные нервы вам вряд ли возместит. Впрочем, таких неожиданностей можно избежать, если не пожадничать и оплатить услуги юриста, который проверит все документы на квартиру. Стоит это сейчас не так дорого — около 3—7 тысяч рублей в зависимости от объема бумаг.
Первичный рынок: ждать дольше, метров больше
В последние года-два сделок на этом рынке становится все больше хотя «вторичка» пока лидирует (первичный рынок около 30% от всех ипотечных кредитов). По словам Георгия Тер-Аристокесянца, у строящегося жилья есть несколько ключевых минусов, которые могут повлиять на решение заемщика, и первый из них это срок заселения — сразу же в квартиру заехать не удастся. Если вы решили покупать виртуальные пока еще квадратные метры на нулевом этапе строительства, то есть тогда, когда под дом только вырыт котлован, новоселья придется ждать от года до полутора-двух, в зависимости от скорости возведения дома и самой компании-застройщика. Квартиры в виде голых бетонных коробок сейчас сдают редко, обычно застройщик делает хотя бы косметической отделкой, но придирчивых хозяев она едва ли устроит, а потому придется еще и ждать, пока в новом жилье закончится ремонт.
Второй минус это ставки кредитования — на инвестиционный период, то есть до того момента, пока вы не оформили квартиру в собственность, банк повышает их, стараясь подстраховаться. Вдруг дом так и не достроят, кредит уже выдан, а клиент не имеет прав на квартиру? Поди потом взыскивай залог с застройщика-банкрота… После того, как квартира станет вашей по всем документам, процент по ипотеке снижается до обыкновенной для банка ставке.
— Обычно надбавка за инвестпериод составляет 1—1,5%, — говорит Георгий Тер-Аристокесянц. — Но в последнее время появляется много совместных проектов у банков и строительных компаний, и часто такая надбавка минимальна — 0,5—1%. Иногда ее не бывает вовсе, но в очень редких случаях.
В пользу «первички» говорит в первую очередь цена квадратного метр — в среднем один квадрат вам обойдется дешевле «вторички» на 30%. То есть примерно за одни и те же деньги можно приобрести двушку в готовом доме с небольшой кухней и просторное жилище с кухней 10—12 квадратов и лоджией. Для тех, у кого средства ограничены, а жить хочется в светлой и просторной квартире, это ощутимый плюс.
К тому же планировки в старых обжитых домах не слишком разнообразны, а в новостройке можно выбрать то, что больше понравится, да и машину ставить проще на подземной или открытой парковке, которую обычно строят во всех новых комплексах, чем в тесном дворике старой пятиэтажки.
Еще один немаловажный момент — так называемое качество кредита, которое оценивает банк. Как говорит Георгий Тер-Аристокесянц, ипотечные заемщики, которые покупают строящееся жилье, более надежные, аккуратнее выплачивают кредит и реже допускают просрочки. А значит, бнаки охотнее их кредитуют.
Надо заметить, что с помощью ипотеки покупают не только первичное жилье эконом-класса, но и элитные квартиры. Часто взять ипотеку в банке куда дешевле, чем вытащить деньги из бюджета собственной компании и потом брать кредиты для бизнеса, — ипотека все-таки дешевле.
Советы «КП»
На что обратить внимание, если вы решили брать квартиру в ипотеку.
— Необходимо проверить наличие разрешительных документов на строительство, документы, регламентирующие права застройщика на землю и квартиры, которые он продает. Если земля, на которой возводят дом, предназначена для индивидуального жилищного строительства или под приусадебное хозяйство, связываться с этим не стоит — с большой вероятностью дом просто-напросто снесут;
— Обратите внимание на фирму-застройщика. Достаточно известная компания, которая возвела уже немало удачных проектов (этим стоит отдельно поинтересоваться и узнать, какие проекты были построены раньше) наверняка удачно закончит строительство и вашего дома. Стоит поинтересоваться и финансовым состоянием застройщика и инвесторов;
— Посмотрите, в каких банках аккредитован ваш жилой комплекс. Крупные и надежные кредитные организации, входящие, как минимум, в первую тридцатку российских банков, не станут выдавать ипотеку под дома сомнительного ООО «Рога и копыта». Если стройку аккредитовал серьезный банк, это уже аргумент в ее пользу.
— Тщательно проверьте документы на право собственности у продавца, чтобы после заключения сделки не возникло проблем с третьими лицами, предъявляющими права на недвижимость, незаконно выписанными оттуда родственниками;
— Желательно посмотреть квартиру без мебели, чтобы максимально объективно оценить будущее жилье. При покупке угловой квартиру необходимо тщательно осмотреть стены и углы на предмет их адекватного состояния и утепленности;
— Осмотрите прилегающую территорию — есть ли парковка, достаточно ли магазинов и социальной инфраструктуры вроде детских садов и школ.
Кстати
К 2018 году ставки по ипотеке обещают на уровне 7%.
За первые семь месяцев 2012 года было выдано в 1,6 раза больше ипотечных кредитов, чем за это же вемя годом раньше, такую статистику озвучивает Агентство по ипотечному жилищном кредитованию (АИЖК). С января по июль обьем ипотеки вырос до 516,9 млрд. рублей, уточняют в агентстве.
Как говорит председатель правления банка «DeltaCredit» Сергей Озеров, уже в прошлом году ипотечный рынок превзошел докризисный уровень — в 2011 году банки выдали ипотечных кредитов на 712,96 млрд. рублей. При этом Озеров замечает, что сегодня кредитами пользуются в основном для покупки квартира на вторичном рынке, однако «первичка»в последнее время становится все более популярной. В прошлом году доля сделок на первичном рынке составляла 24%, в этом году прогноз — 25%. Впрочем, в некоторых банках доля новостроек еще выше.
Что касается ставок, то в обозримом будущем нам обещают их существенное снижение. Как заявил глава АИЖК Александр Семеняка, к 2018 году проценты по ипотеке должны снизится до 7% годовых. Правда, случится это только в том случае, если Центробанк обеспечит уровень инфляции к тому же 2018 году 4,7%. Если при этом ЦБ будет предоставлять банковской системе деньги по ставке, сопоставимой с инфляцией, то можно говорить о 7% годовых по ипотечным кредитам, уточнил Александр Семеняка.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
Первичное жилье представляет собой квартиру в строящемся доме, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Вторичное жилье уже является чьей-либо собственностью, т.е. это готовое жильё.
У этих вариантов есть свои преимущества и недостатки, которые нужно обязательно взвесить, прежде чем искать квартиру для покупки. Попробуем разобраться.
Новостройки
Преимущества
- На этапе строительства цена за квадратный метр меньше, чем на вторичном рынке
- Акции и скидки от застройщиков
- Выгодные ставки на ипотеку у аккредитованных банком застройщиков
Недостатки
- Длительный срок регистрации права собственности
- Невозможность быстрой регистрации по месту жительства
Перед тем, как сделать окончательный выбор, необходимо изучить рынок: нередко новые квартиры дешевле тех, что сменили несколько хозяев — цена зависит от района, инфраструктуры, состояния жилья, качества ремонта. При этом стоит помнить, что цена на первичную недвижимость зависит от срока сдачи объектов: чем он ближе, тем дороже квадратный метр. Льготная ипотека действует в большинстве случаев только на новое жилье. Новостройка, купленная не у застройщика, а у частного лица, под действие льготных программ не подпадает.
Вторичное жилье
Преимущества
Можно сразу вселиться и прописаться
Инфраструктура более развита, чем в районах новостроек
Возможность торга с продавцом
Возможность получить скидку 0,3% на ставку по ипотеке при покупке на ДомКлик
Недостатки
Требуется проверка истории квартиры и возможных рисков
Какой бы вариант вы ни выбрали, запомните главное: если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений. Взвесьте все за и против, посмотрите как можно больше предложений и обязательно торгуйтесь.
В комментариях с нами поделились историями и аргументами, почему тот или иной вариант лучше. В нашей подборке — счастливые истории обладателей вторичек.
Считаю, что для первой квартиры на одного человека или молодую семью стоит брать вторичку с хорошим ремонтом. Так мы и сделали. Какой квартиру мы купили — в том же все еще хорошем состоянии и продадим. Дополнительно только кондиционер установили.
В первой квартире вы не будете жить много лет. В этой я рассчитываю прожить около пяти лет. И знаете, было бы безумно жаль потраченного времени, сил и денег на ремонт, когда так скоро собираешься продавать квартиру.
А вот когда соберетесь купить квартиру побольше, тогда уже стоит присмотреться к новостройке, строить дом или брать во вторичке, но чтобы вложиться в ремонт так, чтобы хватило до конца жизни.
Еще добавлю, что не стоит бояться первого и последнего этажа, просто внимательно проверяйте квартиру на сырость и протечки. Последний этаж отлично подойдет тем, кто любит тишину. А вот первый — тем, кто эту тишину нарушает: семьям с детьми. Тут и коляску далеко тащить не надо, и дети могут бегать сколько захотят, не создавая дискомфорта соседям снизу.
Мы накопили около 30% на первоначальный взнос и купили вторичку. Во-первых , потому, что не потянули и снимать квартиру, и ждать сдачу дома с новой своей.
Во-вторых, выбирали сами на «Циане» и посмотрели три квартиры. Эта была единственная, которую продавал собственник, в ней почти не жили, и цена подошла. Выбрали четырехлетнюю однушку 38 м 2 . Так что она была почти новая, дом усел, и можно было заниматься ремонтом. За четыре года все недостатки после сдачи дома обычно выявляются, и их устраняют.
В-третьих, это своя квартира, а не съемная. Можно все сделать под себя, и никакая тетя Наташа не скажет, как не делать, куда не ставить, кого не водить.
В-четвертых, планировка квартиры, конечно, не моя мечта. Мечталось о кухне-гостиной и спаленке. Но в этом новом районе не было таких планировок, а менять местоположение нам не хотелось.
Покупал квартиру 10 месяцев назад. Мне было на момент покупки 20 лет, работа у меня неофициальная, поэтому пришлось оформлять ипотеку на отца. Уговорил его отдать мою долю в нашей общей квартире в денежном эквиваленте — 500 тысяч рублей на первоначальный взнос.
Я выбрал хрущевку в центре Казани. Квартира стоила 2,5 млн рублей с хорошим евроремонтом. Пришлось вложить все заработанные деньги в ремонт в туалете, трубы и мебель. Изначально хотел новостройку, но по такой же цене квартиры были уже значительно дальше от центра.
Почему решил купить? Понял, что, если буду снимать, деньги буду отдавать только в воздух, не смогу много откладывать ежемесячно. А так через 3—5 лет у меня будет своя квартира стоимостью около 3 млн рублей, которую в любое время можно обменять на деньги.
Через два месяца после покупки цена моей квартиры увеличилась на 200—250 тысяч. Это стимулирует больше зарабатывать и быть всегда в тонусе. Платеж по ипотеке — 17 тысяч, сдаю ее за ту же сумму. Считаю, что купил очень выгодно. Это центр Казани, сдал буквально в считаные часы, даже остались обиженные потенциальные квартиранты, которые просто не успели приехать заранее.
В итоге квартиранты сами платят мою ипотеку, а долг отцу уменьшается. Папа будет запрашивать налоговый вычет с процентов по ипотеке, что даст еще 390 тысяч. Приятно осознавать, что уже примерно к 25 годам у меня будет капитал примерно в 3 млн рублей.
>А так через 3—5 лет у меня будет своя квартира стоимостью около 3 млн рублей, которую в любое время можно обменять на деньги.
Алексей, согласна. Наивно.
О капитале в 3 млн.руб. А про ипотеку-долг он уже забыл.
Потому как сейчас продать квартиру быстро и "в любое время" можно только с хорошим дисконтом, тем более в старом хруще (который уже давно и морально, и физически устарел). Я периодически заглядываю на циан и вижу, что квартиры висят в продаже по году и больше. Не могу сказать ничего про Казань, но во всех тех городах, что я хорошо знаю, активно застраиваются окраины + хватает точечной застройки в центре (хрущ, очевидно, ликвиднее от этого не становится).
Алексей, стоимость квартиры в новом доме в центре выше стоимости той же хрущевки в центре от 2 до бесконечности раз.
Это вообще разное жилье.Выбора или/или здесь нет.
Застройка окраин на дешевое жилье центральной локации влияет мало.
Кто хочет жить в центре,но имеет мало денег,купит поменьше и постарше,но в поля не поедет.Или как в примере героя истории жилье под сдачу.За условные 6-7 млн уж лучше купить хрущ в центре,спрос всегда будет,чем новострой на выезде из города.
Судя по суммам, вы о Москве говорите? Здесь даже спорить не буду. Москва - не Россия, как здесь любят говорить. В городах поменьше дорога с окраины до центра занимает полчаса, а разброс цен в среднем 25-30%. Когда на одной чаше весов хрущевка (пусть даже и в центре) без лифта, с кухнями по 6 квм, изношенными коммуникациями, престарелыми соседями и вереницей собственников, а на другой - новострой ближе к окраине (со всеми его преимуществами и недостатками), выбор вполне очевиден.
Алексей, чем вам престарелые соседи не понравились?) бабушки - это цветы жизни, всегда улыбаются, здороваются и никогда не стучат в двери, когда с друзьями зависаешь с гулянками до глубокой ночи. В новостройке крепкие ребята твоего же возраста быстро придут и втащат за любой шум после 10 вечера
Андрей, допустим и так. Во вторичках тоже молодые живут, и они не отличаются корректностью
Батор, а корректность это я так понимаю "зависаешь с гулянками до глубокой ночи"?
Алексей, согласен, покупаем ведь метры, в новостройке квадратный метр может стоить 53 тыс общая площадь 19,38, общая сумма 1,2 млн или вторичка 1,6м а площадь только 12 м и тоже окраина
Olesia, наша однушка на Тульской, за три года подешевела на 2 млн.
Крис, разделите 2 500 000 р на 5 лет = 41 тыс с копейками + % по ипотеке ( 9 - 11% ?? )
Вопрос: как за 3-5 лет платя 17 тыс ежемесячный платеж можно получить квартиру .
Если 17 тыс умножим на 5 лет (60 мес) то получим всего 1 020 000 но ни как не 2,5 ляма!
Крис, парень ипотеку за 3 года не выплатит. Чистого капитала в 3 млн.руб.не будет. Будет все тоже самое почти: долг и квартира.
В прошлом году покупали с женой свою первую квартиру в ипотеку.
Вводные данные: СПБ, сумма на первоначальный взнос 2кк, жена доучивается и временно не работает, так что ипотеку одобряли в районе 2.5 кк на 15 лет. Ждать особо не хотелось, так как жили с моими родителями, хоть и в отдельной комнате и пора было уже сваливать, машины нет.
Так вот, к чему я это все: первичка в Питере очень дорогая. Дорогая и сама по себе, а если еще учитывать деньги на ремонт и на съем, пока сдастся дом, то вообще дичь.
В новостройке (а тем более недавней вторичке) мы могли рассчитывать на однушку на любой из окраин Петербурга и близлежащих деревень (Кудрово, Мурино). Я работаю на Ваське и добираться 1.5-2 часа каждый день в одну сторону с пересадками я не хочу. Человейники меня не привлекают еще и кучей людей, отсутствием инфрастуктуры, а также перегруженностью школ, садиков, поликлиник, больниц, военкоматов, налоговых, вообще, блин, всего. А если это вдруг область - то привет поездки во Всеволожск в будни, 2 часа в одну сторону, чтобы узнать что твоя бумажка в налоговой еще не готова, т.к. по телефону они такую информацию не предоставляют.
Я напомню, это однушка, заводить детей в однокомнатной квартире это резкое снижение уровня комфорта + ремонты, усадка дома, сданные в наём хаты у соседей.
Другой вариант: двухкомнатная хрущевка/панелька в пешей доступности от метро в районе со сложившейся инфраструктурой и адекватным расположением.
Да, маленькая кухня, да надо внимательно смотреть историю квартиры, да плохая шумоизоляция, да надо внимательно смотреть что за соседи, и все равно можно нарваться на безумных бабок или алкашей, да нет лифта, консьержа и мусоропровода, да квартира морально устаревает и дом старый, а стены тонкие.
Но! 2 комнаты это охрененно, личное пространство это суперважно. До метро 10-15 минут пешком, до центра города на метро еще 15 минут. До работы час, без всяких пересадок. Соседей мало, места для парковки есть. Вокруг 2 пятерочки, 3 магнита, сбербанк, почта, 2 школы, 3 садика. Это в 10 минутах ходьбы все.
Соседи спокойные, я их сейчас вообще не слышу. Бабушки и семейные пары 40+, раньше скандалила пара за стеной, но сейчас развелись и воообще тишь да гладь.
Я считаю, что хрущевки будут пользоваться спросом и впредь, как дешевое жилье для молодых. Планирую лет через 5-7 продать квартиру и присматриваться к трехкомнатным Сталинкам. Как жилье на всю жизнь, я бы не рассматривал такой вариант, хотя кто знает, как сложится жизнь. Как стартовый аэродром - очень нравится.
У меня очень много знакомых и друзей вокруг сейчас покупает квартиры, почти все в первичке, но для меня выбор был очевиден. Хрущевочка ван лов.
«Первичка» или «вторичка»? Решить этот вопрос лучше еще до подачи заявки на ипотеку. Дело в том, что программы кредитования на новостройки и готовое жилье сильно различаются. Поэтому погнаться за двумя зайцами не удастся. Банк просто не примет заявки и на «первичку», и на «вторичку», придется выбрать что-то одно.
Второй вариант — обращаться к разным кредиторам: у одного просить ипотеку на возводимую квартиру, у другого — на уже построенную. Правда, не исключено, что из-за этого вам прилетит два отказа. Обращения за ипотекой фиксируются в бюро кредитных историй. Поэтому, когда банк сделает запрос и увидит, что деньги вы пытаетесь взять не только у него, чтобы исключить риск выдачи двойной ипотеки, он вашу заявку от греха подальше просто отклонит. Из-за аналогичных опасений так же может поступить и другой банк.
Гораздо больше шансов взять ипотеку, если все-таки идти к одному кредитору и обращаться к другому, только если первый откажет. Кроме того, никто не запрещает даже при уже одобренной заявке отказаться от нее и подать новую — на другую ипотечную программу. Также можно попробовать договориться, чтобы вашу согласованную заявку на «вторичку» переформатировали на «первичку», или наоборот. Некоторые банки идут на подобные рокировки, но здесь все решается индивидуально.
Так что, чтобы зря не терять время, оптимальный вариант — еще на берегу определиться, какая конкретно ипотека вам нужна.
В чем разница?
Лимиты по срокам и суммам по кредитам на «первичку» и «вторичку» в банках, как правило, одинаковые. И на новостройку, и на готовое жилье вам дадут деньги максимум на 30 лет. Предельный размер кредита тоже будет зависеть не от категории покупаемого жилья, а исключительно от оценки вашей платежеспособности.
Самые популярные предложения на ипотеку для вторичного рынка
А вот что отличается кардинально, так это ставки. Проценты по «первичке» могут быть в разы меньше, чем по «вторичке». Практически все компании-застройщики сейчас продают квартиры в партнерстве с банками. По таким совместным проектам ставки могут быть очень низкими. Бывают акции, когда застройщики даже дают скидку на квартиру на сумму процентов, которые придется заплатить за первый год ипотеки. Кроме того, именно на новостройки действуют госпрограммы льготной ипотеки со ставкой в 7% и семейной ипотеки под 6%.
Самые популярные предложения на ипотеку в новостройках
Ипотека на «вторичку» может быть выгоднее «первички» только при условии, если нет никаких новостроечных преференций. В базовом варианте ставки на готовое жилье могут быть ниже, в среднем где-то на 1—2%, чем на еще только возводимые квадратные метры.
Первоначальный взнос
По стартовому взносу ипотека на «первичку» тоже может обыгрывать «вторичку». Помогают в этом всё те же застройщики. Чтобы побыстрее продать квартиры, они могут договариваться с банками о снижении размера первоначального платежа. Редко, но все-таки бывает, что по отдельным проектам ипотека выдается вообще без авансового взноса.
Для кредитов на «вторичку» такой вариант сейчас просто исключен.
Если же не брать в расчет совместные программы банков и застройщиков, то требования к первоначальному взносу по обоим видам ипотеки предъявляются одинаковые. Сейчас, как правило, необходимо вносить не менее 20% от стоимости жилья, как «первичного», так и «вторичного».
Согласование жилья
В большинстве банков не делают никаких различий в перечне документов, необходимых для рассмотрения заявок на «первичную» и «вторичную» ипотеку. Бумажки придется предоставлять одни и те же: копию трудовой книжки, справку о доходах и т. п.
Всё изменится, когда дело дойдет до согласования конкретного варианта покупки жилья. По новостройке весь процесс может пройти быстрее и проще. Правда, только в случае, если квартиру вы будете приобретать в доме, который уже прошел аккредитацию в банке. Когда дом уже одобрен, схема взаимодействия между застройщиком и банком отработана. Уже сформированы типовые документы, которыми продавец и снабдит вас для передачи в банк. Не придется бегать собирать какие-то все новые и новые справки или проходить дополнительные квартирные проверки. Всё это вам грозит при попытке приобрести новостройку в неаккредитованном объекте. Обычно банки просто не дают на них кредиты, но есть и те, кто формально не отказывает. Просто выставляют такой список различных документов на квартиру, на дом, на землю под ним, на застройщика, что самостоятельно собрать их практически нереально. Причем в любой момент банк может что-то не устроить и он захочет потребовать какие-то новые бумажки.
Такой риск существует и при рассмотрении квартиры на вторичном рынке. Поскольку приобретается готовое жилье, у которого уже был как минимум один владелец, банку важно убедится, что в дальнейшем сделку никто не сможет оспорить. Поэтому при малейших сомнениях банк будет требовать предоставлять какие-нибудь новые подтверждающие документы. Процесс согласования может сильно затянуться и в итоге привести к отказу в кредитовании сомнительной квартиры. Приведенный пример, конечно, из разряда чрезвычайных, но при ипотеке на «вторичку» он намного более вероятен, чем в случае с аккредитованной новостройкой.
Дополнительные расходы
При оформлении ипотеки всегда приходится дополнительно раскошелиться. Базовые траты одинаковы и при «первичке», и при «вторичке». Придется платить за страхование объекта залога, то есть приобретаемой квартиры, и за личный полис. Это главные статьи сопутствующих расходов. Непредвиденные денежные пункты могут возникнуть в случае с неаккредитованными новостройками и б/у жильем. Как уже отмечалось, при согласовании квартиры банк может потребовать какие-то незапланированные документы, и доставать их придется, конечно, за свой счет. Не исключено, что придется оплачивать услуги юристов, нотариусов, различных госорганов и кого угодно еще. При займе на аккредитованную новостройку подобные траты практически исключены, так как фактически все уже проверено банком. Не будь банк уверен в застройщике и возводимом им доме, он просто не выдавал бы на него ипотеку.
Так «первичка» или «вторичка»?
Если вы выбираете не жилье, а именно ипотечную программу, то выгоднее и проще, конечно, брать кредит на новостройку. Другое дело, что здесь возникают риски долгостроя или вообще перспектива оказаться в рядах обманутых дольщиков. Да, и вопрос стоимости квартиры никто не отменял. К тому же, пока дом строится, надо где-то жить. Хорошо, если у вас уже есть квартира, а иначе придется платить и за ипотеку, и за съемную жилплощадь.
При покупке готовой квартиры всего этого можно избежать, но и кредит будет подороже, и согласование жилья посложнее.
В общем, универсального ответа нет: определяться с «первичкой» или «вторичкой» нужно исходя исключительно из личных обстоятельств. Плюсы и минусы обеих ипотечных программ мы расписали.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t","content":"\t\t
\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t
Раньше покупка квартиры для любой семьи была событием, и приобреталась она исключительно для личного проживания. Сейчас недвижимость — это не только место для жизни, но и возможность сохранить накопления.
На любой вкус
Недвижимость продается на любой кошелек. Хочешь — покупай новостройку в столице за 13 млн рублей (средняя стоимость объектов в массовом сегменте, по данным «Метриума»), а хочешь — малосемейку в регионе стоимостью в 1 млн рублей. Доход, который принесут эти приобретения впоследствии, будет разным, но сохранность денег обеспечат оба варианта. Отметим сразу, что если речь идет о покупке недвижимости для собственного проживания, то здесь нет удачного или неудачного времени для этого. При наличии средств и потребности нужно приобретать квартиру, не пытаясь угадать дальнейшую динамику цен (все равно сделать точный прогноз никому не удавалось).
Что касается покупки недвижимости для сохранения сбережений, то сейчас момент вполне подходящий. Лучше всего приобретать квартиры в новостройках. С начала года, по данным «Циана», их стоимость в среднем выросла на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25–30%. Самые ликвидные — небольшие по площади квартиры, которые потом можно очень быстро продать или сдать в аренду.
Будут ли сейчас застройщики разоряться? Не думаю. У объектов, которые строятся с использованием эскроу-счетов, рисков немного. Во-первых, в случае «недостроя» дольщикам вернут деньги. Во-вторых, здесь финансирование идет в рублях, и вряд ли оно прекратится, потому что проблем с национальной валютой в стране нет.
Девелоперам и самим невыгодно бросать начатые объекты. Они уже потратили немалые суммы (от сотни миллионов до миллиардов, в зависимости от проекта), вложившись в строительные площадки.
Не будем забывать и о том, что в Москве застройщики работают с максимальной маржой. Себестоимость квадратного метра составляет не больше 30% от цены реализации, поэтому компании могут пожертвовать частью прибыли — в остановке строительства у них нет необходимости.
Вторичная недвижимость — тоже неплохой вариант для покупки. Она дорожает, но не такими темпами. В среднем с начала года цены выросли на 3–4%.
Также подходящим вложением может стать покупка парковочных мест в новостройке. Когда дом сдадут, их цена вырастет.
Порог входа в коммерческую недвижимость будет выше. Хотя в регионах можно найти торговые помещения от 1,2 млн рублей. Но возникает вопрос: как потом распоряжаться этими площадями? Сейчас из-за закрытия компаний, уменьшения платежеспособного спроса арендные ставки будут снижаться, и неизвестно, легко ли будет сдать помещение в принципе.
Продажа или аренда?
Если квартира приобретается не для собственного проживания, то людей волнует два вопроса: за сколько ее можно будет потом продать и (или) сдать в аренду.
Вторичный рынок сейчас растет, потому что спрос большой. Однако предложение снижается, так как люди снимают объекты с продажи, не понимая, что будет с рынком дальше. Летом может появиться баланс спроса и предложения, цены стабилизируются и начнут снижаться. А потом квартиры опять станут дорожать.
Предпосылок для снижения стоимости новостроек нет. Сейчас гастарбайтеры, которые в том числе работали и на стройках, уезжают из России. Новым рабочим придется платить больше. Также подорожают стройматериалы. Все это приведет к повышению стоимости строительства, и первичка прибавит в цене. Уже за февраль квадратный метр в столице подорожал на 20 тыс. рублей, это рекордное повышение с 2014 года (данные «Метриума»). Так что покупать объект на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи имеет смысл. К тому же «сбросить» его можно быстрее, чем жилье на вторичном рынке.
Запретительные ставки
Что делать, если накоплений не хватает для покупки квартиры? Идти за ипотекой? В случае со вторичным жильем, где ставки по кредитам сейчас запредельно высокие, брать в долг точно не надо. Здесь имеет смысл поискать более бюджетную недвижимость, пусть это будет даже комната, но за свои деньги.
На первичном рынке благодаря субсидированию со стороны девелоперов ставки находились на уровне 4–5%. Сейчас они тоже повысились, но пока реально найти кредит под 10% годовых. Такую ипотеку взять можно, но только при наличии первоначального взноса не менее 50%.
Итак, недвижимость сохранит ваши средства. Но для этого нужно следовать нескольким правилам:
Автор статьи
Читайте также: